تخلیه ملک یکی از رایج ترین موضوعات در روابط میان موجر و مستأجر است. در مواردی که مستأجر به تعهدات خود پایبند نباشد یا مدت قرارداد به پایان رسیده باشد اما از تحویل ملک خودداری کند، موجر می‌تواند از ابزار قانونی مؤثری به نام اظهارنامه تخلیه ملک استفاده کند. این اظهارنامه، نه‌تنها بیان رسمی اراده موجر برای پایان دادن به قرارداد یا بازپس‌گیری ملک است، بلکه آغاز مسیر قانونی برای تخلیه مستأجر نیز به‌شمار می‌رود.
قانون روابط موجر و مستأجر در ایران با هدف حمایت از حقوق هر دو طرف، شرایط مشخصی را برای صدور و ارسال اظهارنامه تعیین کرده است. آگاهی از این مراحل و مقررات می‌تواند روند تخلیه را سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر نماید. در این مقاله، با زبانی ساده و دقیق، شما را با کلیه جزئیات حقوقی و کاربردی اظهارنامه تخلیه آشنا می‌کنیم؛ از شرایط ارسال گرفته تا انواع نمونه متن رسمی که در انتهای مقاله قرار گرفته شده و مراحل قانونی پس از آن.
اظهارنامه تخلیه ملک چیست و چه کاربردی دارد؟
اظهارنامه تخلیه ملک، نوشته‌ای رسمی و قانونی است که موجر (مالک) با استناد به قرارداد اجاره و مقررات قانون، آن را به مستأجر ارسال می‌کند تا وی را به تخلیه ملک در موعد مقرر ملزم نماید. این ابزار حقوقی، در واقع اولین گام رسمی برای بازپس‌گیری ملک است که به مستأجر هشدار می‌دهد یا مهلتی تعیین می‌کند تا ملک را بدون نیاز به ورود به دعاوی طولانی‌مدت قضایی تخلیه نماید.
کاربرد اصلی اظهارنامه تخلیه، اطلاع‌رسانی قانونی به مستأجر درباره پایان قرارداد یا تخلفات او است. مواردی که موجر معمولاً از اظهارنامه استفاده می‌کند عبارتند از:
- پایان مدت قرارداد اجاره و عدم تمایل موجر به تمدید آن.
- عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر.
- استفاده نامناسب یا غیرمجاز مستأجر از ملک (مثل تغییر کاربری).
- آسیب‌رسانی به ملک توسط مستأجر یا ایجاد شرایط نامطلوب برای ادامه اجاره.
ارسال این اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و با ثبت رسمی در سامانه ثنا صورت می‌گیرد. پس از ارسال، مستأجر باید در مهلت مقرر به آن پاسخ دهد یا ملک را تخلیه کند، در غیر این‌صورت، موجر مجاز به پیگیری قضایی و طرح دعوا برای حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری خواهد بود.
✅اظهارنامه تخلیه ملک تجاری و تفاوت آن با ملک مسکونی
اظهارنامه تخلیه چه برای ملک تجاری باشد و چه مسکونی، در اصل، ابزاری رسمی برای مطالبه تخلیه از مستأجر است. اما تفاوت‌های مهمی میان این دو وجود دارد که در محتوای اظهارنامه، مبنای قانونی و حتی در نوع رسیدگی قضایی قابل توجه است.
۱. مبنای قانونی متفاوت
- ملک مسکونی: تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. در این قانون، تخلیه ملک به محض پایان مدت قرارداد و بدون نیاز به اثبات ضرر یا تخلف، امکان‌پذیر است؛ به شرطی که قرارداد رسمی یا دارای کد رهگیری باشد.
- ملک تجاری: اگر قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ است که شرایط سخت‌گیرانه‌تری برای تخلیه دارد، مثل لزوم اثبات نیاز شخصی موجر یا وجود تعدی و تفریط مستأجر. اگر قرارداد تجاری بعد از ۱۳۷۶ باشد و رسمی یا دارای کد رهگیری باشد، مطابق قانون جدید عمل می‌شود.
۲. حق کسب یا پیشه یا سرقفلی
-
در املاک تجاری، اگر مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد و مستأجر دارای حق کسب یا پیشه باشد، حتی پس از اتمام قرارداد نیز نمی‌توان بدون پرداخت حق سرقفلی ملک را تخلیه کرد. بنابراین در اظهارنامه تخلیه تجاری، باید صراحتاً به وضعیت حق کسب و پیشه اشاره شود.
-
اما در املاک مسکونی، چنین حقی وجود ندارد و صرف پایان مدت اجاره یا عدم پرداخت اجاره‌بها، برای ارسال اظهارنامه کافی است.
