اگر تعاونی مسکن سالها از اعضا پول گرفته اما پروژه همچنان نیمهکاره مانده، اولین سؤال فقط این نیست که «چرا واحدها ساخته نشدهاند؟» در پروژههای تعاونی، افزایش قیمت مصالح، نپرداختن آورده برخی اعضا، مشکلات زمین و تأخیر در دریافت مجوز میتواند واقعاً روند ساخت را کند کند. مسئله اصلی زمانی آغاز میشود که هیئتمدیره درباره میزان پول دریافتی، محل هزینهکرد آن، وضعیت زمین، قرارداد پیمانکار و پیشرفت واقعی پروژه پاسخ روشنی ارائه نمیکند.
برای شکایت از تعاونی مسکن باید ابتدا مشخص شود مشکل صرفاً تأخیر در ساخت است یا نشانههایی از تخلف مالی، ارائه اطلاعات خلاف واقع، مصرف نامعلوم وجوه یا واگذاری متعارض واحدها وجود دارد. مسیر پیگیری نیز در همه پروندهها یکسان نیست؛ گاهی باید از بازرس، مجمع عمومی و اداره تعاون شروع کرد، گاهی اختلاف عضو و تعاونی به داوری ارجاع میشود و در مواردی که احتمال فریب، جعل یا برداشت غیرمجاز پول وجود دارد، شکایت کیفری از مدیران قابل بررسی است.
در ادامه توضیح میدهیم برای شکایت از تعاونی مسکن چه مدارکی لازم است، چگونه محل هزینهکرد آورده اعضا را پیگیری کنید، چه زمانی میتوان به دادگاه یا دادسرا مراجعه کرد و نمونه متن شکایت از تعاونی مسکن باید شامل چه اطلاعاتی باشد.
شکایت از تعاونی مسکن در دادگاه
هیئتمدیره تعاونی وظیفه دارد بر مخارج نظارت کند، حسابها را بررسی و گزارش مالی و ترازنامه را به بازرس و مجمع عمومی ارائه دهد. بازرس نیز باید حسابها، دفاتر، اسناد و صورتهای مالی را بررسی و به شکایت اعضا رسیدگی کند. بنابراین مدیران نمیتوانند صرفاً با عبارتهایی مانند «مصالح گران شده» یا «اعضا پول ندادهاند» از ارائه اسناد مالی و گزارش عملکرد خودداری کنند.
برای شکایت از تعاونی مسکن باید ابتدا هویت و وضعیت ثبتی تعاونی، اسناد زمین، میزان پرداختها، صورتهای مالی و تصمیمات مجامع بررسی شود. پس از آن، بسته به نوع مشکل، میتوان از بازرس و مجمع عمومی کمک گرفت، تخلفات را به اداره تعاون گزارش کرد، درخواست داوری داد، دعوای حقوقی مطرح کرد یا در صورت وجود دلایل ارتکاب جرم، از مدیران تعاونی شکایت کیفری کرد.
برای شکایت از تعاونی مسکن چه باید کرد؟
پیش از ثبت شکایت از تعاونی، بررسی چندین مورد و جمع آوری مدارک و مستندات و همچنین بررسی ریشه تعاونی و فعالیت آن مهمترین اقدام است. این مراحل را به ترتیب انجام دهید:
۱. هویت و ثبت تعاونی را بررسی کنید
نام کامل تعاونی، شماره ثبت، شناسه ملی، نشانی قانونی، آخرین اعضای هیئتمدیره، مدیرعامل و صاحبان امضای مجاز را پیدا کنید. آگهی تأسیس و آخرین تغییرات تعاونی مشخص میکند چه افرادی در دوره مورد اختلاف مسئول اداره آن بودهاند.
اگر تعاونی خود را متعلق یا وابسته به یک وزارتخانه، شرکت، دانشگاه، کارخانه یا نهاد عمومی معرفی کرده است، این وابستگی را فقط براساس نام تعاونی نپذیرید. ممکن است تعاونی توسط تعدادی از کارکنان یک مجموعه تشکیل شده باشد، بدون اینکه آن سازمان زمین، سرمایه یا تحویل واحدها را تضمین کرده باشد.
۲. تمام پرداختها و تعهدات را مرتب کنید
برای هر مبلغ پرداختشده مشخص کنید پول در چه تاریخی پرداخت شده است، به حساب تعاونی یا حساب شخصی واریز شده است؛ بابت خرید زمین، هزینه ساخت، افزایش آورده یا انتقال امتیاز بوده است و در برابر آن چه تعهدی به شما داده شده است.
عضویت در تعاونی، قرارداد واگذاری، برگه تخصیص واحد، قرارداد پیشفروش و خرید امتیاز آثار یکسانی ندارند. به همین دلیل باید مشخص شود شما صرفاً عضو تعاونی هستید یا واحد مشخصی نیز به شما تخصیص داده شده است.
