بر اساس مصوبه اعلامشده برای سال ۱۴۰۵، قرارداد اجاره واحدهای مسکونی در صورت تمایل مستأجر، برای یک سال تمدید میشود و حداکثر افزایش اجاره بها در سراسر کشور ۲۵ درصد است. همچنین مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل تمامشدن مدت اجاره، دستور تخلیه صادر کنند.
بااینحال، این حمایت مطلق نیست. اگر مستأجر اجارهبها یا شارژ را نپرداخته باشد، مالک واقعاً ملک را برای سکونت خود یا افراد تحت تکفلش بخواهد، ملک بهطور قانونی منتقل شده باشد یا تخریب و نوسازی آن در دستور کار قرار گیرد، امکان مخالفت با تمدید و درخواست تخلیه وجود دارد.
بنابراین برای پاسخ به این سؤال که «آیا قرارداد من در شرایط جنگی تمدید میشود؟» فقط نباید تاریخ پایان قرارداد را دید. علت مخالفت مالک، وضعیت پرداخت اجاره، مرحله پرونده تخلیه و وجود یا نبود یکی از استثناهای مصوبه نیز تعیینکننده است.
مصوبه تمدید اجاره در شرایط جنگی چه میگوید؟
طبق جزئیاتی که در تیرماه ۱۴۰۵ از سوی وزیر راه و شهرسازی اعلام شد، قراردادهای اجاره مسکونی که در سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، در صورت تمایل مستأجر برای یک سال دیگر تمدید خواهند شد. سقف افزایش اجارهبها نیز برای همه نقاط کشور ۲۵ درصد تعیین شده است.
این مصوبه برای جلوگیری از جابه جایی اجباری مستأجران در شرایط جنگی و افزایش هزینههای اسکان تصویب شده است. اثر اصلی آن نیز این است که مالک نتواند تنها با استناد به پایان مدت قرارداد، مستأجر را مجبور به تخلیه کند.
برای مثال، اگر قرارداد اجاره یک واحد مسکونی در مرداد ۱۴۰۵ تمام شود، مستأجر خواهان ادامه سکونت باشد و اجارهبها و سایر تعهدات خود را انجام داده باشد، مالک اصولاً نمیتواند فقط به دلیل انقضای قرارداد، دستور تخلیه بگیرد.
اما اگر همان مستأجر چند ماه اجاره پرداخت نکرده باشد یا یکی دیگر از موارد استثنا وجود داشته باشد، نتیجه میتواند متفاوت باشد.
آیا تمدید اجاره در شرایط جنگی خودکار است؟
در متن اعلامشده از عبارت «تمدید خودکار در صورت تمایل مستأجر» استفاده شده است. یعنی اصل تمدید به امضای قرارداد جدید یا رضایت دوباره مالک وابسته نیست، اما مستأجر نیز باید خواهان ادامه سکونت باشد.
با وجود این، خودکاربودن تمدید به این معنا نیست که طرفین هیچ اقدامی انجام ندهند. در عمل بهتر است مستأجر پیش از پایان قرارداد یا بلافاصله پس از آن، تمایل خود به تمدید را بهصورت قابل اثبات اعلام کند. پیام مکتوب، اظهارنامه، مکاتبه در سامانه قرارداد یا هر مدرکی که نشان دهد مستأجر تمدید را خواسته است، میتواند در صورت طرح اختلاف مفید باشد.
مالک و مستأجر همچنین باید تکلیف مبلغ جدید اجاره و نحوه پرداخت آن را روشن کنند. اگر مالک حاضر به امضای قرارداد جدید نباشد، مستأجر نباید پرداخت اجاره را متوقف کند؛ زیرا نپرداختن اجاره میتواند خود مستأجر را از حمایت مصوبه خارج کند.
مالک در چه شرایطی میتواند با تمدید اجاره مخالفت کند؟
در جزئیات اعلامشده برای این مصوبه، چهار مورد بهعنوان استثنا مطرح شده است:
- تخریب و نوسازی ملک؛
- انتقال قانونی ملک به شخص دیگر؛
- نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او؛
- عملنکردن مستأجر به تعهدات خود، مانند پرداخت اجارهبها و شارژ.
وجود این استثناها به این معنا نیست که مالک صرفاً با مطرحکردن یکی از آنها میتواند مستأجر را فوراً تخلیه کند. در صورت اختلاف، واقعیبودن ادعا و مدارک ارائهشده باید در مرجع رسیدگی بررسی شود.
