در بسیاری از خانوادهها، صلح عمری بهعنوان راهی برای انتقال مالکیت تدریجی یا تأمین آینده همسر و فرزندان شناخته میشود. این روش، بهویژه در میان زوجهایی که قصد دارند در صورت فوت یکی از آنها، ملک مسکونی بدون درگیریهای ارثی به دیگری منتقل شود، رواج دارد. اما وقتی ملک در رهن بانک است و بابت وام مسکن یا سایر بدهیها وثیقه گذاشته شده، اجرای صلح عمری با چالشهایی روبهرو میشود.
این مقاله با بررسی دقیق قوانین، رویههای دفاتر اسناد رسمی و نظرات کارشناسان حقوقی، به این پرسش مهم پاسخ میدهد که آیا ملک در رهن بانک را میتوان صلح عمری کرد یا نه؟ همچنین مراحل قانونی، شرط رضایت بانک، تفاوت صلح منافع و عین، و نکات مهم در تنظیم قرارداد صلح عمری را بهصورت مرحلهای و کاربردی تحلیل خواهیم کرد.
وضعیت حقوقی ملک در رهن بانک و محدودیتهای انتقال آن
وقتی یک ملک برای دریافت وام در رهن بانک قرار میگیرد، مالک آن دیگر نمیتواند هرگونه تصرف دلخواهی در آن انجام دهد. علت این محدودیت، ماده ۷۹۳ قانون مدنی است که میگوید:
«راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد، مگر به اذن مرتهن.»
به بیان ساده، تا زمانی که ملک در رهن است، حق تقدم و اولویت بانک برای وصول طلبش بر هر گونه معامله یا تصرف دیگری مقدم است.
📌 محدودیتهای قانونی ناشی از رهن ملک
- مالک نمیتواند ملک را بفروشد، صلح کند یا به دیگری منتقل نماید، مگر اینکه این اقدام در تضاد با حق بانک نباشد.
- هرگونه معاملهای مانند بیع، هبه یا صلح، در برابر بانک فقط زمانی معتبر است که رضایت کتبی مرتهن (بانک) وجود داشته باشد. در غیر اینصورت فروش ملکی که در رهن بانک است مجازات دارد.
- در صورت عدم رضایت بانک، معامله ممکن است غیرنافذ یا حتی باطل تلقی شود، بهویژه اگر باعث کاهش ارزش وثیقه یا اختلال در وصول مطالبات بانک گردد.
⚠️ موانع عملی برای انتقال ملک در رهن
در رویه دفاتر اسناد رسمی، حتی اگر صلحنامهای تنظیم شده باشد، تا زمانی که رضایت بانک ارائه نشود، امکان ثبت رسمی سند وجود ندارد. همچنین اداره ثبت اسناد و املاک نیز، انتقال رسمی مالکیت ملکی که در رهن بانک است را تنها با ارائه نامه رضایت بانک میپذیرد.
صلح ملک در رهن بانک از نگاه قانون و رویه دفاتر اسناد رسمی
صلح ملک در رهن بانک از نظر قانونی امکانپذیر است، اما منوط به رعایت کامل حقوق بانک بهعنوان مرتهن میباشد. مطابق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، هرگونه صلح، فروش یا انتقال مالکیت ملکی که در رهن بانک قرار دارد، تنها زمانی معتبر است که به حقوق بانک لطمه نزند یا با رضایت کتبی بانک انجام شود.
⚖️ موضع قانون نسبت به صلح ملک در رهن
قانون صراحت دارد که هر نوع معاملهای که به منافع بانک لطمه بزند، غیرنافذ است. اگر مالک بدون اطلاع بانک ملک را صلح کند، این صلح ممکن است میان مصالح و متصالح معتبر باشد، اما در برابر بانک، فاقد اعتبار اجرایی خواهد بود.
در صورت عدم دریافت رضایت کتبی بانک، نه تنها امکان ثبت رسمی صلحنامه در دفترخانه وجود ندارد، بلکه اداره ثبت هم چنین انتقالی را به رسمیت نخواهد شناخت. این یکی از نکاتی است که هنگام خرید ملک رهنی باید در نظر داشته باشید.
