رابطه‌ی میان موجر و مستأجر، یکی از پرچالش‌ترین روابط حقوقی در حقوق مدنی ایران است؛ رابطه‌ای که اگرچه بر پایه قرارداد و توافق بنا می‌شود، اما در عمل گاهی به تنش‌های جدی می‌انجامد. یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین این تنش‌ها، زمانی رخ می‌دهد که قرارداد اجاره به پایان رسیده، اما مستأجر ملک را تخلیه نکرده یا کلید را بازنگردانده است. در این شرایط، برخی موجران ممکن است اقدام به شکستن قفل ملک اجاره‌ای و ورود بدون هماهنگی کنند.
اما آیا چنین کاری قانونی است؟ آیا مالک بدون حکم قضایی می‌تواند وارد ملک شود یا قفل را تعویض کند؟ اگر نه، راه‌حل قانونی چیست و چه مجازاتی در انتظار او خواهد بود؟در این مقاله، به بررسی کامل حکم شکستن قفل ملک اجاره‌ای توسط موجر می‌پردازیم و با اتکا به مواد قانونی، رویه قضایی و نمونه پرونده‌ها، راهکارهای مجاز و پیامدهای ورود غیرقانونی را تشریح می‌کنیم.
ورود بدون مجوز قانونی؛ جرم یا حق مالک؟
در نگاه اول ممکن است به نظر برسد که مالک هر زمان بخواهد می‌تواند وارد ملک خود شود. اما قانون چنین اجازه‌ای را به‌سادگی نمی‌دهد. در طول مدت اعتبار قرارداد اجاره، مستأجر مالک منافع ملک است و حق تصرف انحصاری دارد. بنابراین، حتی اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد، ورود مالک بدون مجوز قانونی می‌تواند جرم تلقی شود.
⚖️ مالک هم بدون مجوز حق ورود ندارد
بر اساس قانون، موجر نمی‌تواند صرفاً به‌استناد مالکیت خود اقدام به ورود، تغییر قفل یا حتی بازدید از ملک نماید. ورود به ملک در مدت قرارداد، بدون رضایت مستأجر، ورود به عنف محسوب می‌شود و می‌تواند تبعات کیفری به‌دنبال داشته باشد.
📌 تصرف قانونی مستأجر بر ملک
در طول مدت اجاره، مستأجر دارای «حق تصرف قانونی» است و همین حق، حتی مالک را نیز از ورود خودسرانه منع می‌کند. بنابراین، مالک نمی‌تواند استناد کند که چون ملک متعلق به اوست، هر زمانی که بخواهد می‌تواند وارد شود یا قفل را تغییر دهد.
مجازات ورود غیرقانونی یا شکستن قفل توسط مالک
در قانون مجازات اسلامی، صرف مالک بودن به معنای داشتن اختیار ورود مطلق به ملک اجاره‌ای نیست. حتی اگر قرارداد به پایان رسیده باشد، ورود بدون رضایت مستأجر یا بدون حکم دادگاه، می‌تواند جرم کیفری تلقی شود و مجازات‌هایی برای موجر به همراه داشته باشد.
⚖️ ماده ۶۹۴ قانون مجازات اسلامی؛ ورود به عنف
مطابق این ماده:
«هر کس به عنف یا تهدید وارد منزل یا محل سکونت دیگری شود، به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد.»
در رویه قضایی، حتی ورود مالک به ملکی که در اختیار مستأجر است، اگر بدون رضایت یا حکم باشد، مشمول این ماده می‌شود. چون در زمان اجاره، مستأجر صاحب حق تصرف است و قانون از این حق حمایت می‌کند.
⚖️ ماده ۶۷۷ قانون مجازات اسلامی؛ تخریب قفل یا وسایل
اگر موجر برای ورود اقدام به شکستن قفل یا تخریب در یا وسایل مستأجر کند، مشمول ماده ۶۷۷ خواهد بود:
«هر کس عمداً اشیای منقول یا غیرمنقول متعلق به دیگری را تخریب نماید، به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم می‌شود.»
📌 نکته: در مواردی که مالک اموال مستأجر را هم از ملک خارج کند، در صورت وجود سوءنیت یا ربودن اموال، اتهام «سرقت» نیز می‌تواند مطرح شود؛ اگرچه در برخی آرای قضایی، صرف بیرون گذاشتن اموال، سرقت تلقی نشده است.
❌ مجازات‌های محتمل برای موجر متخلف:
- الزام به جبران خسارت احتمالی
- حبس از ۶ ماه تا ۳ سال
- جزای نقدی
- ثبت سابقه کیفری
🔍 توجه: حتی اگر شکایت کیفری به دلایل شکلی (مثلاً گذشت زمان یا رضایت شاکی) مختومه شود، مستأجر می‌تواند در دادگاه حقوقی دادخواست خسارت و ضرر و زیان ارائه دهد و از این بابت خسارت دریافت نماید.