۳. درخواست کتبی ارائه اسناد مالی بدهید
درخواست خود را شفاهی مطرح نکنید. نامهای خطاب به هیئتمدیره و بازرس تعاونی ارسال کنید و در آن اسناد مشخصی را بخواهید؛ نه اینکه فقط بپرسید پروژه چه زمانی تمام میشود. برای مثال، این موارد را مطالبه کنید:
- آخرین صورتهای مالی و ترازنامه؛
- گزارش بازرس یا حسابرس؛
- ریز مبالغ دریافتی از اعضا؛
- میزان موجودی، بدهی و تعهدات پروژه؛
- سند یا قرارداد خرید زمین؛
- قرارداد پیمانکار، مشاور و سازندگان؛
- صورتوضعیتهای پرداختشده؛
- مصوبات مربوط به افزایش آورده؛
- گزارش پیشرفت فیزیکی پروژه؛
- تعداد اعضا و واحدهای قابل ساخت؛
- برنامه زمانبندی اصلاحشده پروژه.
هیئتمدیره طبق قانون مسئول نظارت بر مخارج، رسیدگی به حسابها و ارائه گزارشهای مالی به بازرس و مجمع عمومی است. بازرس نیز موظف است اسناد مالی و شکایت اعضا را بررسی کند.
۴. موضوع را به بازرس تعاونی گزارش کنید
بازرس فقط برای امضای گزارش سالانه انتخاب نمیشود. او باید عملکرد مدیرعامل و هیئتمدیره را با قانون، اساسنامه و مصوبات مجامع تطبیق دهد، حسابها را بررسی کند و به شکایت اعضا پاسخ دهد.
اگر بازرس تخلفی مشاهده کند و هیئتمدیره به تذکر او توجه نکند، میتواند درخواست تشکیل مجمع عمومی بدهد. در صورت خودداری هیئتمدیره، قانون تحت شرایط مقرر امکان اقدام بازرس برای دعوت مجمع با اطلاع وزارت تعاون را پیشبینی کرده است.
۵. در صورت امکان، همراه سایر اعضا درخواست مجمع بدهید
مجمع عمومی بالاترین مرجع تصمیمگیری و نظارت در تعاونی است. تصویب صورتهای مالی، انتخاب بازرس، تعیین برنامه و بودجه، بررسی گزارشهای هیئتمدیره و تصمیم درباره عزل هیئتمدیره در حدود صلاحیت مجامع انجام میشود.
براساس آییننامه تشکیل مجامع عمومی تعاونیها، حداقل یکپنجم اعضا میتوانند تشکیل مجمع عمومی عادی و حداقل یکسوم اعضا تشکیل مجمع عمومی فوقالعاده را درخواست کنند. اگر هیئتمدیره در موعد مقرر مجمع را تشکیل ندهد، امکان درخواست مداخله اداره تعاون وجود دارد. در دستور جلسه میتوان این موارد را قرار داد:
- ارائه صورتهای مالی و گزارش بازرس؛
- تعیین حسابرس مستقل؛
- بررسی وضعیت زمین و قراردادها؛
- تعیین تکلیف افزایش آورده؛
- بررسی عملکرد هیئتمدیره؛
- عزل هیئتمدیره و انتخاب مدیران جدید؛
- تعیین برنامه و بودجه ادامه پروژه.
۶. شکایت را به اداره تعاون ارائه کنید
اداره کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی استان بر رعایت قانون و مقررات بخش تعاونی نظارت دارد. این مرجع جای دادگاه برای مطالبه پول یا تحویل واحد نیست، اما میتواند تخلفات مربوط به اداره تعاونی، تشکیلنشدن مجامع، انتخابات، عملکرد ارکان و رعایتنکردن مقررات تعاونی را بررسی کند.
وزارت تعاون در صورت احراز تخلف در اداره تعاونی میتواند موضوع را به دادگاه صالح اعلام کند و از دادگاه تعلیق مدیران را بخواهد. جلوگیری از سوءاستفاده اشخاص از نام و عنوان تعاونی نیز از وظایف قانونی این وزارتخانه است.
۷. اساسنامه و شرط داوری را بررسی کنید
قبل از طرح دعوای حقوقی در دادگاه، آخرین اساسنامه تعاونی را بخوانید. قانون مقرر کرده است ارجاع اختلافات به مرکز داوری اتاق تعاون در اساسنامه اشخاص حقوقی تعاونی درج شود. مرکز داوری اتاق تعاون میتواند به اختلاف میان تعاونی و اعضای آن رسیدگی کند.
