در قراردادهای اجاره، یکی از مهم‌ترین تعهدات مستأجر، پرداخت به‌موقع اجاره‌بها است. با این حال، در بسیاری از روابط استیجاری، مستأجر در ایفای این تعهد کوتاهی می‌کند و این مسئله به یکی از رایج‌ترین دلایل طرح دعوای تخلیه ملک تبدیل شده است. در چنین شرایطی، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها، از مرجع قضایی بخواهد که علاوه بر تخلیه ملک، اجاره‌های عقب‌افتاده نیز به نفع او مطالبه شود.
در این مقاله، با تمرکز بر موضوع «دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها»، به بررسی نکات حقوقی، شرایط لازم، اشتباهات متداول و مهم‌تر از همه، ارائه نمونه‌های کاربردی دادخواست تخلیه می‌پردازیم تا مسیر را برای طرح صحیح دعوا هموار کنیم.
دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها چه زمانی مطرح می‌شود؟
در روابط اجاره‌ای، مستأجر موظف است در موعد مقرر، اجاره‌بهای تعیین‌شده را پرداخت کند. اگر این پرداخت انجام نشود و با تذکر و پیگیری نیز اصلاح نگردد، موجر این حق را دارد که از طریق دادخواست رسمی تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها، درخواست بازپس‌گیری ملک را مطرح نماید. اما اینکه این دادخواست دقیقاً در چه شرایطی قابل پذیرش است، به نوع قرارداد، مدت آن و نحوه تنظیم اجاره‌نامه بستگی دارد.
✅ آیا صرف عدم پرداخت اجاره‌بها کافی است؟
خیر؛ صرف عدم پرداخت، همیشه و تحت هر شرایطی به صدور حکم تخلیه منجر نمی‌شود. در مواردی، مستأجر می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای معوقه و هزینه‌های قانونی مانع از تخلیه شود. در برخی دیگر، نوع قرارداد و شواهد ارائه‌شده توسط موجر نقش تعیین‌کننده‌ای در تصمیم دادگاه دارند.
📝 نقش قرارداد و مدارک در موفقیت دعوا
اگر قرارداد اجاره به‌صورت مکتوب، دارای امضاهای معتبر و زمان‌بندی مشخص باشد، مسیر طرح دادخواست روشن‌تر خواهد بود. همچنین اظهارنامه‌های ارسالی، رسیدهای عدم پرداخت، و مدارک مالکیت ملک از مهم‌ترین اسناد همراه این دادخواست هستند که در اثبات تخلف مستأجر نقش دارند.
مبانی قانونی: تفاوت‌های رسیدگی به دعوای تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
اگرچه موضوع «تخلیه به علت نپرداختن اجاره‌بها» در ظاهر ساده به‌نظر می‌رسد، اما از منظر حقوقی، بسته به شرایط قرارداد، دو مسیر کاملاً متفاوت برای رسیدگی در دادگاه‌ها وجود دارد. شناخت این تفاوت‌ها برای تنظیم درست دادخواست و جلوگیری از رد یا توقف دعوا ضروری است.
⚖️ مسیر اول: قراردادهای عادی و جدید (بدون سرقفلی)
در بسیاری از قراردادهای مسکونی و حتی تجاری که در سال‌های اخیر تنظیم شده‌اند، مسیر قانونی پیگیری تخلیه در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، معمولاً به یکی از دو شکل زیر است:
🔹 اگر مدت قرارداد به پایان رسیده:موجر می‌تواند دادخواست دستور تخلیه فوری به مرجع صالح ارائه دهد. برای این کار، قرارداد باید دارای شرایط شکلی مشخص باشد (حداقل دو نسخه، امضای طرفین و شهود، قید مدت و مبلغ اجاره).
🔹 اگر مدت قرارداد هنوز تمام نشده ولی اجاره پرداخت نمی‌شود: در این حالت، معمولاً باید ابتدا فسخ قرارداد به دلیل تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها اثبات شود، سپس دادگاه می‌تواند حکم تخلیه صادر کند. بنابراین، عنوان دادخواست باید ترکیبی باشد: «فسخ اجاره‌نامه و تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها»
⚖️ مسیر دوم: قراردادهای قدیمی یا دارای سرقفلی (محل کسب و پیشه)
در مواردی که رابطه استیجاری مشمول قوانین خاص املاک تجاری باشد، به‌ویژه در قراردادهایی که مشمول مقررات گذشته هستند، سازوکار متفاوتی وجود دارد:
🔸 عدم پرداخت اجاره‌بها به‌عنوان تخلف مستقل:اگر مستأجر سه بار در طول یک سال (سال شمسی) با اخطار رسمی، از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه بدهد حتی اگر قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد.
