تمدید خودکار اجاره ۱۴۰۵؛ قوانین جدید،ثبت در سامانه،نمونه متن

بر اساس مصوبه تمدید خودکار اجاره در سال ۱۴۰۵، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. حداکثر افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه نیز در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده است.

بنابراین اگر قرارداد مشمول مصوبه باشد، ادامه اجاره به موافقت دوباره مالک وابسته نیست. بااین‌حال، تمدید خودکار بدون استثنا نیست؛ نیاز شخصی مالک، انتقال قانونی ملک، تخریب و نوسازی و عمل‌نکردن مستأجر به تعهدات خود می‌تواند مانع اجرای آن شود.

در این صفحه، متن و شرایط اجرای مصوبه، قراردادهای مشمول، سقف افزایش، نحوه ثبت تمدید و هزینه تمدید اجاره‌نامه در سال ۱۴۰۵ را بررسی می‌کنیم. اختلاف‌هایی مانند شکایت مالک، بدهی مستأجر یا صدور دستور تخلیه، در مقاله «تمدید اجاره در شرایط جنگی» جداگانه بررسی شده است.

متن مصوبه تمدید خودکار اجاره ۱۴۰۵ چه می‌گوید؟

مطابق مصوبه سران سه قوه، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام می‌شود، در صورت درخواست مستأجر از تاریخ پایان قرارداد قبلی برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد.

در این تمدید، افزایش اجاره‌بها و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه نمی‌تواند بیشتر از ۲۵ درصد مبلغ قرارداد قبلی باشد. این سقف برای سراسر کشور تعیین شده و به تهران یا کلان‌شهرها محدود نیست.

همچنین مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه صرفاً به دلیل تمام‌شدن مدت قرارداد خودداری کنند؛ مگر اینکه یکی از موارد استثنای مقرر در مصوبه وجود داشته باشد.

قراردادهای اجاره‌ای که در روزهای پایانی سال ۱۴۰۴ تمام شده‌اند چه وضعی دارند؟

وضعیت قراردادهایی که در اواخر سال ۱۴۰۴ و هم‌ زمان با جنگ به پایان رسیده‌اند، با قراردادهایی که از ۳۰ خرداد ۱۴۰۵ به بعد منقضی می‌شوند یکسان نیست.

بر اساس مصوبه شورای عالی امنیت ملی، قراردادهای اجاره مسکن و واحدهای صنفی که مدت آنها در زمان جنگ به پایان رسیده است، حداکثر تا دو ماه پس از تاریخ انقضای قرارداد به‌صورت خودکار تمدید می‌شوند. بنابراین اگر قرارداد اجاره‌ای در روزهای پایانی اسفند ۱۴۰۴ منقضی شده باشد، مستأجر می‌تواند ابتدا به همین تمدید دوماهه استناد کند.

بااین‌حال، نباید نتیجه گرفت که همه این قراردادها پس از پایان تمدید دوماهه، الزاماً مشمول تمدید یک‌ساله سال ۱۴۰۵ نیز می‌شوند. مصوبه جدید یک‌ساله فقط قراردادهای مسکونی را شامل می‌شود که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه، یعنی ۳۰ خرداد ۱۴۰۵، تا پایان همان سال منقضی شود.

برای مثال، اگر قرارداد در ۲۵ اسفند ۱۴۰۴ تمام شده باشد، تمدید دوماهه آن معمولاً تا ۲۵ اردیبهشت ۱۴۰۵ ادامه پیدا می‌کند. چون این تاریخ پیش از ۳۰ خرداد ۱۴۰۵ است، نمی‌توان صرفاً با اتصال دو مصوبه به یکدیگر، تمدید یک‌ساله را قطعی دانست.

اما اگر تاریخ پایان مدت دوماهه در ۳۰ خرداد ۱۴۰۵ یا پس از آن قرار گیرد، مستأجر می‌تواند استدلال کند که پایان اعتبار قرارداد در محدوده زمانی مصوبه جدید واقع شده و درخواست تمدید یک‌ساله بدهد. با توجه به اینکه مصوبه جدید به‌صراحت روشن نکرده ملاک، تاریخ انقضای اولیه قرارداد است یا تاریخ حاصل از تمدید اضطراری دوماهه، پذیرش این استدلال ممکن است به نظر مرجع رسیدگی و نحوه ثبت تمدید در سامانه بستگی داشته باشد.

