در معاملات ملکی، تنظیم سند رسمی پایان راه نیست، بلکه آغاز فرآیندی حقوقی برای اثبات مالکیت قطعی است. یکی از مهم‌ترین اقداماتی که خریداران ملک، به‌ویژه در پروژه‌های نوساز و پیش‌فروش، با آن مواجه‌اند، طرح دادخواست الزام به اخذ پایان کار، صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی است. در بسیاری از موارد، فروشندگان به دلایل مختلف از انجام این تعهدات قانونی امتناع می‌کنند و همین مسئله موجب اختلافات حقوقی فراوان می‌شود.
صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی
از همین رو، آشنایی با نمونه دادخواست‌های مربوط به این دعاوی و نحوه نگارش صحیح آن‌ها می‌تواند راهگشای بسیاری از خریداران و وکلا در فرآیند پیگیری حقوقی باشد. در این مقاله، ضمن بررسی دقیق ابعاد حقوقی این موضوع، چندین نمونه دادخواست حقوقی کاربردی برای طرح دعوای الزام به پایان کار، اخذ صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی ارائه خواهیم کرد.
دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی چیست؟
پیش از تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت، فروشنده موظف است مجموعه‌ای از اقدامات اداری و فنی را انجام دهد. از مهم‌ترین این اقدامات می‌توان به اخذ پایان کار از شهرداری و سپس تهیه صورتجلسه تفکیکی از اداره ثبت اشاره کرد. در صورتی که فروشنده از انجام این تعهدات خودداری کند، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی، از دادگاه بخواهد وی را مکلف به اجرای تعهدات قانونی‌اش نماید.
این نوع دادخواست، معمولاً زمانی مطرح می‌شود که:
-
ملک هنوز سند رسمی ندارد.
-
پایان کار صادر نشده است.
-
یا صورتجلسه تفکیکی برای ملک آماده نشده و خریدار نمی‌تواند برای واحد خریداری‌شده سند مستقل بگیرد.
📌 نکته: دادخواست الزام به پایان کار و صورتجلسه تفکیکی معمولاً به صورت ترکیبی با دادخواست تنظیم سند رسمی ارائه می‌شود؛ چرا که این سه مرحله، به‌هم پیوسته و تکمیل‌کننده انتقال قانونی ملک هستند.
نمونه دادخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان
توجه داشته باشید که نمونه دادخواست حقوقی الزام به اخذ پایان کار، برای زمانی است که فروشنده یا سازنده از انجام تعهد خود در اخذ پایان کار شهرداری امتناع می‌ورزد.
در این شرایط، خریدار (یا ذی‌نفع) می‌تواند با تکیه بر مفاد قرارداد و پرداخت کامل ثمن معامله، دادخواست الزام به اخذ پایان کار را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در زیر یک نمونه دقیق و قابل استفاده از چنین دادخواستی آمده است:
ریاست محترم مجتمع قضایی …
با سلام؛اینجانب … فرزند …، به شماره ملی …، در تاریخ … با خوانده آقای/خانم … قراردادی به شماره … منعقد نمودم که به موجب آن، خوانده موظف به احداث یک دستگاه آپارتمان در پلاک ثبتی … واقع در … گردید.
طبق قرارداد، خوانده متعهد شد حداکثر تا تاریخ …، عملیات احداث را تکمیل و نسبت به اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری اقدام نماید.با وجود گذشت مدت تعیین‌شده، علی‌رغم ایفای تمامی تعهدات از سوی اینجانب (اعم از پرداخت ثمن و تحویل‌گیری واحد)، خوانده تا امروز از انجام تعهد خود خودداری نموده است.
