نحوه شکایت از مستاجری که اجاره نمی‌دهد، یکی از پرسش‌های پرتکرار موجرانی است که با بدقولی مستأجر در پرداخت اجاره‌بها مواجه شده‌اند. این وضعیت نه‌تنها موجب مشکلات مالی برای مالک می‌شود، بلکه اگر به‌موقع و از مسیر درست پیگیری نشود، می‌تواند ماه‌ها ادامه پیدا کند و روند تخلیه را پیچیده‌تر نماید.
قانون برای موجری که مستاجر اجاره نمی‌دهد، راهکار مشخصی در نظر گرفته است؛ از ارسال اظهارنامه رسمی گرفته تا تنظیم دادخواست تخلیه و مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه. در این مقاله، گام‌به‌گام بررسی می‌کنیم که در چنین شرایطی، چه مراحلی باید طی شود، چه مدارکی نیاز است، چه مراجعی صلاحیت رسیدگی دارند و چطور می‌توان به‌صورت قانونی، ملک را تخلیه کرد.
نحوه شکایت از مستاجری که اجاره نمی دهد؛ قدم به قدم با فرآیند قانونی
برای شکایت از مستاجری که اجاره نمی‌دهد، ابتدا باید یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی ارسال کنید و از مستأجر بخواهید در مهلت ۱۰ روزه، اجاره معوقه را پرداخت کند. اگر پرداختی صورت نگرفت، می‌توانید با مراجعه به دفتر خدمات قضایی، دادخواست تخلیه یا مطالبه اجور ثبت کنید.
در صورت داشتن شرایط قانونی (مثلاً پایان مدت اجاره یا درج شرط تخلیه در قرارداد)، شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی به موضوع رسیدگی کرده و در نهایت دستور تخلیه یا حکم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود.
📌 بررسی قرارداد اجاره و شرایط درج‌شده
اولین قدم این است که متن قرارداد اجاره را با دقت مرور کنید. آیا در قرارداد قید شده که «در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، موجر حق فسخ یا تخلیه دارد»؟ وجود این بند، روند تخلیه را بسیار ساده‌تر می‌کند. اگر چنین شرطی نباشد هم جای نگرانی نیست، اما در این حالت باید مراحل حقوقی را با دقت بیشتری پیش برد.
قرارداد باید معتبر، دارای امضای طرفین و تاریخ دقیق باشد. اگر اجاره‌نامه رسمی نیست، وجود دو شاهد امضاکننده در قرارداد، می‌تواند برای دریافت دستور تخلیه فوری ضروری باشد.
⚖️ ارسال اظهارنامه رسمی به مستأجر
دومین مرحله، ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این اظهارنامه باید با لحنی محترمانه اما حقوقی، مستأجر را از بدهی اش مطلع کرده و از او بخواهید ظرف مدت مشخصی (معمولاً ۱۰ روز)، نسبت به پرداخت اجور معوقه اقدام کند. در متن اظهارنامه این نکات را درج کنید:
- مبلغ اجاره عقب‌افتاده و تاریخ سررسید آن
- شماره و تاریخ قرارداد اجاره
- شماره حساب برای واریز اجاره
- هشدار نسبت به اقدام قانونی در صورت عدم پرداخت
❌ اگر مستأجر پاسخ ندهد یا اجاره را پرداخت نکند، نوبت به مرحله بعد می‌رسد.
🏛️ ثبت دادخواست تخلیه یا مطالبه اجور
در صورتی که مهلت قانونی اظهارنامه سپری شد و اجاره پرداخت نشد، حالا موجر می‌تواند با مراجعه به دفتر خدمات قضایی، یکی از دو دادخواست زیر را ثبت کند:
- دادخواست تخلیه فوری: اگر مدت اجاره تمام شده باشد و قرارداد شرایط لازم را داشته باشد (رسمی یا با شاهد)، می‌توان درخواست تخلیه فوری داد.
- دادخواست مطالبه اجور معوقه: در صورتی که قصد تخلیه ندارید و فقط می‌خواهید اجاره عقب‌افتاده را بگیرید.