کدام قراردادها مشمول تمدید خودکار اجاره می‌شوند؟

برای استفاده از مصوبه تمدید خودکار، وجود چند شرط ضروری است. نخست اینکه ملک باید مسکونی باشد؛ بنابراین اجاره مغازه، دفتر کار، کارگاه و سایر املاک تجاری یا اداری مشمول این مصوبه نیست.

دوم اینکه مدت قرارداد از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شود. اگر قرارداد پیش از تاریخ ابلاغ تمام شده باشد، نمی‌توان صرفاً بر اساس این مصوبه ادعا کرد که قرارداد برای یک سال تمدید شده است.

سوم اینکه مستأجر خواهان ادامه سکونت باشد. تمدید خودکار برخلاف خواست مستأجری که قصد تخلیه دارد انجام نمی‌شود. بهتر است درخواست تمدید از طریق پیام مکتوب، اظهارنامه یا روش قابل اثبات دیگری به مالک اعلام شود.

در نهایت، نباید یکی از موارد استثنای مصوبه وجود داشته باشد. اگر مالک مدعی وجود استثنا باشد و مستأجر آن را قبول نکند، موضوع باید بر اساس مدارک دو طرف بررسی شود.

در نظر داشته باشید که این مصوبه فقط برای املاک مسکونی است و قراردادهای تجاری و اداری را پوشش نمی‌دهد.

چه مواردی مانع تمدید خودکار قرارداد اجاره می‌شود؟

مصوبه سال ۱۴۰۵ چهار وضعیت را از تمدید خودکار مستثنا کرده است:

۱. مالک برای تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی ملک اقدام کرده باشد؛
۲. ملک به‌طور قانونی به شخص دیگری منتقل شده باشد؛
۳. مالک یا افراد تحت تکفل او برای سکونت به ملک نیاز داشته باشند؛
۴. مستأجر تعهدات خود مانند پرداخت اجاره‌بها، شارژ یا سایر تعهدات قراردادی را انجام نداده باشد.

صرف ادعای مالک درباره فروش، نیاز شخصی یا نوسازی، لزوماً برای خروج قرارداد از شمول مصوبه کافی نیست. در صورت اختلاف باید واقعی‌بودن ادعا و مدارک مربوط به آن بررسی شود.

در این صفحه فقط شرایط کلی مصوبه مطرح می‌شود. وضعیت مستأجر بدهکار، شکایت تخلیه یا دستوری که پیش‌تر صادر شده است، در مقاله «تمدید اجاره در شرایط جنگی» با تفکیک مراحل پرونده توضیح داده شده است.

چهار استثنای اعلام‌شده شامل تخریب و نوسازی، انتقال قانونی، نیاز شخصی و عمل‌نکردن مستأجر به تعهدات است.

سقف افزایش اجاره‌بها و ودیعه در تمدید سال ۱۴۰۵

در قراردادهای مشمول مصوبه، حداکثر افزایش اجاره‌بهای ماهانه و مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه ۲۵ درصد است. این سقف در سراسر کشور یکسان در نظر گرفته شده است.

برای مثال، اگر ودیعه قرارداد قبلی ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۰ میلیون تومان باشد، در تمدید مشمول مصوبه، حداکثر ودیعه ۶۲۵ میلیون تومان و حداکثر اجاره ماهانه ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود.

اگر طرفین بخواهند ترکیب رهن و اجاره را تغییر دهند، نباید با تبدیل بخش بزرگی از ودیعه به اجاره یا برعکس، سقف ۲۵ درصد عملاً بی‌اثر شود. بهتر است مبلغ جدید هر دو بخش به‌روشنی در تمدیدنامه درج شود.

اگر مالک افزایش بیشتری مطالبه کند، مستأجر باید مخالفت خود و آمادگی پرداخت مبلغ منطبق با مصوبه را به‌صورت قابل اثبات اعلام کند. امضای قرارداد با مبلغ بالاتر ممکن است اعتراض بعدی را دشوارتر و نتیجه رسیدگی را به تشخیص مرجع قضایی وابسته کند.

سقف مصوبه هم اجاره‌بها و هم قرض‌الحسنه مربوط به قرارداد را در بر می‌گیرد. درباره قرارداد امضاشده بالاتر از سقف نیز امکان اختلاف در تفسیر قضایی وجود دارد.

