اجرتالمثل مبلغی است که در برابر استفاده از مال دیگری، بدون تعیین اجارهبها یا مبلغ قراردادی، پرداخت میشود. این مال میتواند خانه، مغازه، خودرو، باغ، زمین کشاورزی، ماشینآلات یا سهم مشاع یک ملک باشد.
برای مطالبه اجرتالمثل همیشه لازم نیست ثابت شود متصرف سوءنیت داشته است. اگر شخصی بدون اجازه، مال دیگری را در اختیار گرفته باشد، ممکن است حتی نسبت به منافعی که عملاً استفاده نکرده نیز مسئول باشد. اگر استفاده با اجازه مالک انجام شده باشد، باید بررسی شود اجازه مجانی بوده یا قرار بوده در برابر استفاده مبلغی پرداخت شود.
مبلغ اجرتالمثل عدد ثابت یا درصد مشخصی از ارزش مال نیست. کارشناس رسمی، ارزش منافع مال را در هر دوره با توجه به نوع مال، محل، کاربری قانونی، مدت تصرف، سهم مالک و شرایط بهرهبرداری محاسبه میکند. در باغ و زمین کشاورزی نیز نوع کشت، آب، کیفیت خاک، درختان و امکان تولید در مبلغ مؤثر است.
اجرتالمثل اموال چیست؟
اجرتالمثل ارزش متعارف منفعتی است که شخص از مال دیگری برده یا با تصرف خود، مالک را از آن محروم کرده است؛ در حالی که مبلغ مشخصی بهعنوان اجاره یا حق استفاده میان طرفین تعیین نشده باشد.
اجرتالمثل معمولاً در دو وضعیت مطرح میشود:
تصرف بدون اجازه مالک
اگر شخص بدون مجوز قانونی یا قراردادی مال دیگری را تصرف کند، مسئول منافع آن دوره خواهد بود. در این حالت ممکن است حتی اگر خانه را خالی نگه داشته یا از زمین کشت نکرده باشد، نسبت به منافع قابل استفاده مال مسئول شناخته شود.
استفاده با اجازه، بدون تعیین مبلغ
ممکن است مالک اجازه استفاده داده باشد، اما درباره رایگان بودن یا مبلغ استفاده توافق روشنی وجود نداشته باشد. اگر استفاده مجانی ثابت نشود، مالک میتواند بر اساس ماده ۳۳۷ قانون مدنی اجرتالمثل بخواهد.
اگر ثابت شود مالک مال را برای استفاده رایگان در اختیار شخص گذاشته است، اصولاً برای همان دوره اجرتالمثل تعلق نمیگیرد.
اجرتالمثل، یکی از مفاهیم مهم و پرکاربرد در حقوق مدنی است که به معنای جبران مالی بابت استفاده از مال دیگری بدون عقد یا قرارداد رسمی میباشد. زمانی که شخصی از مال دیگری اعم از منقول یا غیرمنقول بهرهبرداری کرده باشد، در صورتی که این استفاده بدون توافق صریح بر مجانی بودن باشد، موظف به پرداخت مبلغی تحت عنوان “اجرتالمثل” خواهد بود.
مثال ساده: اگر فردی بدون قرارداد رسمی، از خانهای متعلق به دیگری بهمدت شش ماه استفاده کند، و مالک نیز مدرکی دال بر اجاره نداشته باشد، میتواند به استناد عرف و کارشناس رسمی، برای مطالبه اجرتالمثل آن ایام، طرح دعوا کند.
مبنای قانونی اجرتالمثل اموال چیست؟
مهمترین مواد قانونی مرتبط عبارتاند از:
ماده ۳۲۰ قانون مدنی
متصرف غاصب نسبت به منافع مال در مدت تصرف مسئول است؛ حتی اگر شخصاً از تمام منافع استفاده نکرده باشد.