📌 نکته مهم: اگر هم تخلیه را بخواهید و هم اجاره عقب‌افتاده را، باید دو دادخواست جداگانه تنظیم کنید؛ یکی برای تخلیه، دیگری برای مطالبه اجور.
ارسال اظهارنامه یا اخطار؛ اولین گام قبل از شکایت از مستاجر
برخلاف تصور برخی موجران، نمی‌توان بدون ارسال اخطار رسمی، به‌سرعت از مستاجری که اجاره نمی‌دهد شکایت کرد. قانون ابتدا به مستاجر فرصتی برای جبران می‌دهد. به همین دلیل، ارسال اظهارنامه یا اخطاریه رسمی، اولین و مهم‌ترین اقدام در مسیر قانونی شکایت است.
📝 اظهارنامه چیست و چرا اهمیت دارد؟
اظهارنامه یک اخطار رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال می‌شود و در آن، موجر از مستاجر می‌خواهد که در مهلتی مشخص (معمولاً ۱۰ روز) نسبت به پرداخت اجاره معوقه اقدام کند.
این سند، هم جنبه اطلاع‌رسانی دارد و هم برای دادگاه، دلیل حسن نیت و اقدام قانونی موجر محسوب می‌شود. بدون ارسال اظهارنامه، بسیاری از دادخواست‌های تخلیه یا مطالبه اجور از سوی دادگاه رد یا مسکوت گذاشته می‌شوند.
⚖️ محتوای ضروری اظهارنامه به مستاجر
برای تأثیرگذاری حقوقی اظهارنامه، حتماً این اطلاعات را به‌صورت دقیق و رسمی درج کنید:
- مشخصات موجر و مستأجر (نام کامل، کد ملی، آدرس)
- مشخصات ملک مورد اجاره (آدرس، طبقه، واحد)
- تاریخ شروع و پایان قرارداد اجاره
- مبلغ اجاره و تاریخ‌های سررسید
- مجموع اجاره‌های معوقه
- هشدار صریح درباره پیامدهای قانونی (طرح دعوای تخلیه یا مطالبه اجور)
📌 بهتر است به مستأجر شماره حساب موجر یا شماره شبا برای پرداخت بدهی نیز اعلام شود تا هیچ بهانه‌ای برای عدم پرداخت باقی نماند.
❌ چه اشتباهاتی نباید در ارسال اظهارنامه مرتکب شوید؟
- نگارش غیررسمی یا احساسی که اثر حقوقی نداشته باشد
- عدم درج اطلاعات دقیق ملک و قرارداد
- تعیین مهلت کمتر از ۱۰ روز (در اکثر رویه‌ها، ۱۰ روز پذیرفته شده است)
- تهدید به تخلیه فیزیکی یا اقدامات غیرقانونی (مانند تعویض قفل یا قطع برق)
چه مدت زمان برای پرداخت اجاره و تخلیه به مستاجر داده می‌شود؟
یکی از سؤالات مهم موجران این است که چقدر باید صبر کنند تا قانوناً بتوانند حکم تخلیه مستاجر دریافت کند خوشبختانه قانون در این زمینه کاملاً روشن است و برای مستاجر مهلت مشخصی در نظر گرفته تا یا اجاره معوقه را پرداخت کند یا ملک را تخلیه نماید.
🕒 مهلت قانونی پس از ارسال اظهارنامه
پس از ارسال اظهارنامه رسمی، معمول‌ترین مهلت قانونی برای پرداخت اجاره، ۱۰ روز است. اگر مستاجر در این مدت اجاره عقب‌افتاده را پرداخت نکند، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه یا مطالبه اجور را ثبت کند. این مهلت ۱۰ روزه، در اکثر رویه‌های قضایی پذیرفته شده است و باید در متن اظهارنامه به آن اشاره شود.