تمدید اجاره در دفاتر املاک یا بدون بنگاه؟

مراجعه به مشاور املاک شرط استفاده از تمدید خودکار سال ۱۴۰۵ نیست. اگر قرارداد مشمول مصوبه باشد، امضانکردن قرارداد جدید در بنگاه به‌تنهایی باعث از بین رفتن حق تمدید مستأجر نمی‌شود.

اگر موجر و مستأجر درباره مبلغ و شرایط جدید توافق دارند، می‌توانند تمدید را در سامانه خودنویس ثبت کنند و کد رهگیری بگیرند. مراجعه به بنگاه نیز امکان‌پذیر است، اما در این حالت حق‌الزحمه مشاور املاک مطابق تعرفه و صورتحساب سامانه محاسبه می‌شود.

پشت‌نویسی قرارداد قبلی یا تنظیم تمدیدنامه جداگانه نیز می‌تواند میان طرفین قابل استناد باشد، مشروط بر اینکه تاریخ شروع و پایان، مبلغ ودیعه، اجاره ماهانه، مشخصات قرارداد قبلی و امضای طرفین به‌روشنی درج شود. بااین‌حال، ثبت در سامانه به دلیل مشخص‌بودن تاریخ و مفاد قرارداد، امکان اثبات را ساده‌تر می‌کند.

 مزایای تمدید قرارداد در دفاتر املاک

اگر موجر و مستأجر برای تمدید اجاره‌نامه به یک دفتر املاک دارای مجوز مراجعه کنند، قرارداد جدید در سامانه ایران املاک ثبت می‌شود و برای آن کد رهگیری معتبر صادر خواهد شد. این مزیت‌ها را در بر دارد:

• اثبات حقوق قانونی در صورت بروز اختلاف؛
• برخورداری از تسهیلات دولتی مثل وام ودیعه مسکن؛
• جلوگیری از ادعاهای بعدی طرفین درباره شرایط و زمان تمدید؛
• ثبت رسمی برای ارائه به بانک‌ها، شهرداری یا دادگاه‌ها.

در نتیجه، توصیه می‌شود در صورت امکان، تمدید قرارداد از طریق دفاتر مجاز انجام گیرد.

 تمدید اجاره بدون حضور در بنگاه؛ دست‌نویس یا پشت‌نویسی

با این حال، قانون هیچ‌گونه الزامی برای مراجعه به بنگاه املاک جهت تمدید اجاره در نظر نگرفته است. طرفین می‌توانند با توافق میان خود، شرایط تمدید را به‌صورت دست‌نویس در پشت اجاره‌نامه قبلی درج کرده و امضا کنند. این روش زمانی رایج است که:

• طرفین شناخت کامل و اعتماد متقابل دارند؛

• نمی‌خواهند هزینه‌ای برای کمیسیون پرداخت کنند؛

• مستأجر نیاز فوری به کد رهگیری ندارد.

در این حالت، بهتر است نسخه امضاشده نزد هر دو طرف باقی بماند و در صورت امکان، یک شاهد نیز آن را امضا کند.

 هشدار: ثبت غیررسمی ممکن است در برخی موارد دردسرساز شود

اگرچه تمدید دست‌نویس از منظر حقوقی قابل استناد است، اما در مواردی مانند ثبت‌نام تسهیلات، اثبات تاریخ دقیق تمدید یا اختلاف بر سر مفاد قرارداد، ممکن است قابل قبول نباشد. همچنین، در صورت فوت یکی از طرفین یا اختلاف با وراث، اثبات وجود قرارداد دشوار می‌شود.

هزینه تمدید اجاره ۱۴۰۵ و نحوه محاسبه

تمدید قرارداد اجاره، همانند سایر قراردادهای رسمی، در برخی شرایط مستلزم پرداخت هزینه‌هایی است که باید توسط موجر و مستأجر پرداخت شود. این هزینه‌ها معمولاً شامل حق کمیسیون مشاور املاک، مالیات بر ارزش افزوده، و هزینه نگارش قرارداد است. البته اگر تمدید میان طرفین و بدون دخالت بنگاه انجام شود، معمولاً هزینه‌ای به آن تعلق نمی‌گیرد.

