اگر درگیر یک مزایده ثبتی شده‌اید که به نظرتان روند آن ناعادلانه بوده یا با نقض مقررات قانونی همراه بوده است و یا اینکه مواردی وجود داشته است که مزایده بی اطلاع بوده اید و یا برخلاف قانون دارایی شما به مزایده گذاشته شده است، نگران نباشد، باید بدانید که قانون برای این موقعیت ها راهکارهایی در نظر گرفته است و امکان ابطال مزایده ثبتی وجود دارد.
در این مطلب تلاش کرده‌ایم با نگاهی کاربردی و حقوقی، مسیر اعتراض و ابطال مزایده های ثبت شده را برای شما روشن کنیم و تمامی نکات مهم را در خصوص شرایط و مراحل این فرآیند توضیح دهیم. همچنین در نظر داشته باشید شما می توانید برای کسب خدمات مشاوره ای با مجموعه ایران لگال تماس حاصل فرمایید.
مزایده ثبتی چیست؟
مزایده ثبتی یکی از شیوه‌های قانونی برای فروش اموال اشخاص بدهکار است که با هدف استیفای حقوق طلبکاران انجام می‌شود. این فرایند زمانی آغاز می‌شود که یک سند رسمی لازم‌الاجرا یا قبوض اقساطی منجر به صدور اجرائیه توسط اداره ثبت گردد. در این حالت، مال بدهکار بازداشت شده و به منظور پرداخت بدهی، از طریق مزایده به فروش می‌رسد. خریداران می‌توانند با ارائه بالاترین پیشنهاد، مالک مال توقیف‌شده شوند.
📌 ویژگی‌های مهم مزایده ثبتی
- برگزاری تحت نظارت اداره ثبت اسناد و املاک کشور
- آغاز با صدور اجرائیه بر اساس سند رسمی یا قبوض لازم‌الاجرا
- بازداشت اموال بدهکار و فروش آن در قالب مزایده
- امکان حضور اشخاص حقیقی و حقوقی به عنوان پیشنهاد دهنده
- انتقال مالکیت به برنده مزایده پس از پرداخت کامل قیمت
ابطال مزایده ثبتی به چه معناست؟
زمانی که مزایده‌ای برخلاف قانون، بدون رعایت تشریفات لازم یا با نقض حقوق اشخاص انجام شده باشد، می‌توان با استفاده از ابزارهای قانونی، خواستار ابطال مزایده ثبتی شد. منظور از ابطال، بی‌اعتبار اعلام کردن تمامی فرآیندهای منتهی به فروش مال در مزایده است؛ خواه این اقدام در مرحله قبل از انتقال سند باشد یا حتی پس از آن.
⚖️ ابطال مزایده؛ ابزار دفاع از حقوق تضییع‌شده
- ابطال مزایده می‌تواند توسط بدهکار، شخص ثالث یا حتی خریدار ناراضی مطرح شود.
- دلایل قانونی برای ابطال باید قوی، مستند و قابل اثبات باشد.
- این اقدام می‌تواند حتی پس از انتقال سند رسمی نیز مطرح گردد، مشروط بر وجود نقص قانونی در فرآیند مزایده.
- مواردی مانند عدم اطلاع‌رسانی، ارزیابی ناعادلانه یا فروش اموال مستثنا از دین، از دلایل شایع ابطال هستند.
نحوه ابطال مزایده ثبتی
ابطال مزایده ثبتی تنها در صورتی امکان‌پذیر است که یکی از جهات قانونی برای این کار وجود داشته باشد. قانون‌گذار شرایطی را مشخص کرده است که در صورت وقوع آن‌ها، شخص ذی‌نفع می‌تواند نسبت به فرآیند مزایده اعتراض کند و با ارائه دادخواست مناسب، عملیات اجرایی را متوقف کرده یا حتی پس از انتقال سند، آن را باطل کند.