مصادیق قانونی ورود به ملک توسط مالک
هرچند اصل بر ممنوعیت ورود مالک به ملک در تصرف مستأجر بدون رضایت یا حکم قضایی است، اما قانون در برخی شرایط خاص و استثنائی، ورود یا درخواست ورود توسط موجر را مجاز دانسته است. شناخت دقیق این مصادیق به موجر کمک می‌کند تا دچار مسئولیت کیفری نشود و از مجاری قانونی اقدام کند.
📌 پایان مدت اجاره و عدم تخلیه توسط مستأجر
اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه ملک خودداری کرده است، مالک باید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی اقدام به دریافت حکم تخلیه نماید. صرف پایان مدت اجاره، مجوزی برای ورود یا شکستن قفل نیست، اما می‌تواند مستند شروع رسیدگی قضایی باشد.
📌 تخلف مستأجر از شرایط قرارداد
در صورتی که مستأجر برخلاف مفاد قرارداد رفتار کند مثلاً تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری یا اجاره دادن ملک به غیر بدون اجازه مالک این تخلفات می‌تواند دلیل قانونی فسخ قرارداد و طرح دعوای تخلیه باشد. البته اثبات این موارد و اخذ حکم قضایی ضروری است.
📌 استفاده غیرقانونی یا خطرآفرین از ملک
اگر مستأجر از ملک برای اقدامات غیرقانونی مانند تولید مواد مخدر، قمارخانه، یا فعالیت‌های مجرمانه استفاده کند، مالک می‌تواند با ارائه مدارک، از طریق مرجع قضایی اقدام به اخذ دستور فوری برای ورود یا پلمب ملک نماید.
⚠️ موارد اورژانسی و امنیتی
در مواردی مانند:
- آتش‌سوزی
- نشت گاز یا آب
- احتمال فرو ریختن یا وقوع حادثه ناگهانی
مالک یا ساکنان مجاور می‌توانند بدون حکم قضایی و با اطلاع فوری به پلیس یا آتش‌نشانی، وارد ملک شوند. در این موارد فوریت و خطر جانی، دلیل مشروع برای ورود محسوب می‌شود، به شرطی که بلافاصله گزارش قانونی نیز تنظیم شود. هرگونه ورود در شرایط اضطراری باید همزمان یا بلافاصله پس از آن به پلیس اطلاع داده شود. این اطلاع‌رسانی و ثبت گزارش پلیس، یکی از شرایط اساسی برای موجه بودن ورود است.
شکستن قفل توسط مالک؛ در چه شرایطی ممکن است مجاز باشد؟
شاید برای برخی مالکان این تصور وجود داشته باشد که با پایان قرارداد اجاره، می‌توانند رأساً اقدام به شکستن قفل و ورود به ملک کنند؛ اما این اقدام نه‌تنها غیرقانونی است، بلکه در صورت نبود حکم قضایی، می‌تواند جرم تلقی شود. با این حال، قانون در برخی موارد خاص، مجوز ورود یا حتی شکستن قفل را می‌دهد.
⚖️ فقط با حکم تخلیه از مرجع قضایی
اصلی‌ترین و امن‌ترین مسیر برای ورود قانونی به ملک اجاره‌ای، اخذ حکم تخلیه از دادگاه یا شورای حل اختلاف است. پس از صدور حکم، پرونده به اجرای احکام ارجاع شده و با حضور مأمور اجرا و نیروی انتظامی، در صورت لزوم، حکم ورود به منزل با کلیدساز صادر خواهد شد.
🔍 نکته مهم: مالک بدون همراهی مأمور اجرا و بدون حکم، حتی حق تغییر قفل را ندارد؛ در غیر این صورت، ممکن است با شکایت مستأجر، با اتهام «ورود غیرمجاز» یا «تخریب» مواجه شود.
📌 شرایطی که ممکن است دستور ورود صادر شود
در مواردی مانند عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری یا تصرف بدون قرارداد جدید، مالک می‌تواند با ارائه مدارک، درخواست دستور موقت ورود یا تخلیه را مطرح کند. اما تا زمان صدور چنین دستوری، اقدام فیزیکی ممنوع است.
🚫 تفاوت ورود با اجازه و بدون اجازه قضایی
-
ورود با اجازه قضایی: قانونی، بدون مسئولیت کیفری، همراه با نیروی انتظامی
-
ورود بدون اجازه: حتی اگر از سر اضطرار یا عصبانیت باشد، می‌تواند موجب تشکیل پرونده قضایی علیه مالک شود.
فرآیند قانونی ورود به ملک و شکستن قفل
اگر مالک به هر دلیل قانونی، نیاز به ورود به ملک داشته باشد چه به دلیل پایان قرارداد، چه تخلف مستأجر یا هر مورد دیگر باید مسیر مشخص و قانونی را طی کند. این فرآیند نه‌تنها موجب حمایت قانون از حقوق مالک می‌شود، بلکه از مسئولیت کیفری احتمالی جلوگیری می‌کند.