 تمدید بدون هزینه؛ توافق مستقیم میان طرفین

اگر تمدید اجاره‌نامه بدون مراجعه به دفاتر املاک و صرفاً با توافق موجر و مستأجر انجام شود، هزینه‌ای برای آن وجود ندارد. در این حالت، معمولاً یک متن تمدید به صورت پشت‌نویس یا سند دست‌نویس جدید تنظیم و امضا می‌شود که فاقد هرگونه کمیسیون رسمی است. این شیوه برای افرادی که هزینه‌ها برایشان مهم است یا رابطه‌ای مبتنی بر اعتماد دارند، بسیار رایج است.

 هزینه تمدید در بنگاه‌های املاک مجاز

در صورتی که تمدید قرارداد اجاره در دفاتر مشاور املاک دارای مجوز رسمی انجام شود، هزینه‌ای به‌عنوان حق کمیسیون بنگاه از طرفین دریافت می‌شود که نحوه محاسبه آن معمولاً به صورت زیر است:

فرمول کلی کمیسیون تمدید اجاره:

• ۰.۵٪ مبلغ رهن + ۰.۲۵٪ اجاره‌بهای یک ماه

• مجموع این مبلغ، کمیسیون دو طرف است که معمولاً بین موجر و مستأجر نصف می‌شود.

• به این مبلغ، ۹٪ مالیات بر ارزش افزوده نیز اضافه می‌شود.

 مثال عملی از محاسبه هزینه تمدید

فرض کنید رهن جدید ۵۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۴ میلیون تومان باشد:

• ۰.۵٪ از رهن = ۲،۵۰۰،۰۰۰ تومان

• ۰.۲۵٪ از اجاره ماهیانه = ۱،۰۰۰،۰۰۰ تومان

• مجموع کمیسیون = ۳،۵۰۰،۰۰۰ تومان

• ۱۰٪ این مبلغ (سهم هر طرف) = ۳۵۰،۰۰۰ تومان

• ۹٪ مالیات بر ارزش افزوده این سهم = ۳۱،۵۰۰ تومان

• مجموع پرداخت نهایی هر طرف = ۳۸۱،۵۰۰ تومان

این عدد در مناطق مختلف و بر اساس توافق ممکن است اندکی تغییر کند.

 نکته مهم: مالیات ارزش افزوده و مسئول پرداخت

پرداخت مالیات بر ارزش افزوده معمولاً توسط مشاور املاک محاسبه و به سهم هر یک از طرفین افزوده می‌شود. از نظر قانونی، این مالیات بر خدمات ارائه‌شده توسط بنگاه تعلق می‌گیرد و موجر یا مستأجر نمی‌توانند از پرداخت آن خودداری کنند.

ثبت رسمی تمدید اجاره در سامانه ایران املاک

با افزایش حجم دعاوی ناشی از اجاره‌نامه‌های غیررسمی یا دست‌نویس، قانون‌گذار و وزارت راه و شهرسازی در سال‌های اخیر بر ثبت رسمی قراردادهای اجاره و تمدید آن‌ها در سامانه ایران املاک تأکید زیادی داشته‌اند. در سال ۱۴۰۵ نیز این رویه همچنان ادامه دارد و بسیاری از خدمات حمایتی دولت مانند وام ودیعه مسکن منوط به ثبت کد رهگیری در این سامانه شده است.

تمدید قرارداد اجاره از طریق سامانه خودنویس

از سال‌های اخیر، سامانه خودنویس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز برای تنظیم و تمدید انواع قراردادها، از جمله اجاره‌نامه، در دسترس عموم قرار گرفته است. در این سامانه، کاربران می‌توانند بدون مراجعه به بنگاه یا دفتر اسناد رسمی، پیش‌نویس قرارداد اجاره یا تمدید آن را تنظیم، امضا و نهایی کنند.

نحوه تمدید اجاره‌نامه در سامانه خودنویس:

1. ورود به سایت رسمی سامانه خودنویس: http://khodnevis.mrud.ir

2. انتخاب گزینه «تمدید قرارداد» یا ورود به قرارداد ثبت‌شده قبلی

3. تکمیل اطلاعات هویتی موجر و مستأجر

4. وارد کردن مشخصات ملک و شرایط جدید قرارداد

5. تأیید و ثبت نهایی با امضای الکترونیکی طرفین

6. دریافت کد رهگیری و نسخه چاپی قرارداد تمدید شده

مزایای سامانه خودنویس:

• ثبت بدون مراجعه حضوری؛

• امکان دریافت نوبت تنظیم سند در دفاتر رسمی؛

• اتصال به سامانه ثبت و صدور کد رهگیری؛

• قابلیت تنظیم تمدید برای املاک دارای سند رسمی یا قولنامه‌ای.