⏳ مهلت تخلیه بعد از صدور حکم
پس از ثبت دادخواست و رسیدگی در شورای حل اختلاف یا دادگاه، اگر رأی به تخلیه صادر شود، دادگاه موظف است مهلتی بین ۱۰ روز تا ۲ ماه برای تخلیه تعیین کند. معمولاً این مهلت بین ۱۵ تا ۳۰ روز تعیین می‌شود، اما اگر مستاجر همکاری نکند یا اجرای حکم با مشکل مواجه شود، پرونده به اجرای احکام مدنی ارسال می‌شود تا تخلیه به‌صورت رسمی انجام شود.
🧩 استثناها و موارد خاص
- اگر مستأجر برای اولین‌بار اجاره را پرداخت نکرده باشد و موجر فقط اجاره عقب‌افتاده را بخواهد، ممکن است دادگاه مهلت بیشتری برای تسویه بدهد.
- اگر دستور تخلیه فوری صادر شده باشد، اجرای آن معمولاً در کمتر از ۲۰ روز انجام می‌شود.
- در قراردادهایی که شرط تخلیه در صورت عدم پرداخت قید نشده، ممکن است روند حقوقی طولانی تر شود.
دادگاه یا شورای حل اختلاف؛ مرجع رسیدگی به تخلیه مستاجر
یکی از مراحل کلیدی در شکایت از مستاجری که اجاره نمی‌دهد، تشخیص مرجع صالح برای رسیدگی به پرونده تخلیه یا مطالبه اجور است. اینکه پرونده در شورای حل اختلاف بررسی شود یا در دادگاه عمومی حقوقی، بستگی به نوع ملک، میزان خواسته و شرایط قرارداد دارد.
⚖️ شورای حل اختلاف؛ مرجع رسیدگی برای اغلب پرونده‌های اجاره
در اغلب موارد، به‌ویژه زمانی که ملک مسکونی است و میزان اجور معوقه یا ارزش خواسته پایین است، رسیدگی در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک انجام می‌شود. دادخواست تحویل عین مستأجره اگر مستقل طرح شود و جنبه مالی نداشته باشد، معمولاً در شورا رسیدگی می‌شود.
📌 نکته مهم: اگر دعوا همراه با مطالبه اجور معوقه باشد و مبلغ آن از سقف صلاحیت شورا (حدود ۲۰۰ میلیون تومان) بالاتر رود، ممکن است پرونده به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شود.
🏛️ دادگاه عمومی حقوقی؛ در چه مواردی باید مراجعه کرد؟
در شرایط زیر باید به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه شود:
- ملک مورد اجاره تجاری باشد و اختلاف بر سر حق کسب و پیشه یا سرقفلی باشد
- خواسته مالی بالا باشد یا ماهیت دعوا مالی باشد (مثلاً اجور معوقه بالا)
- طرف دعوا نهادهای دولتی یا عمومی مانند شهرداری، بانک‌ها، یا شرکت‌های بزرگ باشند
- در قرارداد شرط داوری وجود داشته باشد و اختلاف به آن منتهی شده باشد
❌ اشتباه رایج موجران
بعضی موجران، بدون بررسی شرایط، مستقیم به دادگاه یا شورا مراجعه می‌کنند و با قرار عدم صلاحیت روبرو می‌شوند که باعث اتلاف وقت می‌شود. همیشه ابتدا مرجع صالح را بر اساس نوع ملک و نوع خواسته مشخص کنید یا از مشاور حقوقی راهنمایی بگیرید.
آیا با یک‌بار پرداخت نشدن اجاره می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
یکی از سؤالات متداول موجران این است که آیا می‌توان فقط با یک‌بار پرداخت نکردن اجاره، مستأجر را تخلیه کرد؟ پاسخ این سوال، بستگی به نوع قرارداد و شرایط حقوقی آن دارد. قانون در این زمینه هم حق موجر را به رسمیت شناخته و هم فرصت جبران را به مستأجر داده است.