لذا با استناد به مفاد قرارداد، مواد 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم به شرح زیر مورد استدعاست:
الزام خوانده به اخذ پایان کار ساختمان موضوع پلاک ثبتی …
الزام وی به پرداخت کلیه خسارات قانونی، دادرسی و حق‌الوکاله وکیل
ضمائم:
تصویر مصدق قرارداد
رسید پرداخت ثمن
اظهارنامه ارسالی
تصویر سند مالکیت یا گواهی پیش‌خرید
وکالتنامه
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان
نمونه دادخواست الزام به اخذ صورتجلسه تفکیکی ملک
صورتجلسه تفکیکی، یکی از مدارک ضروری برای تنظیم سند رسمی مالکیت در آپارتمان‌ها و املاک مشاعی است. این سند پس از اخذ پایان‌کار از شهرداری، با حضور نماینده اداره ثبت و مهندس نقشه‌بردار تنظیم می‌شود و شامل اطلاعات دقیقی از واحدهای مستقل، مشاعات، پارکینگ، انباری و سایر مشخصات ساختمان است.
در صورتی که فروشنده یا سازنده، با وجود تعهد قراردادی، از اخذ صورتجلسه تفکیکی امتناع کند، خریدار می‌تواند با طرح دعوا، وی را ملزم به انجام این اقدام نماید. در ادامه، یک نمونه کاربردی از دادخواست مربوطه آورده شده است:
ریاست محترم مجتمع قضایی …
با سلام؛احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب …، در تاریخ … با خوانده آقای/خانم … قرارداد پیش‌فروش یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی … واقع در … منعقد کرده‌ام. مطابق مفاد قرارداد، خوانده متعهد گردیده پس از اتمام عملیات ساخت، نسبت به اخذ گواهی پایان کار و صورتجلسه تفکیکی و در نهایت تنظیم سند رسمی اقدام نماید.اگرچه پایان کار صادر شده است، اما نامبرده تاکنون از اخذ صورتجلسه تفکیکی امتناع نموده و این امر باعث بلاتکلیفی مالکیت اینجانب شده است.
با توجه به اینکه اخذ صورتجلسه تفکیکی شرط لازم برای تنظیم سند رسمی است، و با استناد به مواد 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم به شرح زیر مورد تقاضاست:
الزام خوانده به اخذ صورتجلسه تفکیکی ملک موضوع قرارداد
الزام وی به پرداخت هزینه‌های دادرسی، خسارات وارده و حق‌الوکاله وکیل
ضمائم:
قرارداد پیش‌فروش
پایان‌کار شهرداری
اظهارنامه ارسالی
گواهی پرداخت ثمن معامله
وکالتنامه رسمی
با احترام
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
تنظیم سند رسمی، آخرین و مهم‌ترین مرحله در تثبیت مالکیت خریدار بر ملک خریداری‌شده است. بدون تنظیم این سند در دفاتر اسناد رسمی، خریدار از بسیاری از حقوق قانونی محروم خواهد بود؛ از جمله امکان انتقال رسمی، دریافت تسهیلات بانکی، ثبت تغییرات در شهرداری یا فروش ملک.
در مواردی که فروشنده، با وجود تعهد صریح در قرارداد، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند خودداری می‌کند، خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، وی را وادار به انجام این تعهد نماید.
ریاست محترم دادگاه حقوقی …
با سلام؛احتراماً به استحضار می‌رساند:
اینجانب …، به موجب مبایعه‌نامه شماره … مورخ …، یک دستگاه آپارتمان به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی، قطعه … از بخش … واقع در شهر … را از خوانده محترم خریداری نموده‌ام. مطابق قرارداد، تاریخ حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی … تعیین شده بود؛ لکن نامبرده با وجود دریافت کامل ثمن معامله، در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی حضور نیافته است.علی‌رغم ارسال اظهارنامه و پیگیری‌های متعدد، خوانده تا کنون اقدامی در جهت انتقال رسمی سند به نام اینجانب انجام نداده و این موضوع، موجب تضییع حقوق قانونی اینجانب گردیده است.