برای نمونه، میان «قصد فروش خانه» و «انتقال قانونی ملک» تفاوت وجود دارد. مالک نمیتواند صرفاً بگوید شاید در آینده ملک را بفروشد و از این طریق تمدید را منتفی بداند. همچنین ادعای تخریب و نوسازی باید با وضعیت واقعی ملک، تصمیم جدی مالک و در موارد لازم مجوزهای مربوط هماهنگ باشد.
در مورد نیاز شخصی نیز ممکن است شرایط مالک، نداشتن مسکن مناسب دیگر، وضعیت افراد تحت تکفل و سایر مدارک بررسی شود. صرف بیان اینکه «خانه را برای خودم میخواهم» الزاماً اختلاف را خاتمه نمیدهد.
اگر مستأجر اجارهبها را پرداخت نکرده باشد چه میشود؟
یکی از مهمترین محدودیتهای مصوبه این است که تمدید خودکار، بدهی مستأجر را از بین نمیبرد. پرداختنکردن اجارهبها، شارژ یا انجامندادن سایر تعهدات قراردادی از مواردی است که میتواند امکان استناد مستأجر به تمدید خودکار را با مشکل روبهرو کند.
بنابراین مستأجری که چند ماه اجاره پرداخت نکرده، نمیتواند فقط با استناد به شرایط جنگی بگوید مالک تحت هیچ شرایطی حق درخواست تخلیه ندارد. مالک در چنین وضعیتی میتواند اجارههای معوق را مطالبه کند و در صورت فراهمبودن شرایط، تخلف مستأجر را نیز مبنای درخواست تخلیه قرار دهد.
در مقابل، هر اختلاف جزئی یا تأخیر کوتاهمدت نیز لزوماً به معنی خروج قطعی مستأجر از حمایت مصوبه نیست. موارد زیر باید از یکدیگر تفکیک شوند:
- مستأجر چند ماه اجاره را بهطور کامل نپرداخته است؛
- مالک از دریافت مبلغ قانونی اجاره خودداری میکند؛
- طرفین فقط درباره میزان افزایش اجاره اختلاف دارند؛
- مستأجر مبلغ قبلی یا مبلغی با افزایش ۲۵ درصد را پرداخت کرده اما مالک آن را نپذیرفته است؛
- مبلغ اجاره پرداخت شده ولی بر سر شارژ یا هزینههای دیگر اختلاف وجود دارد.
اگر مالک از دریافت اجارهبها خودداری کند، مستأجر نباید پرداخت را رها کند. او باید به نحوی اقدام کند که آمادگی و اقدام خود برای پرداخت مبلغ قابلقبول اثبات شود. نگهداری وجه بدون هیچ اقدام مکتوب، ممکن است بعداً این تصور را ایجاد کند که مستأجر تعهد خود را انجام نداده است.
آیا مالک میتواند هم اجارههای عقبافتاده را بخواهد و هم تخلیه بگیرد؟
مطالبه اجاره معوق و درخواست تخلیه دو موضوع جدا هستند. ممکن است مالک اجارههای پرداختنشده را مطالبه کند، اما شرایط لازم برای تخلیه فراهم نباشد. برعکس، ممکن است تخلف مستأجر به اندازهای باشد که علاوه بر بدهی، امکان درخواست تخلیه نیز مطرح شود.
در چنین پروندهای، دادگاه فقط نباید به عنوان «تمدید اجاره در شرایط جنگی» یا «عدم پرداخت اجاره» توجه کند. میزان بدهی، مدت تأخیر، اخطارهای قبلی، نحوه پرداختهای مستأجر و مفاد قرارداد نیز باید بررسی شود.
اگر مالک قبلاً برای تخلیه شکایت کرده باشد چه میشود؟
اثر مصوبه به علت طرح دعوا بستگی دارد. مهم است مشخص شود مالک چرا تخلیه را خواسته است.
شکایت فقط به دلیل پایان مدت قرارداد است
اگر قرارداد در سال ۱۴۰۵ منقضی شده و مالک تنها به پایان مدت استناد کرده باشد، مصوبه جدید مستقیماً بر پرونده اثر میگذارد. طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی، مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به علت انقضای مدت اجاره خودداری کنند. مستأجر باید مصوبه را در پرونده مطرح کند و نشان دهد که ملک مسکونی است و خواهان تمدید قرارداد است. همچنین اجارهبها و تعهدات اصلی خود را انجام داده یا برای انجام آنها اقدام کرده است و هیچ یک از استثناهای اعلامشده وجود ندارد.