توجه: برای استفاده از امضای دیجیتال، باید قبلاً گواهی امضای الکترونیک معتبر از دفاتر ثبت یا مراکز صدور مجاز دریافت شده باشد.

متن تمدید قرارداد اجاره؛ نمونه کاربردی

بسیاری از مستأجران و موجران، به‌ویژه در تمدید اجاره‌نامه بدون حضور در بنگاه، نیازمند نمونه متن دقیق و معتبر هستند تا از بروز اختلافات آینده جلوگیری کنند. تنظیم صحیح متن تمدید، به‌ویژه که از سال ۱۴۰۴ تمدید خودکار حذف شده و هر تمدید نیاز به سند مستقل دارد، اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

 نمونه متن تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۵

با عنایت به اتمام مدت قرارداد اجاره شماره … مورخ … و با توجه به توافق صورت‌گرفته میان طرفین، این قرارداد اجاره، میان موجر آقای/خانم … فرزند … به شماره ملی … و مستأجر آقای/خانم … فرزند … به شماره ملی … برای مدت … ماه/سال دیگر از تاریخ … لغایت … تمدید می‌گردد.

کلیه مفاد، شروط و تعهدات مندرج در قرارداد اولیه، به استثنای موارد اصلاح‌شده زیر، در این تمدید نیز معتبر و لازم‌الاجراست:

۱. مبلغ ودیعه از … به … افزایش/کاهش یافت.
۲. اجاره‌بهای ماهیانه از … به … تغییر یافت و مستأجر متعهد است در پایان هر ماه مبلغ مزبور را به حساب شماره … نزد بانک … به نام موجر واریز نماید.
۳. طرفین توافق نمودند که در صورت تمایل به تخلیه ملک یا تمدید مجدد، حداقل … روز پیش از پایان قرارداد، موضوع را به‌صورت کتبی اطلاع دهند.

این تمدید در دو نسخه تنظیم و در تاریخ …/۰۱/۱۴۰۵ توسط طرفین امضا گردید.

امضا و اثر انگشت موجر
امضا و اثر انگشت مستأجر
(در صورت امکان، امضای دو شاهد)

سوالات متداول

در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون تمدید اجاره در سال 1404 را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال مطرح شده است:

❓ آیا تمدید خودکار اجاره به رضایت مالک نیاز دارد؟

اگر قرارداد مسکونی مشمول مصوبه باشد، درخواست مستأجر و نبود یکی از موارد استثنا برای تمدید یک‌ساله کافی است و رضایت دوباره مالک شرط اصل تمدید نیست.

❓ مصوبه شامل قراردادهایی است که چه زمانی تمام می‌شوند؟

قرارداد باید از تاریخ ابلاغ مصوبه، یعنی ۸ تیر ۱۴۰۵، تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی شود. مدت تمدید نیز یک سال از تاریخ پایان قرارداد قبلی است.

❓ آیا سقف ۲۵ درصد شامل ودیعه هم می‌شود؟

بله. سقف مصوبه هم افزایش اجاره‌بها و هم مبلغ قرض‌الحسنه یا ودیعه مربوط به قرارداد را شامل می‌شود.

❓ آیا اجاره مغازه نیز خودکار تمدید می‌شود؟

خیر. این مصوبه مخصوص املاک مسکونی است و قراردادهای تجاری و اداری را شامل نمی‌شود.

❓ مالک اجاره‌بها را دو میلیون تومان افزایش داده و من توانایی پرداخت ندارم. آیا تمدید خودکار شامل من می‌شود؟ آیا داشتن یک خانه دیگر مانع تمدید است؟
 در سال‌های کرونایی، امکان استفاده از تمدید خودکار برای مستأجران فراهم بود و داشتن یک ملک دیگر مانعی محسوب نمی‌شد. اما در سال ۱۴۰۵، تمدید خودکار تنها در صورتی قابل استناد است که قانون یا مصوبه خاصی آن را مجاز شمرده باشد. در شرایط فعلی، بهتر است با مشاور حقوقی مشورت کنید.