وجود شرط داوری ممکن است باعث شود اختلاف قراردادی عضو و تعاونی ابتدا در مرکز داوری اتاق تعاون مطرح شود. بااینحال، شکایت کیفری به دلیل کلاهبرداری، جعل یا سایر جرایم در صلاحیت مرجع کیفری است و صرف وجود شرط داوری مانع تعقیب جرم نمیشود.
مهمترین محور شکایت؛ پول اعضا کجا هزینه شده است؟
در بسیاری از پروندههای تعاونی مسکن، مدیران به افزایش قیمت مصالح یا نپرداختن آورده اعضا استناد میکنند. این دلایل ممکن است واقعی باشند، اما باید با اسناد قابل بررسی همراه شوند. اگر تعاونی میگوید اعضا بدهکارند، باید مشخص کند چند عضو بدهکارند و این کسری چه اثری بر پروژه گذاشته است و از همه مهمتر آیا هزینههای انجامشده با آورده اعضای خوشحساب متناسب است؟
اگر افزایش قیمت دلیل توقف پروژه معرفی میشود، باید بودجه اولیه، قرارداد پیمانکار، صورتوضعیتها، میزان پیشرفت و برآورد جدید ارائه شود. شفافیت مالی به این معنا نیست که هر عضو بتواند شخصاً و بدون تشریفات به حساب بانکی تعاونی دسترسی کامل داشته باشد.
بررسی حساب بانکی، دفاتر و اسناد معمولاً از طریق بازرس، حسابرس، مجمع عمومی، اداره تعاون، داور یا مرجع قضایی انجام میشود. عضو باید درخواست خود را مشخص و مستند مطرح کند تا معلوم شود کدام دریافت یا پرداخت محل ابهام است.
نشانههایی که بررسی مالی جدیتری میخواهند
وجود یکی از موارد زیر بهتنهایی جرم را ثابت نمیکند، اما میتواند ضرورت حسابرسی یا رسیدگی قضایی را افزایش دهد:
- واریز آورده اعضا به حساب شخصی مدیرعامل یا اعضای هیئتمدیره؛
- خودداری مداوم از ارائه ترازنامه و گزارش بازرس؛
- برگزارنشدن مجمع عمومی سالانه؛
- نبود قرارداد روشن برای خرید زمین؛
- خرید زمین به نام مدیران یا اشخاص وابسته؛
- انعقاد قرارداد با بستگان مدیران بدون شفافیت؛
- تفاوت شدید میان مبالغ دریافتشده و پیشرفت پروژه؛
- فاکتورها یا صورتجلسات مشکوک؛
- دریافت پول برای زمینی که کاربری مسکونی ندارد؛
- تخصیص یک واحد یا امتیاز به چند نفر؛
- انتقال پول پروژه به فعالیت یا پروژهای دیگر بدون مجوز روشن؛
- مطالبه مبالغ جدید بدون مصوبه قابل ارائه.
آیا طولانیشدن پروژه برای شکایت کافی است؟
طولانیشدن ساخت بهتنهایی اثبات نمیکند مدیران مرتکب جرم شدهاند. تعاونی مسکن برخلاف یک فروشنده عادی، معمولاً پروژه را با آورده تدریجی اعضا اجرا میکند. اگر هزینه ساخت افزایش یابد یا تعداد زیادی از اعضا سهم خود را نپردازند، پروژه ممکن است واقعاً با کسری بودجه روبهرو شود. بااینحال، تأخیر زمانی قابل توجیه است که تعاونی بتواند آن را با مدارک نشان دهد.
اگر مدیران فقط به «گرانی» استناد کنند، اما از ارائه موجودی حساب، قراردادها، هزینههای انجامشده و مصوبات خودداری کنند، شکایت باید بر فقدان شفافیت و تخلف از وظایف مدیریتی متمرکز شود.
چگونه وضعیت زمین تعاونی را بررسی کنیم؟
پیش از طرح شکایت مشخص کنید تعاونی درباره زمین دقیقاً چه حقی دارد:
- زمین به نام خود تعاونی ثبت شده است؛
- تعاونی فقط قرارداد عادی خرید دارد؛
- زمین هنوز به نام فروشنده است؛
- تعاونی در زمین شریک است؛
- زمین در رهن یا بازداشت قرار دارد؛
- برای خرید زمین فقط بیعانه پرداخت شده است؛
- زمین کاربری مسکونی ندارد؛
- تعداد واحد قابل ساخت کمتر از تعداد اعضاست.
صرف ارائه یک قولنامه یا تصویر سند کافی نیست. شماره پلاک ثبتی، مالک رسمی، مساحت، کاربری، محدودیتهای ثبتی، پروانه ساخت و تعداد واحد قابل احداث باید مشخص شود.