نباید تصور کرد که دادگاه در همه پروندهها بدون درخواست مستأجر، خودبهخود تمام جزئیات وضعیت او را بررسی خواهد کرد. ارائه لایحه و مدارک مربوط میتواند در جلوگیری از صدور دستور یا حکم تخلیه مؤثر باشد.
شکایت به دلیل پرداختنکردن اجاره یا تخلف مستأجر است
اگر علت دعوا فقط پایان مدت نباشد، مصوبه الزاماً باعث توقف رسیدگی نمیشود. برای مثال، ممکن است مالک مدعی باشد مستأجر چند ماه اجاره و شارژ را نپرداخته یا برخلاف قرارداد از ملک استفاده کرده است.
در این حالت، مرجع رسیدگی باید ابتدا صحت تخلف را بررسی کند. اگر تخلف در محدوده استثناهای مصوبه قرار گیرد، مستأجر نمیتواند صرفاً با استناد به تمدید خودکار، پرونده را منتفی بداند.
این تفکیک بسیار مهم است: مصوبه از تخلیه صرفاً به دلیل پایان قرارداد جلوگیری میکند، اما مستأجر را از آثار تخلفات مستقل قراردادی مصون نمیسازد.
اگر دستور تخلیه صادر شده اما هنوز اجرا نشده باشد چه میشود؟
وضعیت دستور تخلیه صادرشده با پروندهای که هنوز به صدور دستور نرسیده متفاوت است. در توضیحات رسمی منتشرشده، تأکید اصلی بر این است که مراجع قضایی از «صدور» دستور تخلیه به دلیل انقضای مدت خودداری کنند. در توضیحات منتشرشده، بهصراحت اعلام نشده است که تمام دستورهای تخلیهای که پیش از مصوبه صادر شدهاند، خودبهخود باطل یا بیاثر میشوند. بنابراین مستأجر نباید تصور کند صرف تصویب مصوبه، اجرای دستور قبلی را بدون اقدام او متوقف میکند.
اگر دستور صادر شده ولی هنوز اجرا نشده است، مستأجر باید فوراً موضوع تمدید قانونی را به مرجع صادرکننده دستور و واحد اجرا اعلام کند و درخواست توقف یا رفع اثر از دستور را مطرح سازد. مدارک زیر در چنین درخواستی اهمیت دارد:
- قرارداد اجاره و تاریخ پایان آن؛
- مدرک مسکونیبودن ملک؛
- مدارک پرداخت اجاره و شارژ؛
- مدرک اعلام تمایل به تمدید؛
- مستندات مربوط به مصوبه تمدید اجاره در سال ۱۴۰۵؛
- پاسخ به ادعای مالک درباره استثناهای مصوبه.
طبق ماده ۱۷ آییننامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، اگر پس از صدور دستور تخلیه، مستأجر مدعی تمدید قرارداد باشد، میتواند شکایت خود را مطرح کند. صرف شکایت همیشه اجرای دستور را متوقف نمیکند؛ اما اگر دادگاه ادعای مستأجر را مدلل بداند، میتواند پس از گرفتن تأمین مناسب، قرار توقف عملیات اجرایی تخلیه صادر کند.
بنابراین در این وضعیت، زمان اهمیت زیادی دارد. اگر پرونده وارد مرحله اجرا شده باشد، ثبت یک درخواست عادی بدون پیگیری توقف عملیات اجرایی ممکن است مانع تخلیه نشود.
اگر دستور تخلیه بر اساس عدم پرداخت اجاره صادر شده باشد
اگر مبنای دستور یا حکم، فقط پایان مدت نباشد و مالک تخلف مستأجر را نیز اثبات کرده باشد، استناد به مصوبه دشوارتر میشود. در این حالت باید مشخص شود:
- تخلف دقیقاً چه بوده است؛
- آیا در رأی یا دستور به آن استناد شده است؛
- آیا بدهی هنوز باقی است؛
- آیا مستأجر پیش از اجرا بدهی را پرداخت کرده است؛
- آیا موضوع از استثناهای مصوبه محسوب میشود.
پرداخت بدهی پس از صدور دستور ممکن است در ارزیابی دادگاه مؤثر باشد، اما لزوماً باعث بیاعتباری خودکار دستور نمیشود. نتیجه به مبنای تصمیم صادرشده و نظر مرجع رسیدگی بستگی دارد.