🔸 شرط مهم: این اخطارها باید دقیقاً طبق قانون و در قالب اظهارنامه یا اخطاریه دفترخانه رسمی صادر شده باشند. در غیر این صورت، ممکن است دادگاه دعوا را نپذیرد یا قرار عدم استماع صادر کند.
📌 نکته: اگر مستأجر برای اولین بار اجاره عقب‌افتاده را پرداخت نکرده باشد، اما قبل از صدور حکم، اصل بدهی را با ۲۰ درصد اضافه به صندوق دادگستری تودیع کند، حکم تخلیه صادر نمی‌شود. این ارفاق فقط یک بار قابل استفاده است.
نمونه دادخواست فسخ اجاره‌نامه و تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
دادگاه محترم عمومی حقوقی / شورای حل اختلاف شهرستان …
موضوع: دادخواست فسخ اجاره‌نامه و تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجارهبهامشخصات طرفین
خواهان:
نام و نام خانوادگی: …
شماره ملی: …
نشانی: …خوانده:
نام و نام خانوادگی مستأجر: …
شماره ملی: …
نشانی: …شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه / شورای حل اختلاف
با سلام و احتراماینجانب مالک رسمی / قانونی ملک واقع در … به موجب قرارداد اجاره مورخ …، ملک مورد نظر را به خوانده محترم اجاره داده‌ام. متأسفانه با وجود تعهد صریح به پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر، وی طی ماه‌های … تا … از پرداخت اجاره خودداری کرده است.
با ارسال اظهارنامه رسمی نیز ایشان از ایفای تعهد خود امتناع نموده و همچنان در ملک سکونت / تصرف دارد. نظر به اینکه عدم پرداخت اجاره‌بها، نقض تعهد قراردادی محسوب می‌شود و موجبات فسخ قرارداد را فراهم آورده است، به استناد مواد ۴۹۰ و ۴۹۱ قانون مدنی، صدور حکم به شرح خواسته مورد تقاضاست.
خواسته:
- فسخ قرارداد اجاره به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
- الزام خوانده به تخلیه فوری ملک مورد اجاره
- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه از تاریخ … تا …
- پرداخت خسارات دادرسی و هزینه‌های قانونی
دلایل و مستندات:
قرارداد اجاره مورخ …
اظهارنامه ارسالی شماره …
گواهی عدم پرداخت اجاره‌بها
سند مالکیت
سایر مستندات مرتبط (در صورت وجود)با احترام
امضا – تاریخ
نمونه دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها (ویژه اماکن تجاری قانون خاص)
در اماکنی که مشمول قوانین خاص روابط موجر و مستأجر هستند مانند واحدهای تجاری قدیمی با حق کسب و پیشه صرف عدم پرداخت اجاره‌بها، در شرایطی خاص می‌تواند به صدور حکم تخلیه قطعی منجر شود. مهم‌ترین این شرایط، عدم پرداخت اجاره‌بها در سه نوبت طی یک سال با وجود اخطارهای رسمی است.
این موضوع در بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر و تبصره ۱ آن به‌روشنی بیان شده است.
دادگاه محترم عمومی حقوقی شهرستان …
موضوع: تقاضای صدور حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها (سه نوبت در یک سال)مشخصات طرفین
خواهان:
نام و نام خانوادگی: …
شماره ملی: …
نشانی: …خوانده:
نام و نام خانوادگی مستأجر: …
شماره ملی: …
نشانی: …شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …با سلام و احترام
اینجانب مالک رسمی شش دانگ پلاک ثبتی شماره … واقع در … می‌باشم. ملک مزبور بر اساس قرارداد اجاره مورخ … به خوانده محترم برای فعالیت تجاری اجاره داده شده است.
متأسفانه نامبرده در بازه یک‌ساله اخیر، در سه نوبت جداگانه از پرداخت اجاره‌بها خودداری کرده و با وجود ارسال اخطارهای رسمی طی شماره‌های … در تاریخ‌های …، همچنان از پرداخت بدهی خود امتناع ورزیده است. به استناد بند ۹ ماده ۱۴ و تبصره ۱ همان ماده، این امر مصداق تخلف مکرر از پرداخت اجاره‌بها بوده و موجب حق موجر در درخواست تخلیه می‌باشد.