همچنین صرف عضویت در تعاونی همیشه به معنی مالکیت یک واحد معین نیست. اگر هنوز انتخاب یا تخصیص واحد صورت نگرفته باشد، ممکن است حق عضو در حد سهم و حقوق ناشی از عضویت و پرداخت آورده باشد. برای تعیین دقیق حق هر شخص باید اساسنامه، قرارداد عضویت، مصوبات مجامع و سند تخصیص بررسی شود.
ادعای دروغین وابستگی تعاونی به یک سازمان
بعضی تعاونیها با نامهایی فعالیت میکنند که تصور وابستگی به یک سازمان دولتی، بانک، شرکت بزرگ یا نهاد عمومی را ایجاد میکند. اما وجود نام کارکنان یک سازمان در عنوان تعاونی لزوماً به معنی تضمین پروژه توسط آن سازمان نیست. باید مشخص شود:
- سازمان مورد نظر تعاونی را تأسیس کرده است یا فقط برخی کارکنان آن عضو هستند؛
- زمین از طرف سازمان واگذار شده است یا خیر؛
- سازمان تعهدی درباره ساخت یا تحویل داده است؛
- تبلیغات تعاونی با مجوز سازمان انجام شده است؛
- وجوه به حساب تعاونی رسمی واریز شده است.
اگر مدیران از ابتدا با ادعای خلاف واقع درباره وابستگی سازمانی، مالکیت زمین یا تضمین تحویل، اعتماد اشخاص را جلب و از آنان پول دریافت کرده باشند، امکان بررسی عنوان کلاهبرداری وجود دارد و این موضوع می تواند در اثبات کلاهبرداری موثر باشد. در چنین پروندهای بهتر است از سازمانی که نام آن استفاده شده، پاسخ کتبی گرفته شود تا روشن شود آیا تعاونی واقعاً تحت حمایت یا نظارت آن بوده است یا خیر.
شکایت از تعاونی مسکن به اداره تعاون
شکایت به اداره تعاون برای این موارد مناسب است:
- تشکیلنشدن مجامع قانونی؛
- ارائهنشدن صورتهای مالی؛
- رسیدگینکردن بازرس به شکایت اعضا؛
- رعایتنشدن اساسنامه؛
- تخلف در انتخابات هیئتمدیره یا بازرس؛
- فعالیت اشخاص فاقد سمت قانونی؛
- استفاده غیرمجاز از عنوان تعاونی؛
- خودداری از اجرای تصمیمات مجمع؛
- ابهام جدی در نحوه اداره و حسابهای تعاونی.
اداره تعاون میتواند تخلفات نظارتی را بررسی کند، اما برای مطالبه وجه، الزام به تحویل واحد یا دریافت خسارت معمولاً باید از مسیر داوری یا مرجع قضایی نیز اقدام شود.
اگر هیئتمدیره مجمع عمومی تشکیل ندهد چه کنیم؟
درخواست تشکیل مجمع را کتبی و با امضای اعضای لازم به هیئتمدیره تحویل دهید. در متن درخواست، دستور جلسه را نیز دقیق بنویسید؛ برای مثال:
- ارائه گزارش مالی سه سال گذشته؛
- قرائت گزارش بازرس؛
- تعیین حسابرس مستقل؛
- بررسی قرارداد خرید زمین؛
- تعیین وضعیت مبالغ پرداختشده؛
- عزل هیئتمدیره؛
- انتخاب هیئتمدیره یا بازرس جدید.
حداقل یکپنجم اعضا میتوانند مجمع عمومی عادی و یکسوم اعضا مجمع عمومی فوقالعاده را درخواست کنند. در صورت خودداری هیئتمدیره از دعوت مجمع، موضوع را با نسخه درخواست، امضاها و رسید تحویل به اداره تعاون اعلام کنید.
مجمع عمومی فوقالعاده مرجع تصمیمگیری درباره عزل هیئتمدیره است. اگر مشکل اصلی نبود گزارش مالی باشد، ممکن است ابتدا مجمع عمومی عادی برای بررسی حسابها، انتخاب بازرس و تعیین حسابرس مناسبتر باشد.
آیا شکایت از تعاونی مسکن مستقیم در دادگاه مطرح میشود؟
پاسخ به اساسنامه و نوع اختلاف بستگی دارد. قانون بخش تعاونی مقرر کرده است ارجاع اختلافات به مرکز داوری اتاق تعاون در اساسنامه تعاونیها درج شود. بنابراین اگر اختلاف شما با تعاونی ناشی از عضویت، پرداخت آورده، تخصیص واحد یا تعهدات قراردادی باشد، ممکن است ابتدا باید درخواست خود را در مرکز داوری اتاق تعاون مطرح کنید.
پیش از تنظیم دادخواست، بند حل اختلاف در اساسنامه، قرارداد عضویت، قرارداد تخصیص و قرارداد پیشفروش را با هم بررسی کنید. ثبت دعوا در مرجع اشتباه میتواند رسیدگی را طولانی کند.