⚖️ نقش شرط فسخ یا تخلیه در قرارداد
اگر در قرارداد اجاره، شرط شده باشد که در صورت عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر، موجر حق فسخ یا درخواست تخلیه دارد، حتی یک نوبت نپرداختن اجاره، می‌تواند زمینه تخلیه را فراهم کند. در این حالت، مالک می‌تواند:
✅ ابتدا اظهارنامه رسمی ارسال کند
✅ سپس دادخواست تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها را ثبت نماید
اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد، موجر باید با استناد به تخلف مستأجر از اجرای تعهدات، دادگاه را قانع کند که ادامه قرارداد زیان بار است. همچنین در نظر داشته باشید که وجود قرارداد معتبر همراه با مدت زمان اجاره از شروط اصلی استناد به آن در دادگاه است. درست که که مستاجر نمی تواند خانه را تخلیه نکند اما در نهایت ممکن است روند پیگیری در دادگاه زمان بر باشد.
📝 سابقه حقوقی و رویه قضایی
طبق رویه قضایی، دادگاه‌ها معمولاً در صورتی که فقط یک نوبت اجاره پرداخت نشده باشد و مستأجر فوراً آن را جبران کند، دستور تخلیه صادر نمی‌کنند. اما اگر:
- مبلغ معوقه بالا باشد
- مستأجر در مهلت ۱۰ روزه پس از اظهارنامه هم اجاره را نپردازد
- سابقه تکرار این رفتار وجود داشته باشد
قاضی می‌تواند حکم به تخلیه به دلیل سوءنیت و بی‌تعهدی مستأجر صادر کند.
⚠️ ارفاق یک‌باره به مستأجر چیست؟
قانون در برخی موارد به مستأجر این اجازه را می‌دهد که فقط یک‌بار در طول قرارداد، اجاره معوقه را پرداخت کرده و از تخلیه جلوگیری کند؛ البته این موضوع بیشتر در قراردادهای خاص و پرونده‌های پیچیده مطرح می‌شود. در قراردادهای رایج امروز، این ارفاق معمولاً جایگاهی ندارد مگر قاضی با در نظر گرفتن شرایط خاص، رأی به ادامه سکونت بدهد.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون نحوه شکایت از مستاجری که اجاره نمی دهد را مشاهده می فرمایید:
❓ مستاجرم سه ماهه اجاره نداده و جواب تلفن‌هامو هم نمی‌ده. چطور می‌تونم اقدام کنم؟
✅ ابتدا باید از طریق دفتر خدمات قضایی، یک اظهارنامه رسمی برای او بفرستید و درخواست پرداخت اجاره معوقه را اعلام کنید. اگر در مهلت ۱۰ روزه اقدامی نکرد، می‌توانید دادخواست تخلیه و مطالبه اجاره‌بها را به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک بدهید. داشتن قرارداد رسمی یا شاهد برای قراردادهای عادی، روند تخلیه را سریع‌تر می‌کند.
❓ مستاجرم فقط یک ماه اجاره نداده؛ می‌تونم تخلیه‌اش کنم یا باید صبر کنم چند ماه بگذره؟
✅ اگر در قرارداد ذکر شده باشد که «در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، موجر حق فسخ یا تخلیه دارد»، حتی با یک ماه تأخیر هم می‌توانید اظهارنامه ارسال کرده و بعد از ۱۰ روز، دادخواست تخلیه بدهید. ولی اگر چنین شرطی در قرارداد نیست، معمولاً قاضی فقط در صورت تکرار تأخیر یا عدم همکاری مستأجر، حکم تخلیه می‌دهد.
❓ من قرارداد رو تمدید نکردم و مستاجر هم اجاره نمی‌ده و تخلیه نمی‌کنه. راهی هست زودتر تخلیه‌اش کنم؟
✅ بله. چون مدت قرارداد تمام شده، می‌تونید با در دست داشتن قرارداد و اثبات پایان اجاره، دادخواست تخلیه فوری ثبت کنید. اگر قرارداد رسمی باشد یا دارای دو شاهد امضاکننده باشد، می‌توانید از طریق دستور تخلیه فوری در شورای حل اختلاف اقدام کنید و معمولاً ظرف ۱۵ تا ۳۰ روز، حکم تخلیه صادر و اجرا می‌شود.