✅موارد و دلایل ابطال مزایده ثبتی
دلایل قانونی برای ابطال مزایده ثبتی متعددند و قانون‌گذار به‌طور مشخص مواردی را پیش‌بینی کرده است که در صورت وقوع، امکان اعتراض و ابطال مزایده فراهم خواهد شد. در ادامه مهم‌ترین این موارد را با جزئیات بررسی می‌کنیم:
1.عدم ابلاغ تاریخ و زمان مزایده به بدهکار
یکی از الزامات قانونی در برگزاری مزایده، اطلاع‌رسانی دقیق به بدهکار درباره زمان، مکان و شرایط مزایده است. اگر اداره ثبت در انجام این اطلاع‌رسانی کوتاهی کند یا آگهی مزایده به‌درستی به بدهکار ابلاغ نشود، کل فرآیند مزایده فاقد وجاهت قانونی تلقی شده و قابل ابطال خواهد بود.
2.تعلق مال مورد مزایده به شخص ثالث
چنانچه مالی که در مزایده به فروش گذاشته شده در مالکیت شخص دیگری غیر از بدهکار باشد، فرد ثالث می‌تواند با اثبات مالکیت خود، نسبت به مزایده اعتراض کند. چنین مزایده‌ای از نظر حقوقی، ناقض حقوق مالک اصلی است و قابلیت ابطال دارد.
📌 توجه داشته باشید، اگر ملکی که موضوع مزایده است در تصرف مستأجر باشد، تکلیف و حقوق مستاجر پس از مزایده ملک در مقابل مالک جدید می‌تواند محل اختلاف باشد. به همین دلیل این موارد باید در مزایده رعایت و مشخص شده باشد، در غیر اینصورت موجب ابطال آن خواهد شد.
3.مزایده بدون فک رهن
اموالی که در رهن بانک یا اشخاص دیگر قرار دارند، تا زمان فک رهن، قابل مزایده نیستند مگر در شرایط خاص. برای خرید مالی که در رهن است اگر بدون طی شدن مراحل قانونی و بدون اخذ اجازه مرتهن به فروش برسد، این اقدام برخلاف مقررات بوده و می‌تواند از سوی ذی نفع باطل اعلام شود.
4.پرداخت بدهی پیش از مزایده
اگر بدهکار پیش از برگزاری مزایده اقدام به تسویه بدهی خود کرده باشد، ادامه عملیات اجرایی غیرموجه و خلاف قانون است. در چنین شرایطی، مزایده نباید برگزار شود و اگر هم برگزار شده باشد، امکان ابطال آن وجود دارد.
5.فروش اموال مشمول مستثنیات دین
برخی از اموال از شمول توقیف و فروش خارج هستند؛ مانند محل سکونت متناسب، وسایل امرار معاش یا ابزار کار. اگر این اموال به اشتباه توقیف و در مزایده به فروش برسند، مزایده به دلیل نقض مقررات مستثنیات دین، قابل ابطال خواهد بود.
6.رعایت‌نکردن تشریفات قانونی مزایده
فرآیند مزایده دارای مراحل رسمی و قانونی مشخصی است؛ از جمله انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار، حضور نماینده دادستان (در موارد خاص)، اعلام قیمت پایه، و رعایت زمان‌بندی قانونی. هرگونه تخطی از این تشریفات موجب مخدوش شدن مزایده می‌شود.
7.ارزیابی نادرست یا فاقد اعتبار
اگر ارزیابی مال توسط کارشناس رسمی پس از انقضای مهلت قانونی ارائه شده باشد، یا قیمت‌گذاری با اشتباه فاحش و کمتر از ارزش واقعی صورت گرفته باشد، مزایده بر اساس آن پایه، مبنای قانونی نخواهد داشت و قابل ابطال است.
8.مزایده در زمان ورشکستگی بدهکار
در صورتی که بدهکار پیش از مزایده یا در جریان عملیات اجرایی، ورشکسته اعلام شده باشد، ادامه فرآیند اجرایی و برگزاری مزایده برای فروش اموال ورشکسته ممنوع است. در چنین حالتی، مزایده برگزارشده غیرقانونی بوده و قابلیت ابطال خواهد داشت.