ماده ۳۳۷ قانون مدنی
طبق ماده ۳۳۷ قانون مدنی «هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر، استیفای منفعت کند، صاحب مال مستحق اجرتالمثل خواهد بود؛ مگر اینکه معلوم شود اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
ماده ۴۹۴ قانون مدنی
اگر مستأجر پس از پایان اجاره بدون اجازه مالک ملک را در اختیار نگه دارد، باید از تاریخ پایان قرارداد اجرتالمثل بپردازد؛ حتی اگر از ملک استفاده نکرده باشد. اگر ادامه تصرف با اجازه مالک باشد، استحقاق اجرتالمثل به استفاده واقعی و رایگان نبودن اجازه وابسته است.
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی
مالک یا ذیحق میتواند اجرتالمثل ناشی از تحویل ندادن یا تأخیر در تحویل مال را همراه دعوای اصلی یا بهطور مستقل مطالبه کند.
ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی
این ماده درباره زراعت انجامشده در ملکی است که حکم رفع تصرف عدوانی آن صادر شده و نحوه برداشت محصول، پرداخت قیمت زراعت یا اجرتالمثل تا زمان برداشت را تعیین میکند.
اجرتالمثل ایام تصرف از چه زمانی شروع میشود؟
مبدأ محاسبه برای همه پروندهها یکسان نیست. بله به شرایطی که تصرف انجام شده بستگی دارد که در ادامه به این شرح می باشد:
تصرف از ابتدا بدون اجازه بوده است
اجرتالمثل از تاریخی محاسبه میشود که تصرف غیرمجاز آغاز شده و تا زمان تحویل مال، رفع تصرف یا پایان دوره مورد مطالبه ادامه پیدا میکند.
قرارداد اجاره پایان یافته است
اگر مستأجر پس از پایان اجاره بدون اجازه مالک در ملک بماند، اجرتالمثل اصولاً از روز بعد از پایان مدت قرارداد محاسبه میشود.
اگر ادامه تصرف با رضایت مالک بوده باشد، باید مشخص شود استفاده مجانی بوده یا مستأجر عملاً از ملک بهرهبرداری کرده است.
استفاده ابتدا با اجازه رایگان بوده است
اگر مالک ابتدا اجازه استفاده مجانی داده باشد، اجرتالمثل آن دوره قابل مطالبه نیست. مسئولیت معمولاً از زمانی بررسی میشود که مالک اجازه خود را پس گرفته و ادامه استفاده را نپذیرفته است.
اظهارنامه یکی از راههای اثبات زمان پس گرفتن اجازه است، اما تنها راه نیست. پیام، درخواست تحویل، دادخواست یا سایر دلایل نیز ممکن است این تاریخ را ثابت کند.
مال موروثی در اختیار یکی از وراث است
صرف زندگی یکی از وراث در ملک موروثی همیشه به معنای تصرف غیرمجاز نیست. اگر او بدون اجازه سایر وراث، تمام ملک را در اختیار گرفته باشد، اجرتالمثل ممکن است به نسبت سهم هر وارث از زمان تصرف غیرمجاز مطالبه شود.
اگر سکونت با رضایت یا اذن ضمنی خانواده آغاز شده باشد، دادگاه ممکن است مبدأ را زمان اعلام مخالفت یا پایان اذن بداند. در مقابل، در بعضی پروندهها که تصرف بدون اجازه از ابتدا ثابت شده، اجرتالمثل از زمان فوت مورث پذیرفته شده است.
تحویل ملک فروختهشده به تأخیر افتاده است
در این حالت باید ابتدا قرارداد و وضعیت مالکیت بررسی شود. خریدار همیشه نمیتواند صرفاً از تاریخ مندرج در مبایعهنامه اجرتالمثل بخواهد؛ ممکن است خواسته صحیح، وجه التزام، خسارت عدم تحویل یا الزام به تحویل باشد.
در املاک دارای سابقه ثبتی، وضعیت سند رسمی و زمان استقرار مالکیت میتواند در استحقاق اجرتالمثل مؤثر باشد.