📌 رویه دفاتر اسناد رسمی در صلح ملک مرهونه
دفاتر اسناد رسمی معمولاً از تنظیم هر نوع صلحنامه رسمی برای ملک در رهن خودداری میکنند، مگر اینکه رضایت بانک بهصورت کتبی ارائه شود. در صلحنامههایی که برای ملک مرهونه تنظیم میشود، باید صراحتاً قید شود که ملک در رهن است و بانک با این انتقال موافقت کرده است. برخی دفاتر در صورت نبود رضایت بانک، تنها صلحنامه عادی (غیررسمی) تنظیم میکنند که آثار محدودی دارد و ممکن است در آینده برای متصالح مشکلاتی ایجاد کند.
صلح عمری ملک در رهن بانک؛ امکانپذیری و موانع قانونی
صلح عمری ملک در رهن بانک فقط در صورتی امکانپذیر است که با حقوق بانک بهعنوان مرتهن در تضاد نباشد. چون صلح عمری نوعی انتقال مالکیت محسوب میشود، مشمول ماده ۷۹۳ قانون مدنی است و بدون رضایت کتبی بانک، امکان ثبت رسمی آن وجود ندارد.
اگرچه تنظیم صلح عمری در دفترخانه رسمی بدون رضایت بانک ممکن نیست، اما برخی افراد اقدام به تنظیم صلحنامه عادی (دستی) میکنند. این نوع صلحنامه ممکن است بین طرفین اعتبار نسبی داشته باشد، اما از نظر قانونی و در برابر بانک، فاقد ضمانت اجرایی قوی است.
⚖️ آیا صلح عمری روی ملک در رهن امکانپذیر است؟
از نظر اصول حقوقی، صلح عمری نیز نوعی تصرف در عین ملک محسوب میشود؛ بنابراین تحت حاکمیت ماده ۷۹۳ قانون مدنی قرار میگیرد.
به زبان ساده:
هر نوع صلحی، حتی اگر مالک بخواهد فقط استفاده (منافع) ملک را صلح کند، اگر به حقوق بانک لطمه بزند یا بدون رضایت مرتهن انجام شود، معتبر نخواهد بود.
📌 موانع قانونی و عملی در اجرای صلح عمری ملک مرهونه
-
نبود رضایت بانک:
-
بانکها معمولاً برای تضمین بازپرداخت وام، نسبت به هرگونه انتقال مالکیت حساس هستند.
-
اگر صلح عمری باعث ایجاد مانع در مزایده یا وصول مطالبات شود، بانک آن را نمیپذیرد.
-
-
مخالفت دفاتر اسناد رسمی:
-
اغلب دفاتر اسناد رسمی بدون ارائه رضایتنامه کتبی بانک، حاضر به تنظیم سند رسمی صلح عمری نمیشوند.
-
حتی صلح عمری با حفظ منافع برای مصالح نیز در نظر برخی دفاتر، در تعارض با حق بانک تلقی میشود.
-
-
اعتبار محدود صلحنامههای عادی:
-
اگر صلح عمری بدون ثبت رسمی و صرفاً با سند عادی تنظیم شود، ممکن است در عمل (مثلاً در اداره ثبت یا زمان فوت مصالح) اعتبار لازم را نداشته باشد.
-
این نوع صلح، ضمانت اجرایی ندارد و اجرای آن با موانع زیادی روبهروست.
-
البته در نظر داشته باشید که صلح عمری برای املاک فاقد سند یا قولنامه ای هم باید به صورت دستی تنظیم شود، ولی دارای اعتبار خواهد بود زیرا در رهن بانک یا جای دیگری نیست.
شرایط و مراحل تنظیم صلحنامه برای ملک رهنی
وقتی ملکی بهعنوان وثیقه نزد بانک قرار دارد، هر نوع اقدام برای انتقال مالکیت یا منافع آن نیازمند رعایت شرایط خاص و طی مراحل مشخص حقوقی است. بدون طی این فرآیند، صلحنامه شما ممکن است فاقد اعتبار قانونی یا قابل ثبت نباشد.
📌 مراحل قانونی تنظیم صلحنامه ملک در رهن بانک
-
بررسی شرایط رهن و سند ملک
ابتدا باید بررسی شود که ملک دقیقاً تحت چه شرایطی در رهن بانک قرار دارد (وام مسکن، وام تجاری و…).نوع قرارداد رهن، مبلغ بدهی و تاریخ سررسید، همگی در تنظیم صلحنامه مؤثر هستند.