در چه شرایطی مزایده ثبتی متوقف می شود؟
در برخی موارد خاص، حتی قبل از اینکه مزایده به پایان برسد یا مال به فردی واگذار شود، امکان توقف عملیات مزایده وجود دارد. این موارد در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا به‌ویژه ماده ۱۴۳ به‌روشنی مشخص شده‌اند و رعایت آن‌ها برای حفظ حقوق طرفین بسیار حیاتی است.
⚖️ موارد قانونی توقف مزایده
بر اساس ماده ۱۴۳ آیین‌نامه مذکور، در شرایط زیر مزایده باید متوقف شود:
- صدور دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی از سوی دادگاه صالح.
- اعتراض به نظریه رئیس ثبت درباره مزایده و در جریان بودن رسیدگی هیأت نظارت.
- صدور رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی یا وجود اشکال در فرآیند مزایده.
- پرداخت کامل مطالبات طلبکار توسط بدهکار، به‌همراه هزینه‌های اجرایی.
📌 این توقف به معنی ابطال نیست، بلکه حالت تعلیق در اجرای عملیات است تا وضعیت حقوقی مورد بررسی قرار گیرد و تصمیم نهایی صادر شود.
✅مهلت اعتراض به عملیات مزایده ثبتی
هر ذی‌نفعی می‌تواند تا ۱۰ روز پس از ابلاغ تصمیم رئیس ثبت درباره مزایده، اعتراض خود را اعلام نماید. این اعتراض باید به یکی از دو مرجع زیر تقدیم شود:
-
اداره ثبت محل
-
هیأت نظارت ثبت صلاحیت‌دار
در صورتی که اعتراض در این بازه زمانی به ثبت برسد، هیأت نظارت موظف است موضوع را بررسی و تصمیم نهایی را صادر کند.
اگر اعتراض خارج از این مهلت مطرح شود، ممکن است به دلیل عدم رعایت زمان قانونی، رد شود؛ مگر آن‌که دلایل قانع‌کننده‌ای برای عدم اطلاع یا وجود مانع قانونی ارائه گردد.
نحوه ابطال مزایده بعد از انتقال سند
ممکن است تصور شود که پس از انتقال رسمی مال موضوع مزایده به خریدار، دیگر امکان اعتراض و ابطال وجود ندارد؛ اما این تصور نادرست است. در مواردی که تخلف یا نقض قانون در فرآیند مزایده اثبات شود، حتی بعد از صدور سند انتقال اجرایی نیز امکان ابطال عملیات مزایده وجود دارد.
⚖️ چگونه می‌توان پس از انتقال سند، مزایده را باطل کرد؟
-
باید دادخواستی تحت عنوان «ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی» به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال تقدیم شود.
-
شاکی باید مدارک و دلایل مستند خود را برای اثبات تخلفات انجام‌شده در فرآیند مزایده، به دادگاه ارائه دهد.
-
دادگاه در صورت احراز صحت ادعا، می‌تواند رأی به ابطال عملیات اجرایی و بی‌اعتباری سند انتقال صادر کند.
📌 مهم است بدانیم که صدور سند رسمی، مانع طرح دعوی نیست. اما برای موفقیت در این دعوی، باید استدلال حقوقی قوی، مدارک معتبر و زمان‌بندی دقیق رعایت شود.
نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی و مرجع رسیدگی
شما می توانید نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی را با کلیک بر روی نمونه دادخواست ابطال مزایده ثبتی دریافت نمایید.