در دعوای حقوقی چه خواستهای مطرح کنیم؟
دادخواستی با عنوان کلی «شکایت از تعاونی مسکن» وجود ندارد. خواسته باید براساس قراردادی که دارید و نتیجهای که میخواهید انتخاب شود.
الزام به ایفای تعهد
اگر تعاونی طبق قرارداد تعهد مشخصی مانند تکمیل عملیات، تخصیص واحد یا انجام مراحل اداری را پذیرفته باشد، میتوان اجرای همان تعهد را مطالبه کرد. لازم است تعهد، زمان انجام و سهم خود عضو از هزینهها روشن باشد.
الزام به تحویل واحد
اگر واحد مشخصی به عضو تخصیص داده شده و شرایط تحویل فراهم است، امکان مطالبه تحویل براساس قرارداد بررسی میشود. صرف عضویت بدون تخصیص واحد ممکن است برای چنین خواستهای کافی نباشد.
الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح میشود که ملک یا واحد قابل انتقال، مشخص و تعهد تنظیم سند قابل اثبات باشد. وضعیت سند زمین، پایان کار، تفکیک و مالکیت رسمی تعاونی در نتیجه دعوا مؤثر است.
مطالبه یا استرداد وجه
عضو نمیتواند صرفاً به دلیل نارضایتی همیشه همه مبالغ پرداختی را پس بگیرد. حق خروج، استرداد سهم یا بازپرداخت آورده به اساسنامه، قرارداد، وضعیت عضویت و تعهدات طرفین بستگی دارد.
اگر مبلغی بدون مبنای قانونی یا برخلاف قرارداد دریافت شده باشد، مطالبه آن باید با مشخصکردن تاریخ، علت پرداخت و دلیل استحقاق بازگشت مطرح شود.
مطالبه خسارت
برای دریافت خسارت باید تعهد تعاونی، تخلف از آن، ورود زیان و ارتباط میان تخلف و خسارت اثبات شود. صرف افزایش قیمت ملک یا تأخیر، بدون وجود تعهد زمانی روشن، همیشه برای محکومیت تعاونی کافی نیست.
اعتراض به مصوبات تعاونی
اگر تصمیم مجمع یا هیئتمدیره برخلاف قانون، اساسنامه یا حقوق عضو اتخاذ شده باشد، امکان اعتراض به اعتبار آن براساس نوع مصوبه و مرجع صالح بررسی میشود.
مطالبه خسارت از مدیران
تعهدات قراردادی معمولاً متوجه خود تعاونی است؛ اما اگر یک مدیر برخلاف قانون، اساسنامه یا مصوبات عمل کرده و شخصاً خسارتی ایجاد کرده باشد، مسئولیت او نیز ممکن است مطرح شود. نقش و عملکرد هر مدیر باید جداگانه اثبات شود.
شکایت کیفری از تعاونی مسکن چه زمانی ممکن است؟
پولگرفتن و نساختن همیشه کلاهبرداری یا خیانت در امانت نیست. ممکن است پروژه واقعی باشد، زمین خریداری شده و وجوه نیز در ساخت هزینه شده باشد، اما به دلیل کسری منابع یا مشکلات اجرایی تکمیل نشده باشد. چنین اختلافی ممکن است ماهیت حقوقی یا تعاونی داشته باشد.
شکایت کیفری زمانی قابل بررسی است که رفتار مشخصی فراتر از تأخیر یا نقض قرارداد وجود داشته باشد.
دریافت پول با اطلاعات خلاف واقع
اگر مدیران پیش از دریافت پول:
- پروژهای غیرواقعی معرفی کردهاند؛
- زمینی را متعلق به تعاونی دانستهاند که چنین نبوده است؛
- وابستگی یا تضمین یک سازمان را جعل کردهاند؛
- تعداد واحد یا مجوز ساخت را خلاف واقع اعلام کردهاند؛
- اسناد یا قراردادهای ساختگی ارائه دادهاند؛
و با این اقدامات اشخاص را فریب داده و پول گرفتهاند، امکان طرح عنوان کلاهبرداری بررسی میشود. برای کلاهبرداری باید وسایل متقلبانه، فریب و بردن مال اثبات شود.
مصرف شخصی یا برخلاف منظور وجوه
اگر وجوه برای مصرف معین به مدیر یا مسئول تعاونی سپرده شده باشد و او آن را به زیان اعضا تصاحب، تلف یا در جهت دیگری مصرف کرده باشد، ممکن است شرایط خیانت در امانت مطرح شود. ماده ۶۷۴ بر سپردهشدن مال برای استرداد یا مصرف معین و سپس استعمال، تصاحب، تلف یا مفقودکردن آن به زیان مالک یا متصرف تأکید دارد.