-
درخواست رضایتنامه کتبی از بانک
مالک باید به بانک مراجعه کرده و رضایتنامه کتبی برای صلح دریافت کند.بانک معمولاً پس از بررسی ارزش ملک، میزان باقیمانده وام، و تاثیر صلح بر حقوق خود، تصمیم میگیرد.در صورتی که بانک با صلح موافقت نکند، از آنجایی که در صلح عمری سند منتقل می شود، امکان تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت.
-
ارائه مدارک و نامه بانک به دفتر تنظیم سند
در صورت موافقت بانک، مدارک هویتی طرفین، سند ملک، رضایتنامه بانک و سایر مدارک به مرجع تنظیم سند ارائه میشود.
-
تنظیم صلحنامه رسمی یا عادی
اگر رضایت بانک اخذ شده باشد، صلحنامه رسمی با حفظ حقوق مرتهن تنظیم میشود.در غیر این صورت، صرفاً میتوان صلحنامه عادی (دستی) تنظیم کرد که فاقد قدرت اجرایی قوی است و مشکلاتی در زمان ثبت یا انتقال رسمی بهوجود میآورد.
⚠️ نکات مهم هنگام تنظیم صلحنامه
- باید صراحتاً در متن صلحنامه قید شود که ملک در رهن بانک است و حقوق مرتهن محفوظ خواهد ماند.
- برخی بانکها شرط میکنند که در صورت عدم پرداخت وام، متصالح (گیرنده صلح) نیز مسئول پرداخت باشد یا حق اعتراضی نسبت به اجرای وثیقه نداشته باشد.
- اگر صلحنامه بهصورت عمری یا با حق فسخ مصالح باشد، لازم است مفاد آن دقیق و بدون ابهام نوشته شود تا در آینده با اختلاف مواجه نشود.
سوالات متداول
در این قسمت از مقاله سوالات متداول پیرامون صلح عمری ملک رهنی مطرح شده است:
❓ من و همسرم یک واحد آپارتمان داریم که بابت وام مسکن در رهن بانکه. میخوایم هرکدوم سهممون رو بهصورت صلح عمری به هم منتقل کنیم. این کار امکانپذیره؟
✅ اگر ملک شما در رهن بانک مسکن قرار دارد، برای تنظیم رسمی صلح عمری باید رضایت کتبی بانک را دریافت کنید. بدون این رضایت، دفاتر اسناد رسمی معمولاً اجازه تنظیم صلحنامه را ندارند. البته شما میتوانید بهصورت دستی (صلحنامه عادی) بین خودتان توافقنامه تنظیم کنید، اما این سند ضمانت اجرایی رسمی ندارد و ممکن است در زمان فوت یا انتقال رسمی دچار مشکل شوید.
❓ من یک واحد تجاری دارم که برای دریافت وام آن را در رهن بانک گذاشتهام. حالا میخوام همون ملک رو به نفع دخترم صلح عمری کنم. نیاز به اجازه بانک دارم؟
✅ بله، چون ملک در رهن بانک است، شما نمیتونید بدون رضایت مرتهن (بانک)، مالکیت یا منافع ملک رو منتقل کنید. حتی اگر بخواید فقط حق استفاده از ملک رو صلح کنید، بانک ممکنه مخالفت کنه. پیشنهاد میشه ابتدا با بانک مذاکره کنید و در صورت موافقت، نامه رسمی رضایت بگیرید تا صلحنامه قابل ثبت و معتبر باشه.
❓ اگر ملکی که در رهن بانک هست رو بدون اجازه بانک صلح کنیم ولی فقط بهصورت دستنویس بین خودمون، بعداً مشکلی پیش میاد؟
✅ بله، ممکنه با مشکل مواجه بشید. صلحنامه عادی بدون رضایت بانک در برابر بانک و اداره ثبت هیچ اعتباری نداره. اگر یکی از طرفین فوت کنه یا بخواید ملک رو منتقل یا بفروشید، این سند قابل استناد نخواهد بود و بانک همچنان طبق سند رسمی، مالک اصلی رو صاحب ملک میدونه. پس بهتره از همون ابتدا رضایت رسمی بانک گرفته بشه تا بعداً دردسر نشه.