نحوه محاسبه اجرتالمثل اموال
مبلغ اجرتالمثل معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود. کارشناس بررسی میکند اگر مال در دوره مورد نظر به شخص دیگری واگذار میشد، منفعت متعارف آن چه ارزشی داشت. عوامل اصلی عبارتاند از:
- نوع مال؛
- موقعیت و محل قرارگیری؛
- کاربری قانونی؛
- مساحت و امکانات؛
- وضعیت و قابلیت استفاده در دوره تصرف؛
- نرخ متعارف اجاره اموال مشابه؛
- مدت دقیق تصرف؛
- میزان سهم خواهان؛
- محدودیتهای قانونی بهرهبرداری؛
- تغییر ارزش منافع در سالهای مختلف.
فرمول ساده برآورد اولیه چنین است: اجرتالمثل تقریبی = ارزش متعارف منفعت در هر دوره × مدت تصرف × سهم مالک
برای مثال، اگر شخص مالک نصف یک ملک باشد، فقط اجرتالمثل سهم خود را مطالبه میکند؛ نه اجرتالمثل تمام شش دانگ.
در تصرف چندساله، نباید اجاره ماهانه امروز در تمام ماههای گذشته ضرب شود. کارشناس معمولاً نرخ متعارف هر سال یا هر دوره را جداگانه ارزیابی میکند و سپس مبالغ را با یکدیگر جمع مینماید.
مبنای ارزیابی نیز کاربری قانونی مال است. استفاده غیرمجاز تجاری از ملکی که قانوناً پارکینگ است، الزاماً موجب محاسبه اجرتالمثل بر اساس ارزش تجاری نمیشود.
نحوه محاسبه اجرتالمثل باغات
اجرتالمثل باغ فقط بر اساس مساحت یا قیمت روز زمین تعیین نمیشود. کارشناس ارزش منفعتی را بررسی میکند که باغ در دوره تصرف قابلیت ایجاد آن را داشته است. عوامل مهم عبارتاند از:
- مساحت دقیق باغ؛
- نوع و تعداد درختان؛
- سن، باردهی و سلامت درختان؛
- نوع محصول؛
- میزان محصول متعارف منطقه؛
- آبی یا دیم بودن باغ؛
- حقابه، چاه، استخر یا سیستم آبیاری؛
- کیفیت خاک و شرایط اقلیمی؛
- راه دسترسی و امکانات باغ؛
- هزینههای متعارف نگهداری، آبیاری، کود و برداشت؛
- میزان سهم مالک؛
- سالهای مورد مطالبه؛
- اینکه متصرف محصول را برداشت کرده یا باغ را بدون بهرهبرداری رها کرده است.
کارشناس ممکن است اجاره متعارف باغ مشابه را مبنا قرار دهد یا با بررسی میزان محصول متعارف و هزینههای لازم، ارزش اقتصادی منفعت باغ را برآورد کند.
اجرتالمثل باغ با قیمت میوه برداشتشده یکسان نیست. همچنین مالک نمیتواند هم تمام ارزش محصول را مطالبه کند و هم همان منفعت را دوباره بهعنوان اجرتالمثل کامل باغ دریافت کند؛ موضوع خواسته و نحوه انتفاع باید دقیق مشخص شود. اگر باغ مشاع باشد، مبلغ نهایی متناسب با سهم مالک محاسبه خواهد شد.
اجرتالمثل زمین کشاورزی چگونه محاسبه میشود؟
در زمین کشاورزی، مبلغ اجرتالمثل با توجه به امکان بهرهبرداری زراعی زمین در هر سال تعیین میشود. کارشناس معمولاً این موارد را بررسی میکند:
- مساحت زمین؛
- آبی یا دیم بودن؛
- میزان و اعتبار حقابه؛
- کیفیت و حاصلخیزی خاک؛
- نوع محصولات قابل کشت؛
- تعداد دورههای کشت در سال؛
- عرف اجاره زمینهای مشابه منطقه؛
- میزان محصول متعارف؛
- هزینه بذر، آب، کود، کارگر و برداشت؛
- دسترسی به راه و ماشینآلات؛
- محدودیتهای قانونی یا طبیعی کشت؛
- مدت تصرف و سهم مالک.