اگر دستور تخلیه اجرا شده باشد
مصوبه تمدید اجاره معمولاً به این معنا نیست که مستأجری که ملک را تخلیه و تحویل داده، میتواند بدون تصمیم قضایی دوباره به ملک بازگردد. اگر دستور پیش از طرح اعتراض اجرا شده باشد، بررسی امکان مطالبه خسارت یا اعتراض به روند اجرا، موضوعی جدا از تمدید خودکار قرارداد است.
افزایش اجارهبها در تمدید خودکار چقدر است؟
سقف اعلامشده برای تمدید قراردادهای مسکونی در سال ۱۴۰۵، حداکثر ۲۵ درصد در سراسر کشور است. برای مثال، اگر مجموع شرایط مالی قرارداد به نحوی باشد که مستأجر ماهانه ۱۰ میلیون تومان اجاره پرداخت میکند، افزایش اجاره ماهانه نباید از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بیشتر شود؛ مگر اینکه درباره نحوه اجرای سقف و توافق طرفین اختلاف حقوقی ایجاد شود.
اگر مالک بیشتر از ۲۵ درصد افزایش بخواهد چه میشود؟
بر اساس اظهارات منتشرشده، سقف ۲۵ درصد باید در قراردادهای مشمول مصوبه رعایت شود و در صورت شکایت مستأجر، امکان ورود دستگاه قضایی وجود دارد. بااینحال، سامانه تنظیم قرارداد ظاهراً از ثبت رقم بالاتر جلوگیری فنی نمیکند.
این وضعیت دو حالت اصلی دارد:
مستأجر مبلغ بیشتر را نپذیرفته است
اگر مستأجر خواهان تمدید با سقف قانونی است اما مالک مبلغ بیشتری مطالبه میکند، بهتر است مستأجر مخالفت خود و آمادگی برای پرداخت مبلغ قانونی را بهصورت مکتوب اعلام کند.
پرداختنکردن هیچ مبلغی، حتی به دلیل اختلاف درباره میزان افزایش، میتواند بعداً علیه مستأجر استفاده شود. اختلاف درباره بخش افزایشیافته نباید باعث شود اصل تعهد پرداخت اجاره نادیده گرفته شود.
مستأجر قرارداد با افزایش بیشتر را امضا کرده است
اگر طرفین قرارداد جدیدی با افزایش بیش از ۲۵ درصد امضا کنند، اعتبار این توافق ممکن است محل اختلاف شود. از یک طرف، مصوبه سقف مشخصی تعیین کرده است؛ از طرف دیگر، ممکن است مالک به توافق و رضایت طرفین استناد کند.
در اظهارات منتشرشده نیز تصریح شده که نحوه برخورد دادگاه با چنین توافقی ممکن است به تفسیر قاضی از الزامآوربودن سقف و اعتبار توافق خصوصی وابسته باشد. بنابراین نمیتوان با قطعیت گفت هر قرارداد بالاتر از ۲۵ درصد خودبهخود باطل است یا در همه موارد معتبر خواهد بود.
مستأجری که تحت فشار جابهجایی مبلغ بیشتری را پذیرفته است، برای اعتراض باید وضعیت امضا، پرداختها، پیامهای طرفین و سایر مدارک را ارائه کند.
اگر مالک خانه را فروخته باشد، تمدید اجاره چه وضعی دارد؟
«انتقال قانونی ملک به شخص دیگر» یکی از استثناهای اعلامشده است. در اینجا باید میان چند وضعیت تفاوت گذاشت:
- مالک فقط قصد فروش دارد؛
- برای فروش ملک آگهی منتشر کرده است؛
- مبایعهنامهای امضا شده است؛
- انتقال قانونی و قطعی انجام شده است.
صرف تصمیم یا قصد فروش نباید با انتقال قانونی یکسان در نظر گرفته شود. اگر مالک برای خروج از مصوبه به فروش استناد میکند، تاریخ و اعتبار انتقال اهمیت دارد. انتقال صوری یا قراردادی که فقط برای تخلیه مستأجر تنظیم شده باشد نیز میتواند مورد اعتراض قرار گیرد.
از طرف دیگر، اگر ملک واقعاً و بهطور قانونی به شخص دیگری منتقل شده باشد، خریدار ممکن است بر اساس استثنای مصوبه درخواست تحویل و تخلیه کند. در این وضعیت، تاریخ انتقال، مفاد قرارداد فروش و آگاهی خریدار از اجاره موجود باید بررسی شود.