📝 مرحله اول: مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه
- اگر مبلغ اجاره یا ارزش ملک در محدوده صلاحیت شورای حل اختلاف باشد، مالک باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کند.
- در مواردی که موضوع از صلاحیت شورا خارج است (مثلاً در صورت درخواست دستور موقت یا ارزش مالی بالا)، دادگاه عمومی حقوقی مرجع رسیدگی خواهد بود.
📝 مرحله دوم: ارائه مدارک و مستندات
برای طرح دعوا، مدارک زیر باید آماده باشد:
- سند مالکیت یا قولنامه رسمی
- قرارداد اجاره (اعم از کتبی یا ادله اثباتی در خصوص اجاره)
- مستندات تخلف مستأجر (پایان مدت، عدم پرداخت اجاره، تغییر کاربری و…)
- مدارک هویتی مالک یا نماینده قانونی
📌 نکته: اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرده ولی کلید را پس نداده است، همین موضوع می‌تواند یکی از ادله طرح دعوا برای ورود قانونی باشد.
📝 مرحله سوم: درخواست حکم تخلیه یا دستور ورود
پس از بررسی مدارک، قاضی می تواند حکم تخلیه عادی صادر کند (در پایان قرارداد و عدم تحویل ملک) و یا دستور موقت برای ورود صادر کند (در شرایط خاص مانند تخلف مستأجر). در هر دو حالت، موجر بدون صدور رأی یا دستور کتبی، اجازه ورود یا شکستن قفل ندارد.
📝 مرحله چهارم: اجرای حکم با حضور مأمورین
پس از صدور حکم یا دستور:
- پرونده به واحد اجرای احکام ارجاع داده می‌شود.
- مأمور اجرا با همراهی نیروی انتظامی، مالک و در صورت امکان، مستأجر، در محل حاضر می‌شود.
- اگر قفل بسته باشد و کلید تحویل نشده باشد، قفل با مجوز قانونی شکسته شده و ملک تخلیه می‌شود.
🔍 توجه: هر گونه اقدام خارج از این روند، حتی در صورت اتمام قرارداد، می‌تواند مجازات کیفری به همراه داشته باشد.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون شکستن قفل خانه مستاجر توسط مالک را مشاهده می فرمایید:
❓اگر مستأجر ملک را تخلیه کرده باشد ولی کلید را تحویل ندهد، مالک می‌تواند قفل را بشکند؟
✅ خیر. حتی اگر مستأجر ملک را تخلیه کرده باشد، تا زمانی که کلید را تحویل نداده یا تخلیه به‌صورت رسمی صورت‌جلسه نشده، مالک نمی‌تواند رأساً اقدام به شکستن قفل کند.
❓موجر پس از اتمام قرارداد، برای فروش ملک نیاز به ورود دارد اما مستأجر همکاری نمی‌کند؛ چه باید کرد؟
✅ در چنین مواردی، مالک باید ابتدا از طریق دادخواست تخلیه یا دستور ورود موقت اقدام کند. ورود بدون حکم، حتی با نیت فروش، جرم است. در یک مورد مشابه، مالک بدون اخذ حکم وارد شد و با شکایت مستأجر، به جرم ورود غیرمجاز محکوم گردید. مسیر قانونی از طریق دادگاه قابل پیگیری است و معمولاً با ارائه دلایل فروش، قاضی همکاری خواهد کرد.
❓مالک بعد از پایان اجاره و تخلیه ملک، اموال مستأجر را بیرون گذاشته؛ آیا سرقت محسوب می‌شود؟
✅ طبق رأی قطعی دادگاه تجدیدنظر استان تهران، صرف خارج کردن اموال مستأجر از ملک (مثلاً گذاشتن کنار پله یا حیاط ساختمان) سرقت محسوب نمی‌شود، اما اگر مالک با نیت تصاحب یا مخفی کردن اموال این کار را انجام دهد، می‌تواند مشمول عنوان مجرمانه باشد. برای جلوگیری از اتهام، مالک باید اموال را در محل امن نگهداری کرده و به مستأجر اخطار کتبی بدهد.
❓مستأجر از ملک برای فعالیت غیرقانونی استفاده می‌کند؛ آیا موجر می‌تواند بدون حکم وارد شود؟
✅ خیر، ورود بدون حکم حتی در این موارد نیز مجاز نیست. مالک باید با ارائه مستندات تخلف به مرجع قضایی مراجعه کند و تقاضای ورود یا پلمب را از طریق مقام قضایی پیگیری کند. در صورت وجود خطر فوری، می‌توان به پلیس اطلاع داد تا به صورت اضطراری وارد عمل شوند، اما اقدام شخصی مالک ممنوع است.