توجه داشته باشید که در حالات زیر می توانید با جایگزینی دلیل در متن اصلی اقدام به ارسال دادخواست نمایید:
- عدم ابلاغ صحیح آگهی مزایده به اینجانب به عنوان بدهکار یا ذی‌نفع و محروم شدن از حق دفاع قانونی
- مال مورد مزایده از مستثنیات دین بوده و اصولاً قابل بازداشت و فروش نمی‌باشد
- مال در رهن بانک بوده و مزایده بدون فک رهن برگزار شده است
- ارزش واقعی مال ارزیابی نشده و قیمت پایه مزایده به طرز فاحش کمتر از قیمت واقعی بوده است
- مزایده بدون رعایت تشریفات ماده ۱۲۲ آیین‌نامه از جمله درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار برگزار شده است
✅مرجع صالح برای رسیدگی
حال برای اینکه بدانید که از طریق کدام مرجع می توانید برای ابطال مزایده ثبتی اقدام نمایید باید در نظر داشته باشید که مطابق ماده ۱۷۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا:
- اگر هنوز سند انتقال رسمی تنظیم نشده باشد، مرجع رسیدگی اداره ثبت محل و هیأت نظارت است.
- اما اگر سند انتقال صادر شده باشد، صلاحیت رسیدگی با دادگاه عمومی حقوقی است.
جبران خسارت در صورت ابطال مزایده
زمانی که یک مزایده ثبتی با رأی مرجع صالح باطل می‌شود، ممکن است افراد مختلفی دچار زیان مالی شوند. به‌ویژه برنده مزایده که با حسن نیت در فرآیند قانونی شرکت کرده و هزینه‌هایی نیز پرداخت کرده است. در این شرایط، قانون پیش‌بینی‌هایی برای جبران خسارت در نظر گرفته است تا تضییع حق صورت نگیرد.
⚖️ مسئول جبران خسارت کیست؟
شخص زیان‌دیده می‌تواند با استناد به قاعده فقهی لاضرر و اصل ۱۷۱ قانون اساسی، تقاضای جبران ضرر و زیان خود را داشته باشد. مسئولیت جبران خسارت به سه صورت قابل تقسیم است:
-
اگر تقصیر از جانب مأموران ثبت باشد
مسئولیت متوجه اداره ثبت است و ممکن است پرداخت خسارت از بیت‌المال انجام شود. -
اگر عامل اصلی، اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند
در صورتی که کارشناسان، بدهکار، یا خریدار در بروز تخلف نقش مؤثر داشته باشند، مسئولیت جبران بر عهده خود آن‌ها خواهد بود. -
خسارات ناشی از توقف اجرای مزایده یا فسخ قرارداد انتقال
در این حالت نیز، دادگاه پس از بررسی دقیق، می‌تواند تعیین کند چه شخص یا نهادی باید هزینه‌ها را جبران کند.
📌 نکته مهم: صرف حضور در مزایده یا خرید مال، به تنهایی حق مطالبه خسارت ایجاد نمی‌کند. باید سوءنیت نداشتن و ورود ضرر اثبات شود.
سوالات متداول
در این قسمت می توانید سوالات متداول که توسط مراجعه کنندگان یا پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است را مشاهده فرمایید. توجه داشته باشید که شما می توانید برای دریافت مشاوره حقوقی تلفنی یا مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای ما تماس حاصل فرمایید:
❓ در مزایده‌ای صوری و بدون الصاق آگهی و رعایت تشریفات قانونی، منزلم که در رهن بانک بود، با قیمت ناچیز به فردی فروخته شد و رئیس ثبت از رسیدگی به شکایتم خودداری کرده است. با توجه به اینکه چندین نفر در این مزایده قوانین را رعایت نکرده‌اند، برای جبران خسارت باید اداره کل ثبت را مخاطب قرار دهم یا افرادی که قانون را رعایت نکرده‌اند؟
✅ در صورتی که مزایده بدون رعایت تشریفات قانونی مانند الصاق آگهی و اطلاع‌رسانی انجام شده باشد، شما می‌توانید به استناد تخلف در روند مزایده، از اشخاص دخیل مانند مسئول اجرای ثبت، کارشناسان مربوطه و حتی خریدار در صورت علم به تخلف، شکایت کنید.