اگر مالک خانه را برای سکونت خودش بخواهد چه میشود؟
نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او نیز از موارد استثنای تمدید خودکار اعلام شده است. برای مثال، ممکن است مالک مدعی باشد خودش فاقد مسکن دیگری است یا فرزند یا پدر و مادر تحت تکفل او به ملک نیاز دارند، منزل فعلی او در جنگ آسیب دیده است و یا به دلیل بازگشت از شهر دیگر ناچار به سکونت در ملک است.
این ادعاها باید با شرایط واقعی پرونده سنجیده شوند. ادعای کلی و بدون مدرک ممکن است برای اثبات نیاز شخصی کافی نباشد. در مقابل، اگر مالک واقعاً خانه دیگری در اختیار ندارد و نیاز فوری او قابل اثبات است، مصوبه قرار نیست حق او را بهطور مطلق از بین ببرد.
تخریب و نوسازی چه زمانی مانع تمدید میشود؟
مالک ممکن است اعلام کند قصد تخریب ساختمان یا بازسازی اساسی آن را دارد. این موضوع نیز در میان استثناهای اعلامشده قرار گرفته است. با اینحال، هر تعمیر جزئی یا تصمیم احتمالی برای بازسازی نباید بهعنوان تخریب و نوسازی پذیرفته شود. میان رنگآمیزی، تعمیرات معمول، بازسازی داخلی و تخریب واقعی ساختمان تفاوت وجود دارد.
در صورت اختلاف، مدارکی مانند پروانه تخریب و نوسازی، مجوز شهرداری، قرارداد با سازنده و وضعیت فنی ساختمان میتواند در اثبات جدیبودن تصمیم مالک مؤثر باشد.
سوالات متداول درباره تمدید اجاره در شرایط جنگی
آیا تمدید خودکار اجاره به رضایت مالک نیاز دارد؟
اگر قرارداد مشمول مصوبه باشد و مستأجر بخواهد در ملک بماند، اصل تمدید به موافقت دوباره مالک وابسته نیست. بااینحال، مستأجر باید اجارهبهای جدید را در محدوده سقف مقرر پرداخت کند و تعهدات قراردادی خود را نیز انجام دهد.
آیا مالک میتواند فقط به دلیل تمامشدن قرارداد، تخلیه مستأجر را بخواهد؟
در قراردادهای مسکونی مشمول مصوبه، پایان مدت بهتنهایی نباید موجب صدور دستور تخلیه شود. اگر مالک به تخلف دیگری مانند نپرداختن اجاره، نیاز شخصی، انتقال قانونی ملک یا تخریب و نوسازی استناد کند، موضوع باید جداگانه بررسی شود.
آیا مستأجری که اجارهبها را پرداخت نکرده نیز مشمول تمدید میشود؟
تمدید خودکار، بدهی مستأجر را از بین نمیبرد. نپرداختن اجارهبها، شارژ یا انجامندادن سایر تعهدات میتواند از موارد مخالفت مالک با تمدید باشد. نتیجه به میزان بدهی، مدت تأخیر، علت نپرداختن و مدارک طرفین بستگی دارد.
آیا مالک میتواند اجاره را بیشتر از ۲۵ درصد افزایش دهد؟
برای قراردادهای مشمول مصوبه، سقف افزایش ۲۵ درصد اعلام شده است. اگر مالک مبلغ بیشتری مطالبه کند، مستأجر بهتر است مخالفت خود را مکتوب کرده و آمادگی پرداخت مبلغ منطبق با سقف مقرر را اثبات کند.
آیا قرارداد اجاره مغازه یا دفتر کار هم خودکار تمدید میشود؟
مصوبه اعلامشده درباره قراردادهای اجاره مسکونی است. بنابراین نمیتوان آن را بدون حکم صریح به مغازه، دفتر، کارگاه یا سایر املاک تجاری و اداری تعمیم داد.
اگر مالک خانه را فروخته باشد، مستأجر باید تخلیه کند؟
انتقال قانونی ملک از استثناهای اعلامشده است، اما صرف قصد فروش یا درج آگهی فروش کافی نیست. باید مشخص شود انتقال واقعاً انجام شده، چه زمانی صورت گرفته و مالک یا خریدار چه مدارکی برای درخواست تخلیه دارند.