صرف اینکه نتیجه پروژه مطلوب نبوده، برای اثبات خیانت در امانت کافی نیست. باید مشخص شود چه مبلغی، با چه هدفی، در اختیار چه شخصی قرار گرفته و برخلاف آن هدف چگونه مصرف یا تصاحب شده است.
جعل صورتجلسه، فاکتور یا سند زمین
اگر امضاهای اعضا، صورتجلسات مجامع، فاکتورها، اسناد زمین یا مجوزهای پروژه جعل شده باشند، جعل و استفاده از سند مجعول میتواند جداگانه مطرح شود. اصل یا تصویر سند مشکوک و دلیل انتساب آن به اشخاص باید ارائه شود.
تخصیص یا انتقال متعارض واحد
اگر یک واحد یا حقی که قبلاً به شخصی واگذار شده، با علم به انتقال قبلی به دیگری فروخته یا واگذار شود، بسته به نوع حق، مالکیت تعاونی و متن قراردادها ممکن است انتقال مال غیر، کلاهبرداری یا یک اختلاف حقوقی مطرح شود. صرف وجود دو برگه عضویت لزوماً به معنای فروش یک ملک به دو نفر نیست؛ باید مشخص شود هر قرارداد دقیقاً چه حقی ایجاد کرده است.
از خود تعاونی شکایت کنیم یا مدیرعامل و هیئتمدیره؟
در اختلافات مربوط به تحویل واحد، استرداد وجه یا اجرای قرارداد، معمولاً خود شرکت تعاونی بهعنوان شخص حقوقی طرف اصلی اختلاف است؛ زیرا قرارداد با تعاونی منعقد شده و وجوه نیز باید به حساب آن پرداخت شده باشد. در نتیجه مدیر عامل در قبال بدهی تعاونی مسئول نیست اما در این موارد ممکن است مدیرعامل یا اعضای هیئتمدیره نیز طرف شکایت یا دعوا قرار گیرند:
- دریافت پول در حساب شخصی؛
- امضای قرارداد خارج از حدود اختیار؛
- ارائه اسناد یا اطلاعات خلاف واقع؛
- برداشت یا مصرف شخصی وجوه؛
- جعل صورتجلسه یا فاکتور؛
- انتقال زمین یا دارایی تعاونی به خود یا نزدیکان؛
- تخصیص متعارض یک واحد؛
- ایجاد خسارت به سبب تخلف شخصی از قانون یا اساسنامه.
عضویت در هیئتمدیره بهتنهایی برای مسئول شناختن همه اعضا کافی نیست. باید نقش هر شخص، دوره مسئولیت، مصوبه مربوط و امضای او مشخص شود. مدیران جدید نیز خودکار مسئول همه اقدامات مدیران قبلی نیستند؛ اما موظفاند اسناد و وضعیت تعاونی را تحویل بگیرند و تخلفات کشفشده را مطابق وظایف خود پیگیری کنند.
همچنین صرف استفاده تعاونی از نام یک سازمان باعث مسئولیت آن سازمان نمیشود. برای طرح دعوا علیه سازمان باید تعهد، ضمانت، مشارکت یا رفتار قابل انتساب به آن اثبات شود.
نمونه متن درخواست گزارش مالی از تعاونی مسکن
ریاست و اعضای محترم هیئتمدیره و بازرس شرکت تعاونی مسکن …
اینجانب … به شماره عضویت … از اعضای تعاونی و پروژه … هستم و از تاریخ … تا کنون مجموعاً مبلغ … تومان بابت … به حساب تعاونی/حساب اعلامشده از سوی تعاونی پرداخت کردهام.
با توجه به تأخیر ایجادشده در اجرای پروژه و نبود اطلاعات روشن درباره وضعیت زمین، میزان پیشرفت و محل هزینهکرد آورده اعضا، درخواست میشود موارد زیر بهصورت مکتوب ارائه شود:
۱. آخرین صورتهای مالی، ترازنامه و گزارش بازرس؛
۲. ریز مبالغ دریافتی و هزینهشده در پروژه؛
۳. سند یا قرارداد خرید زمین و وضعیت ثبتی آن؛
۴. قرارداد پیمانکار و صورتوضعیتهای پرداختی؛
۵. مصوبات مربوط به افزایش آورده اعضا؛
۶. گزارش پیشرفت فیزیکی و برنامه زمانبندی تکمیل پروژه؛
۷. میزان بدهی اعضا و اثر آن بر روند ساخت.خواهشمند است پاسخ و مدارک مربوط ظرف … روز ارائه شود. بدیهی است در صورت خودداری از پاسخگویی، موضوع از طریق بازرس، مجمع عمومی، اداره تعاون و مراجع قانونی پیگیری خواهد شد.
