گواهی عدم حضور فروشنده، سند انتقال ملک یا خودرو نیست. این گواهی فقط نشان میدهد فروشنده در تاریخ مقرر برای تنظیم سند حاضر نشده یا مقدمات لازم برای انتقال را فراهم نکرده است. بعد از گرفتن این گواهی، خریدار باید قرارداد را بررسی کند، مدارک خود را کامل کند و در صورت همکاری نکردن فروشنده، برای الزام او به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت اقدام کند.
مراحل بعد از گرفتن عدم حضور فروشنده
در معاملات ملکی، معمولاً قدم اصلی بعد از گواهی عدم حضور، طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی است. اگر در مبایعهنامه برای عدم حضور فروشنده در دفترخانه وجه التزام یا خسارت روزانه تعیین شده باشد، خریدار باید آن را هم جداگانه در دادخواست مطالبه کند.
بعد از گرفتن گواهی عدم حضور فروشنده چه باید کرد؟
بعد از گرفتن گواهی عدم حضور، اولین کار این است که متن مبایعهنامه یا قرارداد خرید را دقیق بخوانید. باید مشخص شود فروشنده دقیقاً چه تعهدی داشته، تاریخ دفترخانه چه روزی بوده، شماره دفترخانه در قرارداد آمده یا نه، خریدار باید چه مبلغی را در روز سند پرداخت میکرده و آیا برای عدم حضور فروشنده خسارت تعیین شده است یا خیر.
اگر فروشنده بعد از گرفتن گواهی عدم حصور حاضر شد سند را منتقل کند، بهتر است قبل از طرح دعوا، وضعیت بدهیها، مفاصاحسابها، فک رهن، پایانکار و آماده بودن مدارک انتقال بررسی شود. اما اگر فروشنده همچنان همکاری نمیکند، باید از مسیر دادگاه اقدام شود.
در دعوای مربوط به ملک، دادگاه صالح معمولاً دادگاه محل وقوع ملک است، نه لزوماً محل سکونت فروشنده؛ چون دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی مطرح میشود که ملک در حوزه آن قرار دارد.
آیا گواهی عدم حضور برای انتقال سند کافی است؟
خیر. گواهی عدم حضور باعث نمیشود ملک یا خودرو خودبهخود به نام خریدار شود. این گواهی یک دلیل مهم است که نشان میدهد در تاریخ مقرر، فروشنده برای انجام تعهد خود حاضر نشده یا شرایط انتقال را فراهم نکرده است.
برای انتقال سند، خریدار باید یا فروشنده را به حضور و تنظیم سند راضی کند یا از دادگاه حکم الزام به تنظیم سند رسمی بگیرد. پس گواهی عدم حضور بیشتر نقش «دلیل تخلف فروشنده» را دارد، نه نقش سند مالکیت.
در بسیاری از پروندهها، گواهی عدم حضور کنار مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه، پیامها، استعلام ثبتی، شهادت شهود و سایر مدارک قرار میگیرد تا دادگاه احراز کند فروشنده متعهد به انتقال بوده و از انجام تعهد خودداری کرده است.
مرحله اول: بررسی متن مبایعهنامه
قبل از ارسال اظهارنامه یا طرح دادخواست، باید معلوم شود قرارداد دقیقاً چه گفته است. گاهی خریدار فقط به گواهی عدم حضور توجه میکند، اما در دادگاه، متن قرارداد تعیینکننده است. موارد زیر را در قرارداد بررسی کنید:
تاریخ حضور در دفترخانه، شماره دفترخانه، مبلغ باقیمانده ثمن، شرط پرداخت همزمان با انتقال سند، وجه التزام عدم حضور، تعهد فروشنده به فک رهن، اخذ پایانکار، مفاصاحساب شهرداری و مالیات، تسویه بدهیهای ملک و تحویل مدارک لازم برای انتقال.