شرایط قانونی برای صدور اظهارنامه تخلیه
ارسال اظهارنامه تخلیه ملک، امری اختیاری نیست بلکه باید بر مبنای دلایل قانونی و حقوقی مشخصی انجام شود. قانون روابط موجر و مستأجر، به‌ویژه مصوبات سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶، شرایط معینی را برای صدور این نوع اظهارنامه تعیین کرده‌اند. در صورتی که یکی از این شرایط محقق شود، موجر می‌تواند اظهارنامه‌ای رسمی تنظیم و برای مستأجر ارسال کند.
مهم‌ترین شرایط قانونی صدور اظهارنامه تخلیه عبارتند از:
-
پایان مدت قرارداد اجاره:
رایج‌ترین دلیل برای ارسال اظهارنامه تخلیه، انقضای مدت اجاره است. پس از پایان قرارداد، مستأجر باید ملک را تخلیه کند و در صورت امتناع، موجر مجاز به ارسال اظهارنامه و در ادامه، طرح دعوی تخلیه است. -
عدم پرداخت اجاره‌بها:
اگر مستأجر اجاره را در موعد مقرر نپردازد، و در قرارداد شرط فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره درج شده باشد، این مورد می‌تواند مستمسک مناسبی برای ارسال اظهارنامه باشد. -
تعدی و تفریط مستأجر:
استفاده نادرست از ملک، یا وارد کردن آسیب عمدی به آن، به‌عنوان تعدی و تفریط محسوب می‌شود. در این موارد نیز، موجر می‌تواند خواهان تخلیه باشد. -
تغییر کاربری بدون اجازه:
اگر مستأجر ملک را برخلاف کاربری توافق‌شده در قرارداد استفاده کند (مانند تبدیل ملک مسکونی به تجاری)، موجر مجاز به اخطار تخلیه است. -
تخریب یا خرابی شدید ملک:
اگر ملک به علت آسیب‌های غیرقابل‌جبران یا فرسودگی شدید دیگر قابلیت استفاده نداشته باشد، موجر می‌تواند با ارائه دلایل کارشناسی، خواستار تخلیه گردد. -
نیاز شخصی موجر به ملک (در موارد خاص تجاری):
در برخی از موارد به‌ویژه در اماکن تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶، موجر با اثبات نیاز شخصی به ملک می‌تواند اظهارنامه صادر کند.
نکته: در هر یک از این شرایط، لازم است موجر مدارک کافی مانند قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت یا عدم پرداخت، گزارش‌های کارشناسی و سایر مستندات را برای اثبات ادعاهای خود در اختیار داشته باشد.
نحوه تنظیم اظهارنامه تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستأجر
تنظیم اظهارنامه تخلیه باید با دقت و مطابق اصول قانونی انجام شود تا در صورت نیاز، قابل استناد در دادگاه باشد. اگر اظهارنامه به‌درستی تهیه نشده باشد، ممکن است مستأجر از پاسخ‌گویی طفره رود یا موجر در پیگیری قضایی با مشکل مواجه شود.
در این بخش مراحل اصلی تنظیم یک اظهارنامه صحیح و حقوقی بررسی می‌شود:
۱. مشخصات کامل اظهارکننده (موجر)
در ابتدای اظهارنامه باید اطلاعات هویتی موجر درج شود، شامل:
- نام و نام خانوادگی
- شماره ملی
- شماره تلفن
- شغل
- نشانی کامل محل اقامت
۲. مشخصات مخاطب (مستأجر)
اطلاعات دقیق مستأجر برای شناسایی و ابلاغ اظهارنامه ضروری است، شامل:
- نام و نام خانوادگی
- کد ملی (در صورت امکان)
- شغل
- نشانی دقیق ملک مورد اجاره یا نشانی اعلام‌شده در قرارداد اجاره
۳. موضوع اظهارنامه
موضوع باید به‌صورت واضح ذکر شود، مانند:
«اعلام انقضای مدت اجاره و اخطار جهت تخلیه ملک استیجاری»
۴. شرح اظهارنامه
در این قسمت باید دلایل ارسال اظهارنامه به‌صورت کامل و مستند توضیح داده شود. این شرح معمولاً شامل موارد زیر است:
- اشاره به تاریخ و شماره قرارداد اجاره
- تاریخ انقضای مدت اجاره یا تخلف مستأجر
- اشاره به بندهای قراردادی یا مواد قانونی
- تعیین مهلت برای تخلیه ملک (معمولاً حداقل ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ)
۵. تعیین ضمانت اجرا
در صورت عدم تخلیه، موجر می‌تواند اعلام کند که جهت صدور حکم تخلیه، مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف، خسارت تأخیر و سایر هزینه‌ها اقدام قانونی خواهد کرد.