نام و نام خانوادگی
شماره عضویت
شماره ملی
تاریخ و امضا
نمونه متن شکایت از تعاونی مسکن به اداره تعاون
مدیرکل محترم تعاون، کار و رفاه اجتماعی استان …
موضوع: درخواست بازرسی و رسیدگی به عملکرد شرکت تعاونی مسکن …
با سلام
اینجانب … عضو شرکت تعاونی مسکن … به شناسه ملی … و شماره عضویت … هستم. از تاریخ … تا کنون مبلغ … تومان بابت خرید زمین و احداث پروژه … پرداخت کردهام.
با وجود گذشت … سال، هیئتمدیره تعاونی از ارائه صورتهای مالی، گزارش بازرس، اسناد مربوط به زمین، قرارداد پیمانکار، صورتوضعیتهای پروژه و گزارش دقیق محل هزینهکرد مبالغ دریافتی خودداری کرده است. همچنین مجمع عمومی سالانه در تاریخ مقرر برگزار نشده/درخواست اعضا برای تشکیل مجمع بدون پاسخ مانده/مبالغ جدیدی بدون ارائه مصوبه روشن مطالبه شده است.
درخواستهای کتبی مورخ … و … به هیئتمدیره و بازرس تحویل شده، اما پاسخ مستند و کاملی دریافت نشده است. با توجه به وظایف قانونی هیئتمدیره، بازرس و اداره تعاون، تقاضا میشود:
۱. وضعیت ثبتی و قانونی تعاونی و مدیران آن بررسی شود؛
۲. صورتهای مالی، حسابها، قراردادها و نحوه مصرف آورده اعضا مورد بازرسی قرار گیرد؛
۳. وضعیت زمین، مالکیت، کاربری و قراردادهای پروژه بررسی شود؛
۴. هیئتمدیره و بازرس به ارائه گزارش به اعضا ملزم شوند؛
۵. در صورت وجود شرایط قانونی، برای تشکیل مجمع عمومی اقدام شود؛
۶. در صورت احراز تخلف، اقدامات نظارتی و قانونی لازم انجام گیرد.مدارک پرداخت، قرارداد عضویت، مکاتبات انجامشده، آگهیهای ثبتی و سایر مستندات به پیوست تقدیم میشود.
نام و نام خانوادگی
شماره عضویت
شماره تماس
تاریخ و امضا
نمونه درخواست داوری یا دادخواست علیه تعاونی مسکن
ریاست محترم مرکز داوری اتاق تعاون/مرجع محترم قضایی
خواهان یا درخواستکننده: …
خوانده: شرکت تعاونی مسکن … به شناسه ملی …
خواسته: الزام خوانده به … بههمراه خسارات قانونی و هزینه رسیدگیاینجانب براساس قرارداد عضویت/تخصیص مورخ … عضو پروژه … شده و در مجموع مبلغ … تومان به تعاونی پرداخت کردهام. طبق بند … قرارداد و مصوبه مورخ …، تعاونی متعهد بوده است … .
با وجود انجام تعهدات مالی از سوی اینجانب و ارسال درخواستهای کتبی مورخ …، تعاونی از انجام تعهد خود مبنی بر … خودداری کرده و پاسخ روشنی درباره وضعیت پروژه و مبالغ دریافتی ارائه نکرده است.
با توجه به قرارداد، رسیدهای پرداخت، مکاتبات، مصوبات و سایر مدارک پیوست، تقاضای رسیدگی و صدور رأی مبنی بر … بههمراه خسارات و هزینههای قانونی مورد درخواست است.
این نمونه باید براساس خواسته واقعی مانند تحویل واحد، تنظیم سند، اجرای تعهد، استرداد وجه یا مطالبه خسارت تکمیل شود. چند خواسته ناسازگار را بدون بررسی همزمان در یک دادخواست قرار ندهید.
نمونه متن شکایت کیفری از مدیران تعاونی مسکن
ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب …
شاکی: …
مشتکیعنهم: آقای/خانم … مدیرعامل و آقایان/خانمها … اعضای هیئتمدیره شرکت تعاونی مسکن …
موضوع شکایت: حسب دلایل پرونده، کلاهبرداری/خیانت در امانت/جعل و استفاده از سند مجعول/انتقال مال غیربا سلام
مشتکیعنهم در تاریخ … با معرفی پروژه … و اعلام اینکه تعاونی وابسته به … و مالک زمین واقع در … است، از اینجانب مبلغ … تومان دریافت کردند. پس از پرداخت مشخص شد که …
از جمله:
- سازمان نامبرده هرگونه وابستگی یا تضمین پروژه را رد کرده است؛
- زمین معرفیشده متعلق به تعاونی نبوده/فاقد شرایط اعلامی بوده است؛
- وجوه به حساب شخصی … واریز شده است؛
- صورتجلسه/سند/فاکتور ارائهشده دارای مشخصات خلاف واقع یا امضای مورد انکار است؛
- با وجود دریافت وجوه، هیچ قرارداد یا عملیات واقعی متناسبی وجود ندارد؛
- یک واحد یا امتیاز مشخص به چند شخص واگذار شده است.
