دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال یکی از پرکاربردترین دعاوی ملکی و قراردادی در محاکم حقوقی ایران است. بسیاری از خریداران پس از پرداخت ثمن معامله و انجام تعهدات خود، با این مشکل مواجه می‌شوند که فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی امتناع می‌کند.
در چنین شرایطی، تنها راهکار قانونی برای احقاق حق خریدار، طرح دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این مقاله به‌صورت جامع به بررسی تعریف این دادخواست، شرایط طرح آن، نحوه تنظیم نمونه دادخواست و نقش وکیل در این فرآیند می‌پردازد.
تعریف دادخواست الزام به حضور در دفترخانه
دادخواست الزام به حضور در دفترخانه، در واقع درخواست رسمی از دادگاه برای اجبار یکی از طرفین قرارداد (عمدتاً فروشنده) به حضور در دفتر اسناد رسمی و انجام تعهدات قانونی خود است. این تعهد معمولاً الزام به انتقال مالکیت خودرو، ملک یا هر مال غیرمنقول و منقول دیگری است که در قرارداد میان طرفین ذکر شده است.
زمانی که طرف قرارداد، علیرغم انجام تعهدات کامل توسط خریدار، از حضور در دفترخانه و انتقال سند امتناع کند، خریدار می‌تواند با استناد به قرارداد و مدارک موجود، از طریق تقدیم این دادخواست به دادگاه، فروشنده را ملزم به انجام وظایف قانونی خود نماید. به بیان ساده، این دادخواست وسیله‌ای برای واداشتن فرد به اجرای تعهد قراردادی و ثبت رسمی معامله است.
شرایط لازم برای طرح دادخواست الزام به حضور در دفترخانه
برای اینکه دادخواست الزام به حضور در دفترخانه مورد پذیرش دادگاه قرار گیرد، وجود یک‌سری شرایط و مستندات قانونی ضروری است. در واقع، بدون این مقدمات، دادگاه نمی‌تواند طرف مقابل را ملزم به انتقال رسمی سند کند. مهم‌ترین شرایط عبارتند از:
-
وجود قرارداد یا تعهد معتبر: باید قراردادی مانند مبایعه‌نامه یا قولنامه معتبر وجود داشته باشد که نشان دهد فروشنده تعهد کرده در دفتر اسناد رسمی حاضر شود.
-
انجام تعهدات خریدار: خریدار باید ثابت کند که ثمن معامله را به‌طور کامل یا طبق قرارداد پرداخت کرده یا آماده پرداخت آن است.
-
امکان انتقال قانونی ملک یا مال: ملک مورد معامله باید پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی یا مدارک مشابه داشته باشد تا قابلیت انتقال رسمی وجود داشته باشد.
-
ذکر مشخصات دفترخانه و تاریخ حضور: هرچند ذکر این موارد الزامی مطلق نیست، اما وجود آن‌ها در قرارداد می‌تواند کار اثبات ادعا را ساده‌تر کند.
-
دلایل و مستندات کافی: شامل قرارداد، رسید پرداخت ثمن، استعلام ثبتی و سایر مدارک مرتبط که نشان دهد فروشنده از ایفای تعهد خودداری کرده است.
در صورتی که این شرایط فراهم باشد، خریدار می‌تواند با اطمینان بیشتری نسبت به طرح دادخواست اقدام کند و شانس موفقیت خود را در دادگاه افزایش دهد.
نحوه تنظیم و نوشتن دادخواست الزام به حضور در دفترخانه
تنظیم دادخواست الزام به حضور در دفترخانه، نیازمند دقت و رعایت اصول شکلی و ماهوی است؛ چراکه کوچک‌ترین نقص در اطلاعات می‌تواند منجر به رد یا طولانی شدن روند رسیدگی شود. این دادخواست معمولاً شامل بخش‌های زیر است:
مشخصات خواهان و خوانده
در این قسمت، مشخصات کامل خریدار به عنوان خواهان و مشخصات فروشنده به عنوان خوانده درج می‌شود. اگر وکیل دخالت دارد، مشخصات او نیز باید ذکر گردد.
✅خواسته و بهای آن
در متن دادخواست باید به‌طور دقیق خواسته قید شود؛ مانند:
«الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی شماره … واقع در … و پرداخت خسارات دادرسی».
همچنین باید بهای خواسته (مبلغ مقوم) نیز تعیین گردد.
📌دلایل و منضمات دادخواست
مدارکی که باید به دادخواست پیوست شود عبارتند از:
-
مبایعه‌نامه یا قرارداد مورخ …
-
پایان کار ساختمان (در صورت معامله ملک)
-
صورت‌مجلس تفکیکی
-
استعلام ثبتی
-
گواهی دفترخانه
-
رسید پرداخت ثمن یا مدارک پرداخت
-
وکالت‌نامه (در صورت اقدام توسط وکیل)
✅شرح دادخواست
در این بخش، خواهان شرح می‌دهد که معامله طبق قرارداد انجام شده و ثمن پرداخت گردیده، اما خوانده از انجام تعهد خود مبنی بر انتقال سند رسمی خودداری کرده است. سپس از دادگاه تقاضا می‌شود که حکم به الزام خوانده به حضور در دفترخانه و انتقال سند صادر نماید.
این ساختار، قالب استانداردی برای بیشتر پرونده‌ها است، اما ممکن است بسته به شرایط و مدارک موجود، تغییراتی در آن ایجاد شود.