۶. ثبت رسمی اظهارنامه
پس از تنظیم کامل، اظهارنامه باید در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ شود. همچنین موجر باید مدارک پیوستی مانند کپی قرارداد اجاره، رسیدهای اجاره‌بها، مدارک هویتی و هرگونه مستندات مرتبط را نیز به ضمیمه اظهارنامه ارائه دهد.
مراحل قانونی ارسال اظهارنامه تخلیه به مستأجر
ارسال اظهارنامه تخلیه ملک به مستأجر، اقدامی رسمی و حقوقی است که باید مطابق با مراحل قانونی انجام شود تا در صورت عدم تخلیه، زمینه برای طرح دعوای قضایی فراهم باشد. در این بخش، مراحل قانونی ارسال اظهارنامه به‌صورت گام‌به‌گام توضیح داده می‌شود:
۱. ثبت‌نام در سامانه ثنا
اولین قدم برای ارسال اظهارنامه، ثبت‌نام موجر در سامانه ثنا (سامانه ابلاغ الکترونیکی قوه قضاییه) است. بدون ثبت‌نام در این سامانه، امکان ارسال و پیگیری اظهارنامه وجود ندارد.
۲. تهیه متن اظهارنامه
موجر یا وکیل او باید متن اظهارنامه را به‌صورت دقیق و بر اساس مفاد قرارداد اجاره تنظیم کند. متن باید شامل موارد زیر باشد:
- مشخصات موجر و مستأجر
- تاریخ و شماره قرارداد اجاره
- دلایل قانونی درخواست تخلیه (مانند پایان قرارداد یا تخلف مستأجر)
- تعیین مهلت مشخص برای تخلیه ملک
۳. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
پس از تنظیم متن اظهارنامه، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و اظهارنامه را ثبت نماید. در این مرحله:
- مدارک هویتی موجر
- تصویر قرارداد اجاره
- مستندات مربوط به تخلف مستأجر (در صورت وجود)
به متصدی دفتر ارائه می‌شود.
۴. پرداخت هزینه‌های قانونی
ثبت اظهارنامه مشمول هزینه دادرسی نیست، اما مبلغ اندکی به‌عنوان هزینه خدمات دفتر اخذ می‌شود. این هزینه به‌صورت سیستمی مشخص و پرداخت آن الزامی است.
۵. ابلاغ اظهارنامه به مستأجر
پس از ثبت رسمی، اظهارنامه از طریق سامانه ثنا به مستأجر ابلاغ می‌شود. اگر مستأجر در سامانه ثنا ثبت‌نام نکرده باشد، ابلاغ فیزیکی از طریق مأمور ابلاغ دادگستری انجام خواهد شد.
۶. پیگیری مهلت تخلیه
در متن اظهارنامه معمولاً مهلتی برای تخلیه ملک مشخص می‌شود (مثلاً ۱۰ روز کاری). اگر مستأجر در این مهلت اقدام نکند، موجر می‌تواند برای صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه به مرجع صالح قضایی مراجعه نماید.
مهلت پاسخ و ضمانت اجرای عدم تخلیه ملک
پس از دریافت اظهارنامه، مستأجر معمولاً بین ۳ تا ۱۰ روز کاری فرصت دارد که به آن پاسخ دهد یا ملک را تخلیه کند. در صورت عدم اقدام:
دستور تخلیه فوری: در قراردادهای رسمی یا دارای کد رهگیری، موجر می‌تواند بدون طرح دعوا از مرجع قضایی، دستور تخلیه بگیرد.
طرح دعوای تخلیه: در قراردادهای عادی، موجر باید با دادخواست رسمی از دادگاه یا شورای حل اختلاف، حکم تخلیه بگیرد.
خسارات: موجر می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف و هرگونه جریمه قراردادی را مطالبه نماید.