با توجه به مدارک پیوست، تقاضا میشود ضمن تحقیق از مشتکیعنهم، از سازمان مربوط درباره وابستگی تعاونی استعلام، وضعیت ثبتی زمین بررسی، گردش حسابهای مرتبط حسب دستور قضایی اخذ، اسناد به کارشناسی ارجاع و درباره عناوین کیفری منطبق با رفتار هر یک از اشخاص تصمیم قانونی اتخاذ شود. همچنین تقاضای رسیدگی به ضرر و زیان واردشده و حفظ اسناد و اموال مرتبط را دارم.
این متن فقط زمانی مناسب است که برای ادعای فریب، برداشت، جعل یا انتقال متعارض، رفتار و مدرک مشخص وجود داشته باشد. صرف تأخیر پروژه نباید در متن شکایت «کلاهبرداری» نامیده شود.
سؤالات متداول درباره شکایت از تعاونی مسکن
برای شکایت از تعاونی مسکن چه باید کرد؟
ابتدا مدارک عضویت، پرداختها، اسناد زمین و آگهیهای ثبتی را جمعآوری کنید. سپس درخواست کتبی ارائه گزارش مالی را به هیئتمدیره و بازرس بدهید. در صورت پاسخندادن، موضوع را در مجمع و اداره تعاون پیگیری و با توجه به اساسنامه، درخواست داوری یا دعوای حقوقی مطرح کنید. شکایت کیفری فقط در صورت وجود دلیل بر فریب، جعل، برداشت یا رفتار مجرمانه مناسب است.
شکایت از تعاونی مسکن را در دادگاه مطرح کنیم یا اداره تعاون؟
اداره تعاون تخلفات مربوط به نحوه اداره تعاونی و رعایت مقررات را بررسی میکند، اما معمولاً حکم پرداخت پول یا تحویل واحد صادر نمیکند. برای تعهدات قراردادی باید شرط داوری اساسنامه بررسی شود و حسب مورد به مرکز داوری اتاق تعاون یا دادگاه مراجعه شود.
آیا نساختن واحد مسکونی کلاهبرداری است؟
خیر، نساختن یا تأخیر بهتنهایی کلاهبرداری نیست. برای کلاهبرداری باید اثبات شود مدیران با وسایل متقلبانه، مانند معرفی زمین یا وابستگی غیرواقعی، عضو را فریب داده و از او پول گرفتهاند.
چگونه تعاونی را مجبور به ارائه صورت حساب کنیم؟
درخواست کتبی را به هیئتمدیره و بازرس ارائه و اسناد مورد نظر را دقیق ذکر کنید. در صورت خودداری، تشکیل مجمع عمومی، رسیدگی بازرس، شکایت به اداره تعاون و درخواست حسابرسی یا رسیدگی در مرجع داوری یا قضایی قابل بررسی است.
آیا یک عضو بهتنهایی میتواند از تعاونی شکایت کند؟
بله، هر عضو میتواند درباره حق شخصی خود درخواست داوری، دادخواست یا شکایت متناسب مطرح کند. اما برای تشکیل مجمع به درخواست اعضا، نصابهای قانونی باید رعایت شود. اقدام گروهی اعضا در موضوعاتی مانند حسابرسی و عزل هیئتمدیره معمولاً اثر بیشتری دارد.
اگر هیئتمدیره مجمع برگزار نکند چه باید کرد؟
درخواست کتبی همراه با امضاهای لازم و دستور جلسه به هیئتمدیره داده شود. اگر هیئتمدیره اقدام نکند، نسخه درخواست و رسید تحویل را به اداره تعاون ارائه کنید تا براساس مقررات درباره تشکیل مجمع اقدام شود.
شکایت کیفری از مدیرعامل تعاونی مسکن در چه مواردی ممکن است؟
اگر مدیرعامل شخصاً در فریب اعضا، دریافت پول در حساب شخصی، برداشت وجوه، جعل اسناد، ارائه اطلاعات خلاف واقع یا تخصیص متعارض واحد نقش داشته باشد، امکان شکایت کیفری براساس رفتار و مدارک موجود بررسی میشود. صرف داشتن سمت مدیرعامل برای انتساب جرم کافی نیست.
آیا میتوان از اعضای سابق هیئتمدیره شکایت کرد؟
بله، اگر تخلف یا رفتار مورد شکایت در دوره مسئولیت آنان رخ داده باشد. باید دوره سمت، مصوبات، امضاها و نقش هر شخص در دریافت یا هزینهکرد وجوه مشخص شود.