خواسته:
- صدور حکم تخلیه عین مستأجره به علت عدم پرداخت مکرر اجاره‌بها
- الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه از تاریخ … تا …
- پرداخت هزینه دادرسی و خسارات قانونی
دلایل و مستندات:
قرارداد اجاره (رسمی یا عادی)
سند مالکیت
اخطاریه‌های رسمی صادرشده در سه نوبت در طول یک سال
گواهی عدم پرداخت اجاره‌بها
سایر مستندات مرتبطبا احترام
امضا – تاریخ
📌 توجه مهم:
در این نوع دادخواست، اگر اخطارهای رسمی در یک سال شمسی صادر نشده باشند، یا اگر متن آن‌ها فاقد جزئیات مبلغ و مدت اجاره معوقه باشد، ممکن است دادخواست از سوی دادگاه رد یا قرار عدم استماع صادر شود.
انواع سناریوهای رایج در دادخواست تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره‌بها
| ✅ سناریو | ⚙️ وضعیت اجاره | 📝 درخواست مناسب | ⚖️ مرجع صالح | 📌 خواسته پیشنهادی |
|---|---|---|---|---|
| پایان مدت اجاره + عدم پرداخت اجاره‌بها | مدت قرارداد تمام شده و اجاره ماه‌های آخر پرداخت نشده | دستور تخلیه فوری + مطالبه اجور معوقه | شورای حل اختلاف(در صورت دارا بودن شرایط دستور تخلیه) | «صدور دستور تخلیه فوری + الزام به پرداخت اجور معوقه» |
| عدم پرداخت در حین قرارداد | قرارداد هنوز معتبر است ولی چند ماه اجاره پرداخت نشده | فسخ اجاره + تخلیه ملک | دادگاه عمومی حقوقی | «فسخ اجاره‌نامه و تخلیه ملک به علت عدم پرداخت اجاره‌بها» |
| تکرار عدم پرداخت + اخطار رسمی | سه نوبت عدم پرداخت اجاره طی یک سال با ارسال اخطار رسمی | حکم تخلیه به استناد قانون خاص + اجور معوقه | دادگاه عمومی حقوقی | «حکم تخلیه عین مستأجره به علت تکرار عدم پرداخت اجاره‌بها + الزام به پرداخت اجور معوقه» |
| ملک تخلیه شده اما اجاره معوق باقی مانده | مستأجر ملک را تخلیه کرده اما بدهی باقی‌ست | مطالبه اجور معوقه | شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی(بسته به مبلغ خواسته) | «الزام خوانده به پرداخت اجور معوقه مربوط به قرارداد اجاره مورخ …» |
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون دادخواست تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره را مشاهده می فرمایید:
❓ بعد از ۲ سال حکم تخلیه و اجرای آن از سوی شورای حل اختلاف صادر شد، اما پرونده بسته شده و علت آن “گذشت شاکی” ذکر شده، در حالی که من رضایت نداده‌ام. علت چیست؟
✅ این مورد باید از طریق واحد اجرای احکام بررسی شود. ممکن است اشتباهی در ثبت اطلاعات یا گزارش مأمور اجرا صورت گرفته باشد. توصیه می‌شود هر چه سریع‌تر به اجرای احکام مراجعه کرده و درخواست بررسی و اصلاح را ثبت کنید.
❓ زمانی که پرونده به اجرای مدنی ارسال شد، چقدر زمان برای تخلیه داده می‌شود؟
✅ مدت زمان تخلیه بستگی به حجم پرونده‌ها و وضعیت اجرایی دادگاه دارد. معمولاً پس از صدور اجراییه و ابلاغ به مستأجر، مراحل به‌سرعت انجام می‌شود؛ اما پیشنهاد می‌شود از طریق مراجعه حضوری یا سامانه نوبت‌دهی، روند را پیگیری کنید.
❓ آیا اجرای حکم تخلیه قبل از تاریخ نظارت تعیین‌شده توسط اجرای احکام (مثلاً سه ماه آینده) ممکن است؟
✅ بله، در صورتی که حکم قطعی شده باشد، می‌توانید با مراجعه به سامانه نوبت‌دهی قضایی، برای اجرای حکم زودتر اقدام کنید. اجرای احکام معمولاً نوبت ثبت می‌کند اما می‌توانید با پیگیری دقیق‌تر، زمان اجرا را جلو بیندازید