تفاوت اظهارنامه، حکم تخلیه و دستور تخلیه
اظهارنامه تخلیه، حکم تخلیه و دستور تخلیه، سه مفهوم حقوقی مرتبط با مطالبه تخلیه ملک هستند اما از نظر ماهیت، شرایط صدور و ضمانت اجرا با یکدیگر تفاوت دارند:
-
اظهارنامه تخلیه
اظهارنامه یک اخطار رسمی و ابتدایی است که از سوی موجر به مستأجر ارسال می‌شود و بیانگر درخواست مالک برای تخلیه ملک در مهلت معین است. این سند بدون نیاز به طرح دعوا تنظیم و از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال می‌شود. اظهارنامه الزام‌آور نیست، اما مقدمه‌ای برای اقدامات قانونی بعدی به شمار می‌رود. -
دستور تخلیه
دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که قرارداد اجاره به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی یا دارای کد رهگیری سامانه املاک باشد. در این حالت، موجر می‌تواند با ارائه اجاره‌نامه و انقضای مدت اجاره، بدون نیاز به اقامه دعوا، از شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست صدور دستور فوری تخلیه کند. این روش سریع و بدون دادرسی کامل است و از ضمانت اجرای فوری برخوردار است. -
حکم تخلیه
حکم تخلیه نتیجه رسیدگی قضایی به دعوای حقوقی موجر علیه مستأجر است که معمولاً در صورت وجود اجاره‌نامه عادی یا اختلاف در مفاد قرارداد صادر می‌شود. این حکم پس از تشکیل پرونده، رسیدگی دادگاه و صدور رأی صادر شده و تنها پس از صدور اجراییه قابلیت اجرا دارد. فرایند آن معمولاً طولانی‌تر از دستور تخلیه است اما در موارد اختلافی تنها راه قانونی محسوب می‌شود.
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک
در این قسمت انواع اظهارنامه های تخلیه ملک را بر اساس شرایط متفاوت برای دریافت شما آماده نموده ایم:
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت اتمام قرارداد
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به علت نیاز شخصی
سوالات متداول:
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اظهارنامه تخلیه ملک که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی مطرح شده است را مشاهده می فرمایید:
❓ می‌خواهم برای مستاجری که ملک را تخلیه کرده اما هنوز تحویل نداده، اظهارنامه ارسال کنم. لطفاً راهنمایی کنید که چگونه باید اظهارنامه بفرستم و برای تحویل ملک چه اقدامی باید انجام دهم؟
✅ برای ارسال اظهارنامه، می‌توانید از طریق دفاتر خدمات قضایی یا وکیل اقدام کنید. در متن اظهارنامه، لزوم تحویل رسمی ملک را اعلام نمایید. اگر مستأجر واکنشی نشان ندهد، می‌توانید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه، پیگیری قانونی نمایید.
❓ خانه‌ای خریده‌ام و سند زده‌ام، اما فروشنده آن را تخلیه نمی‌کند. باید چه کار کنم؟
✅ در مرحله اول، یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید و تخلیه ملک را درخواست نمایید. در صورت بی‌توجهی، از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه مطرح کنید.
❓ برای گرفتن دستور تخلیه در پایان موعد اجاره ملک مسکونی، آیا باید قبل از پایان اجاره، اظهارنامه به مستاجر ارسال شود؟
✅ بله، توصیه می‌شود پیش از پایان قرارداد، اظهارنامه‌ای برای مستأجر ارسال شود تا از عدم تمدید آگاه گردد. این کار در مراحل بعدی، مستندات قانونی شما را تقویت می‌کند.
❓ موعد قرارداد اجاره‌ام به پایان رسیده و قصد تخلیه دارم، اما مالک به دلیل پیدا نکردن مستاجر جدید از بازگرداندن ودیعه خودداری می‌کند.
✅ می‌توانید اظهارنامه‌ای جهت مطالبه ودیعه تنظیم کرده و برای مالک ارسال نمایید. در صورت عدم پاسخ، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه دادخواست مطالبه وجه مطرح کنید.
❓ یک سال پیش خانه‌ای خریدیم و به صاحب قبلی آن را اجاره دادیم. اکنون که قرارداد به پایان رسیده، او تخلیه نمی‌کند و می‌گوید جایی برای رفتن ندارد. چه باید کرد؟
✅ ابتدا اظهارنامه رسمی برای درخواست تخلیه ارسال کنید. در صورت عدم تخلیه، با ارائه دادخواست به مرجع قضایی، دستور تخلیه یا حکم تخلیه دریافت نمایید.
❓ مستاجری دارم که حدود یک ماه دیگر موعد قرارداد اجاره ما به پایان می‌رسد. با توجه به رفتار او، نگران عدم تخلیه واحد در موعد مقرر هستم. برای اطلاع به او جهت عدم تمدید قرارداد، چه نوع اظهارنامه‌ای باید ارسال کنم؟
✅ می‌توانید اظهارنامه‌ای رسمی با موضوع عدم تمدید قرارداد تنظیم و ارسال نمایید و مستأجر را مکلف به تخلیه ملک در زمان مقرر کنید.