برای زمین دیم، صرف ضرب کردن مساحت در اجارهبهای زمین آبی نتیجه صحیحی نمیدهد. همچنین زمین فاقد آب، راه یا امکان واقعی کشت ممکن است منفعتی کمتر از زمین مجاور داشته باشد.
اگر متصرف در زمین زراعت کرده باشد و همزمان دعوای رفع تصرف مطرح شده باشد، وضعیت محصول موجود و زمان برداشت نیز باید بر اساس ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی تعیین تکلیف شود.
محاسبه آنلاین اجرتالمثل زمین کشاورزی و ایام تصرف
محاسبه آنلاین فقط میتواند یک برآورد اولیه ارائه کند و مبلغ قابل حکم دادگاه را مشخص نمیکند. مبلغ نهایی به بازدید، اسناد، شرایط هر دوره و نظریه کارشناس رسمی بستگی دارد. برای برآورد اولیه به صورت آنلاین می توانید از محاسبه گر زیر استفاده نمایید:
محاسبه آنلاین اجرتالمثل زمین کشاورزی و ایام تصرف
این ابزار مبلغ تقریبی اجرتالمثل را بر اساس مساحت، مدت تصرف، سهم مالک و اجاره متعارف زمین مشابه محاسبه میکند.
مثلاً ۵۰ درصد یا ۳ دانگ از ۶ دانگ.
نرخ اجاره متعارف را بر اساس زمین مشابه در همان منطقه وارد کنید.
دورههای تصرف و نرخ اجاره
برای سالهایی که نرخ اجاره متفاوت بوده است، هر بازه را جداگانه وارد کنید.
| نوع ملک | — |
|---|---|
| مساحت معادل | — |
| سهم مالک | — |
| مجموع مدت تصرف | — |
رأی وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف
در برخی پروندهها، موضوع اصلی این است که آیا مالک حق مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را دارد یا خیر؟ پاسخ این پرسش، به احراز مالکیت رسمی بستگی دارد. رأی وحدت رویه شماره ۱۱۰۴ مورخ ۱۳۹۱/۸/۲۴ که از سوی دیوان عالی کشور صادر شده، این موضوع را بهوضوح مشخص کرده است.
خلاصه رأی: مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف، فرع بر اثبات مالکیت رسمی خواهان است و ارائه اسناد عادی (غیررسمی) برای اثبات مالکیت، کافی نیست. بنابراین اگر شخصی صرفاً با سند عادی مدعی مالکیت باشد، دادگاه به دعوی او ترتیب اثر نمیدهد.
متن بخش کلیدی رأی: «مطابق قانون ثبت، تنها اسناد رسمی قابلیت استناد برای اثبات مالکیت دارند و مدارک عادی ارائهشده از سوی خواهان، به استناد مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، برای اثبات مالکیت کافی نیستند. لذا در صورت نبود سند رسمی، قرار عدم استماع دعوی صادر میشود.»
اهمیت رأی به این دلیل است که اگر مالک ملک سند رسمی نداشته باشد، حق مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف را از دست خواهد داد و ملاک قانونی برای بررسی دعاوی اجرتالمثل، مالکیت ثبتشده در اداره ثبت اسناد و املاک است.
در نتیجه افرادی که قصد مطالبه اجرتالمثل را دارند، باید ابتدا سند رسمی مالکیت خود را ثبت یا ارائه کنند. در غیر این صورت، دادگاه وارد رسیدگی ماهوی نخواهد شد.
سوالات متداول و جمع بندی
در این قسمت سوالات متداول پیرامون اجرت المثل اموال و ایام تصرف را مشاهده می فرمایید که توسط پرسشگران از مجموعه ایران لگال در قالب مشاوره حقوقی آنلاین مطرح شده است:
❓ اجرتالمثل اموال چیست؟
مبلغی است که بابت استفاده از مال دیگری یا محروم کردن مالک از منافع آن، در نبود اجارهبها یا مبلغ قراردادی مشخص پرداخت میشود.