با استناد به مواد 10، 219، 220 قانون مدنی و 198 قانون آیین دادرسی مدنی، تقاضای صدور حکم به شرح زیر را دارم:
الزام خوانده به حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال ملک موضوع قرارداد
پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق‌الوکاله وکیل
ضمائم:
مبایعه‌نامه
گواهی عدم حضور دفترخانه
اظهارنامه ارسالی
رسید پرداخت ثمن
وکالتنامه رسمی
با تقدیم احترام
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان
دادخواست ترکیبی: الزام به پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی در یک دادخواست
در بسیاری از پرونده‌های ملکی، خریدار با وضعیتی روبه‌روست که فروشنده نه تنها پایان کار نگرفته، بلکه صورتجلسه تفکیکی هم تهیه نکرده و در نهایت برای تنظیم سند رسمی نیز اقدامی انجام نداده است. در چنین شرایطی، ثبت یک دادخواست جامع و ترکیبی می‌تواند از دوباره‌کاری و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.
این نوع دادخواست، سه خواسته را در قالب یک دعوا مطرح می‌کند:
- الزام به اخذ پایان کار
- الزام به تهیه صورتجلسه تفکیکی
- الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال
ریاست محترم مجتمع قضایی …
با احترام؛اینجانب …، در تاریخ … با خوانده دعوا آقای/خانم …، قرارداد پیش‌فروش/مبایعه‌نامه‌ای در خصوص یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی … منعقد نمودم. طبق این قرارداد، خوانده متعهد به احداث، تحویل، اخذ پایان کار، دریافت صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی در دفترخانه شد.
با وجود انجام کلیه تعهدات مالی از سوی اینجانب و تحویل گرفتن ملک، فروشنده از انجام سه تعهد اصلی خود امتناع نموده است. بر همین اساس، تقاضای رسیدگی و صدور حکم به شرح زیر را دارم:
خواسته:
الزام خوانده به اخذ پایان کار ساختمان
الزام به دریافت صورتجلسه تفکیکی از اداره ثبت
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام اینجانب
مستندات قانونی:
ماده 10 قانون مدنی (اصل صحت قراردادها)
ماده 219 قانون مدنی (لزوم وفای به عهد)
مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی (بار اثبات و هزینه دادرسی)
ضمائم دادخواست:
قرارداد پیش‌فروش یا مبایعه‌نامه
اظهارنامه ارسالی
گواهی عدم حضور در دفترخانه
رسیدهای پرداخت ثمن معامله
وکالتنامه
با تشکر
نام و نام خانوادگی خواهان / وکیل خواهان
الزامات قانونی در نگارش دادخواست الزام به اخذ پایان کار و تفکیک
📌 تنظیم صحیح دادخواست الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی نیازمند رعایت دقیق اصول حقوقی و شکلی مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی و قوانین ماهوی مرتبط با تعهدات قراردادی است.
برای اینکه دادخواست از سوی دادگاه پذیرفته و مورد رسیدگی قرار گیرد، توجه به نکات زیر ضروری است:
⚖️ ۱. وجود قرارداد معتبر مبنای تعهد
اولین پیش‌نیاز ثبت دعوا، وجود قرارداد مکتوبی است که در آن فروشنده یا سازنده به اخذ پایان کار یا صورتجلسه تفکیکی متعهد شده باشد. این قرارداد می‌تواند شامل:
-
مبایعه‌نامه
-
قرارداد پیش‌فروش
-
قرارداد مشارکت در ساخت
باشد.
⚖️ ۲. اثبات تخلف از انجام تعهد
خواهان باید اثبات کند که خوانده، با وجود تعهد، در مهلت مقرر اقدام نکرده است. این موضوع می‌تواند با گواهی عدم حضور در دفترخانه، اظهارنامه ارسالی یا مکاتبات رسمی اثبات شود.