نمونه دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال
برای درک بهتر موضوع، آشنایی با یک نمونه دادخواست می‌تواند بسیار راهگشا باشد. نمونه دادخواست زیر صرفاً یک الگوی کلی است و بسته به شرایط هر پرونده و نوع قرارداد، ممکن است تغییراتی نیاز داشته باشد:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان …
با سلام و احترام
اینجانب …. فرزند …. به نشانی …. به موجب قرارداد مورخ …. یک واحد آپارتمان / ملک / مال مورد معامله با مشخصات …. را از خوانده آقای / خانم …. خریداری نموده‌ام. ثمن معامله به‌طور کامل / طبق قرارداد پرداخت گردیده و کلیه تعهدات خریدار ایفا شده است.
با این حال، خوانده علیرغم تعهد صریح در قرارداد، از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی سند خودداری نموده است.لذا مستنداً به مواد 10، 220، 221، 222 و 223 قانون مدنی، صدور حکم بر:
1- الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی …. واقع در ….
2- پرداخت خسارات دادرسی و وجه التزام مقرر در قرارداد (در صورت وجود)
3- صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک تا زمان اجرای حکمرا از محضر دادگاه محترم تقاضامندم.
خواهان: ….
وکیل / نماینده قانونی: …. (در صورت وجود)
پیوست‌ها: تصویر قرارداد مورخ ….، پایان کار، صورت‌مجلس تفکیکی، استعلام ثبتی، گواهی دفترخانه، رسیدهای پرداخت ثمن، وکالت‌نامه و سایر مدارک لازم.
این نمونه می‌تواند مبنایی برای طرح دعوا باشد، اما توصیه می‌شود برای اطمینان از صحت و دقت حقوقی، پیش از ارائه به دادگاه با یک وکیل متخصص مشورت شود.
ضرورت گواهی عدم حضور در الزام به تنظیم سند
یکی از پرسش‌های مهم در پرونده‌های الزام به تنظیم سند این است که آیا دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه شرط ضروری برای طرح دعوا محسوب می‌شود یا خیر.
گواهی عدم حضور، مدرکی است که توسط سردفتر اسناد رسمی صادر می‌شود و نشان می‌دهد یکی از طرفین (معمولاً فروشنده) در تاریخ و دفترخانه‌ای که در قرارداد ذکر شده، حاضر نشده است. برای صدور این گواهی، خریدار باید در همان تاریخ و ساعت مقرر به همراه مدارک لازم در دفترخانه حاضر شود تا دفترخانه بتواند عدم حضور فروشنده را تأیید کند.
با این حال، گواهی عدم حضور شرط لازم و قطعی برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند نیست. در بسیاری از موارد، قاضی با بررسی قرارداد، رسیدهای پرداخت و سایر مدارک، متوجه تعهدات انجام‌شده توسط خریدار و قصور فروشنده می‌شود و بدون این گواهی نیز حکم به الزام فروشنده صادر می‌کند.
به عبارت دیگر، گواهی عدم حضور بیشتر نقش تسهیل‌کننده و مستند تکمیلی در پرونده دارد و نبود آن مانع اصلی برای پیگیری دعوا نخواهد بود.
گواهی عدم حضور و امکان مطالبه خسارت
اگرچه گواهی عدم حضور برای الزام به تنظیم سند ضروری نیست، اما نقش بسیار مهمی در مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) ایفا می‌کند.
زمانی که فروشنده برخلاف تعهد خود در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با ارائه گواهی عدم حضور، ثابت کند که فروشنده تعهد قراردادی خود را نقض کرده است. این گواهی به دادگاه نشان می‌دهد که خریدار با در دست داشتن مدارک لازم و آمادگی کامل، در موعد مقرر حاضر شده اما طرف مقابل از ایفای تعهد خود امتناع ورزیده است.
✅ کاربرد اصلی گواهی عدم حضور:
-
اثبات تخلف قراردادی فروشنده
-
تقویت ادله خریدار در دعوا
بنابراین، اگرچه بدون گواهی عدم حضور نیز امکان الزام فروشنده به تنظیم سند وجود دارد، اما برای مطالبه خسارت ناشی از عدم ایفای تعهد، این گواهی سندی بسیار ارزشمند و مؤثر است.
سوالات متداول
در این بخش از مقاله سوالات متداول پیرامون دادخواست الزام به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی را مشاهده می فرمایید:
❓ سلام، میشه راهنمایی کنید چطور و کجا اقدام کنم برای الزام به صدور سند؟
✅ برای الزام به صدور و انتقال سند، باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا محل اقامت خوانده مراجعه کرده و دادخواست الزام به تنظیم و انتقال سند را تقدیم کنید.
❓ سلام، من خانه‌ای خریده‌ام و مبلغی را برای انتقال و تنظیم سند نگه داشته‌ام، اما فروشنده حاضر به انتقال سند نیست، چه کاری باید انجام دهم؟
✅ ابتدا اظهارنامه رسمی برای فروشنده ارسال کنید. اگر همکاری نکرد، باید در دادگاه دادخواست الزام به تحویل مبیع و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نمایید.
❓ سلام، زمانی که صاحب سند از طرف شورا مجهول‌المکان شناخته شود و ثبت شود، از نظر حقوقی برای انتقال سند به نام خریدار چه حکمی صادر می‌شود؟
✅ در این حالت، می‌توانید با استناد به مبایعه‌نامه و مدارک معتبر، دادخواست الزام به انتقال و تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کنید.
❓ سلام، ملکی از خاله‌ام خریدم و بین ما قراردادی نوشتیم و به مشاور املاک نرفتیم؛ تنها دو شاهد امضا کرده‌اند. اکنون برای انتقال سند چه کنم؟
✅ باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را در دادگاه مطرح کنید تا انتقال رسمی در دفترخانه صورت گیرد.