❓ نحوه محاسبه اجرتالمثل اموال چگونه است؟
کارشناس ارزش متعارف منفعت مال را در هر دوره تعیین و آن را بر اساس مدت تصرف و سهم مالک محاسبه میکند.
❓ نحوه محاسبه اجرتالمثل باغات چگونه است؟
نوع درخت، سن و باردهی، آب، خاک، محصول متعارف، هزینه نگهداری، مساحت، مدت تصرف و اجاره باغهای مشابه بررسی میشود.
❓ اجرتالمثل زمین کشاورزی آبی و دیم یکسان است؟
خیر. وجود آب، حقابه، تعداد دوره کشت، کیفیت خاک و میزان محصول متعارف باعث تفاوت جدی مبلغ میشود.
❓ اجرت المثل 22 سال حدودا چقدر میشه 3 هزار متر زمین دیم که هم گندم کاشته شده و هم نخود سفید کاشته شده به علاوه 2 هزار متر زمین کشاورزی آبی هم گندم سفید کاشت شده. در دست ورثه است هنوز تقسیم ترکه نشده ولی انحصار وراثت گرفتم هنوز دادخواست ندادم.
تعیین اجرتالمثل این اراضی و درختان بر عهده کارشناس رسمی دادگستری است. او با بررسی نوع زمین، نوع کشت، میزان بهرهبرداری و مدتزمان تصرف، مبلغ اجرتالمثل را محاسبه میکند. شما باید دادخواست مطالبه اجرتالمثل به دادگاه ارائه دهید.
❓خوانده متعهد گردید در تاریخ 30 اردیبهشت 1401 یک دستگاه آپارتمان به بنده تحویل بدهد، با توجه به اینکه ملک اینجانب همچنان در ید و تصرف ایشان است آیا اجرت المثل ایام تصرف می توانم دریافت کنم. در ضمن آپارتمان پیش فروش در حالت اسکلت شده و داخل ساختمان تیغه بندی شده سپاسگزار میشم راهنمایی و پاسخگو باشید.
بله، شما میتوانید اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه نمایید. چون ملک باید در موعد مقرر تحویل میشده ولی در تصرف خوانده باقی مانده، شما میتوانید دادخواست مطالبه اجرتالمثل از زمان موعد تحویل تا رفع تصرف تنظیم نمایید.
❓اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی که با رضایت ضمنی و عدم اعتراض قانونی سایر وراث تا امروز در تصرف بوده از تاریخ اولین اظهار نامه عدم رضایت محاسبه میشود یا از اول تاریخ تصرف؟
معمولاً از تاریخ اظهارنامه رسمی مبنی بر عدم رضایت محاسبه میشود. اگر قبل از آن، رضایت ضمنی وجود داشته، مطالبه اجرتالمثل از ابتدای تصرف بعید است مگر دلایل محکم ارائه گردد.
❓اینجانب با همسر سابقم چندین سال در خانه اجارهای که اجارهنامه به اسم من بوده و اجارهها را بنده علیرغم میل باطنیام پرداخت میکردم زندگی مشترک داشتیم. طی این مدت بارها تذکر دادم و وعده تامین مسکن و پرداخت اجاره را داده بود اما اقدامی نشد. آیا میتوانم اجرتالمثل ایام تصرف را از ایشان درخواست کنم؟
در صورتی که بتوانید اثبات کنید همسر سابق شما بدون مشارکت در پرداخت اجاره و برخلاف توافقات سکونت داشته، امکان طرح دادخواست اجرتالمثل وجود دارد. این موضوع نیاز به بررسی دقیق شرایط و سوابق دارد. پیشنهاد میشود با تنظیم لایحه دفاعی تخصصی یا مشورت با وکیل اقدام نمایید.