⚖️ ۳. اخذ پایان کار مقدم بر تفکیک و سند رسمی
مطابق رویه قضایی و نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، الزام به صورتجلسه تفکیکی و تنظیم سند رسمی، موکول به اخذ پایان کار از شهرداری است. بنابراین، اگر پایان کار صادر نشده، در متن دادخواست باید الزام به آن نیز قید شود.
⚖️ ۴. دعوای غیرمالی و محل وقوع ملک
📌 دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی دعوای غیرمالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی آن مطابق تعرفه دعاوی غیرمالی تعیین می‌گردد.
همچنین دادگاه محل وقوع ملک تنها مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوا است، حتی اگر طرفین در شهرهای مختلف ساکن باشند.
مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی راجع به اموال غیر منقول (نظیر الزام به اخذ پایان کار و تفکیک ملک) فقط در دادگاهی قابل اقامه است که ملک در حوزه آن واقع شده باشد.
همچنین از آنجا که دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورت جلسه تفکیکی ماهیت حقوقی و غیر مالی دارد، مرجع رسیدگی به آن دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود، نه شورای حل اختلاف یا دادسرا.
⚖️ ۵. الزام فروشنده اصلی، نه صرفاً متعهد قراردادی
در برخی پرونده‌ها، متعهد به اخذ پایان کار یا تفکیک ممکن است شخصی غیر از مالک رسمی باشد (مثلاً در قراردادهای مشارکت در ساخت). با این حال، دادگاه فقط مالک رسمی را ملزم به اقدام قانونی می‌کند و نه شریک یا سازنده را.
چه مدارکی برای پیوست دادخواست پایان کار و صورتجلسه تفکیکی نیاز است؟
📌 طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار و صورتجلسه تفکیکی بدون ارائه مستندات کافی، در اغلب موارد با رد دعوا یا نقص پرونده مواجه خواهد شد. بنابراین، جمع‌آوری و الصاق مدارک لازم به دادخواست، از پیش‌شرط‌های جدی برای موفقیت در این نوع دعاوی است.
در ادامه، مدارک لازم را به تفکیک توضیح می‌دهیم:
📌 ۱. قرارداد اصلی (مبایعه‌نامه یا پیش‌فروش)
قرارداد ملکی معتبر مبنای اصلی تعهد فروشنده است. این قرارداد باید حاوی عباراتی در مورد تعهد فروشنده به اخذ پایان کار و تفکیک یا تنظیم سند رسمی باشد.
📌 ۲. مدارک هویتی خواهان
- تصویر کارت ملی
- شناسنامه
- و در صورت وجود، وکالتنامه رسمی وکیل دادگستری
📌 ۳. گواهی عدم حضور در دفترخانه
در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، اگر فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی حاضر نشده، گواهی عدم حضور از دفترخانه تنظیم‌کننده قرارداد تهیه و ضمیمه شود.
📌 ۴. اظهارنامه رسمی
اگر پیش از طرح دعوی، خواهان از طریق اظهارنامه قانونی اقدام کرده باشد، نسخه اظهارنامه + رسید ثبت و ابلاغ آن باید به دادخواست پیوست شود.
📌 ۵. سند مادر یا اطلاعات ثبتی
در صورت تفکیک‌ناپذیر بودن ملک، پیوست کردن سند مادر، شماره پلاک ثبتی، کروکی ملک و اطلاعات مربوط به ثبت و تفکیک از الزامات فنی دادخواست خواهد بود.
📌 ۶. گواهی پایان کار (در صورت وجود)
اگر پایان کار گرفته شده اما تفکیک انجام نشده، گواهی پایان کار می‌تواند دلیلی بر تکمیل ساخت و آمادگی برای تفکیک باشد.
📌 ۷. سایر مدارک تکمیلی
- رسید پرداخت ثمن
- قرارداد مشارکت در ساخت (در صورت وجود)
- نظریه کارشناس یا معاینه محل
- سوابق مکاتبه با شهرداری یا اداره ثبت