اگر اداره ثبت هم در اجرای وظایف نظارتی خود کوتاهی کرده باشد، امکان طرح شکایت علیه اداره مربوطه نیز وجود دارد. پیشنهاد می‌شود برای تشخیص دقیق مسئولیت‌ها و پیگیری حقوقی مؤثر، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.
❓ در جلسه رسیدگی به من گفتند که مزایده به صورت سیستمی برگزار نمی‌شود، اما بعداً متوجه شدم که مهلت ثبت سیستمی را نداشتم. برای ابطال مزایده چه کاری باید انجام دهم؟
✅ اگر به شما اطلاع‌رسانی دقیق و رسمی درباره زمان و نحوه برگزاری مزایده انجام نشده و در نتیجه از شرکت در مزایده محروم شده‌اید، می‌توانید به دلیل عدم رعایت اصول اطلاع‌رسانی، درخواست ابطال مزایده بدهید. در این موارد ارائه مدارک کافی و مراجعه به مرجع صالح مانند دادگاه یا اداره ثبت الزامی است. مشورت با وکیل نیز برای تنظیم دقیق دادخواست ضروری است.
❓ برای من ابلاغیه‌ای با این مضمون آمده: شکایت شخصی مبنی بر اعسار از پرداخت هزینه دادرسی و ابطال عملیات اجرایی. در وقت مقرر فوق جهت استماع گواهی در شعبه حاضر شوید. معنی این چیست؟
✅ این ابلاغیه به این معناست که فردی که از عملیات اجرایی (مانند مزایده) ناراضی است، در کنار درخواست ابطال آن، مدعی است که توان پرداخت هزینه دادرسی را ندارد و تقاضای اعسار داده است. حضور شما در شعبه برای ارائه گواهی یا اظهارات در رابطه با این موضوع لازم است. عدم حضور ممکن است منجر به صدور تصمیم یک‌طرفه شود.
❓ حدود سه سال پیش، دادگاه دستور فروش پنج پلاک ثبتی مشاعی را صادر کرد و مزایده انجام شد. اما اکنون متوجه اشتباهاتی در عملیات اجرایی شده‌ایم. آیا با توجه به این اشتباهات، این مزایده قابل ابطال است؟ آیا من به عنوان وارث پدرم باید به عنوان شخص ثالث یا اصحاب دعوا درخواست ابطال دهم؟
✅ اگر اشتباهات مؤثر و جدی در روند اجرای مزایده صورت گرفته باشد، امکان طرح دعوی برای ابطال آن وجود دارد. شما به عنوان وارث، در صورتی که در پرونده اصلی طرف دعوا نبوده‌اید، باید به عنوان شخص ثالث وارد پرونده شوید و درخواست ابطال بدهید. اثبات اشتباهات اجرایی نیازمند جمع‌آوری مدارک و مشاوره حقوقی دقیق است.
❓ ملک من توسط دادگاه به مزایده گذاشته شده اما آگهی مزایده به محل نصب نشده و من هم از فروش مزایده اطلاعی نداشتم. آیا امکان ابطال مزایده وجود دارد؟
✅ بله، عدم نصب آگهی و اطلاع‌رسانی صحیح برخلاف مقررات آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است و موجب بی‌اعتباری مزایده می‌شود. در صورت اثبات این موضوع، می‌توانید برای ابطال مزایده به دادگاه یا اداره ثبت مربوطه مراجعه کنید.
❓ یکی از برادران ملک پدری را به مزایده گذاشت و قیمت پایه بسیار پایین بود. اعتراض کردم اما رد شد. اطلاع از مزایده کافی نبود و به درستی انجام نشد. آیا می‌توان برای ابطال اقدام کرد؟
✅ اگر قیمت پایه غیرواقعی بوده یا اطلاع‌رسانی ناقص انجام شده باشد، مزایده می‌تواند با ایراد مواجه شود. شما در صورتی که بتوانید تخلفات را مستند و ثابت کنید، امکان طرح دادخواست ابطال مزایده را دارید. مشورت با وکیل و بررسی مستندات مزایده از جمله آگهی، نظریه کارشناس و صورت‌جلسات ضروری است.