اگر در قرارداد نوشته شده خریدار باید همزمان با تنظیم سند، باقیمانده ثمن را بپردازد، خریدار باید نشان دهد در روز مقرر آمادگی پرداخت داشته است. صرف گرفتن گواهی عدم حضور، بدون اینکه خریدار بتواند آمادگی خود برای پرداخت باقیمانده ثمن را ثابت کند، ممکن است برای مطالبه وجه التزام کافی نباشد. در رویه قضایی نیز تأکید شده که خریدار علاوه بر گواهی عدم حضور، باید بتواند آمادگی پرداخت باقیمانده ثمن را ثابت کند.
مرحله دوم: تکمیل مدارک خریدار
بعد از گواهی عدم حضور، مدارک باید کامل و مرتب شود. هرچه مدارک شفافتر باشد، دعوای الزام به تنظیم سند و مطالبه خسارت دقیقتر پیش میرود.مدارک مهم معمولاً شامل این موارد است:
مبایعهنامه یا قرارداد خرید، گواهی عدم حضور دفترخانه، رسیدهای پرداخت ثمن، تصویر چکها یا پرینت واریزها، پیامها و مکاتبات با فروشنده، کارت ملی و مشخصات طرفین، مشخصات ثبتی ملک یا مشخصات خودرو، اظهارنامه ارسالی، استعلامات موجود، و هر مدرکی که تعهد فروشنده به انتقال سند را نشان دهد.
اگر ملک آپارتمان است، مدارکی مثل پایانکار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصاحساب شهرداری، مفاصاحساب دارایی و وضعیت بدهیهای ملک هم اهمیت پیدا میکند. اگر ملک در رهن بانک باشد، باید وضعیت فک رهن هم مشخص شود.
مرحله سوم: ارسال اظهارنامه به فروشنده
ارسال اظهارنامه همیشه شرط قطعی طرح دعوا نیست، اما در بسیاری از پروندهها کار مفیدی است. با اظهارنامه قضایی، خریدار بهصورت رسمی از فروشنده میخواهد در دفترخانه حاضر شود، سند را منتقل کند و خسارت ناشی از عدم حضور را بپردازد.
اظهارنامه مخصوصاً زمانی مفید است که فروشنده بعد از گواهی عدم حضور همچنان وعده میدهد، زمانکشی میکند یا منکر تعهد خود شده است. همچنین اگر در قرارداد ابهامی درباره زمان یا محل انتقال وجود داشته باشد، اظهارنامه میتواند موضع خریدار را روشن کند.
متن اظهارنامه باید کوتاه و دقیق باشد. در آن شماره قرارداد، تاریخ معامله، موضوع ملک یا خودرو، تاریخ دفترخانه، صدور گواهی عدم حضور و درخواست خریدار برای تنظیم سند نوشته میشود. اگر وجه التزام در قرارداد آمده، باید به آن هم اشاره شود.
مرحله چهارم: طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
اگر فروشنده بعد از گواهی عدم حضور و پیگیری خریدار همچنان سند را منتقل نکند، خریدار باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهد. در این دادخواست باید مشخص شود خریدار چه چیزی خریده، فروشنده چه تعهدی داشته، چه مقدار از ثمن پرداخت شده، تاریخ انتقال سند چه زمانی بوده و فروشنده چرا از انجام تعهد خودداری کرده است.
در دعوای ملکی، دادگاه محل وقوع ملک صالح است. برای خودرو، بسته به نوع خواسته و وضعیت قرارداد، معمولاً دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انجام تعهد میتواند مطرح شود و باید با توجه به مفاد قرارداد بررسی شود.
خوانده دعوای الزام به تنظیم سند چه کسی است؟
در سادهترین حالت، خوانده دعوا همان فروشندهای است که قرارداد را امضا کرده و از حضور در دفترخانه خودداری کرده است. اما همیشه پرونده به این سادگی نیست.
اگر فروشنده مالک رسمی ملک نیست و ملک هنوز به نام شخص قبلی است، ممکن است لازم باشد مالک رسمی هم طرف دعوا قرار بگیرد. اگر ملک به چند نفر منتقل شده یا فروشنده بعداً آن را به شخص دیگری فروخته است، باید وضعیت نقل و انتقالهای بعدی بررسی شود. اگر فروشنده فوت کرده باشد، دعوا باید علیه وراث او و در موارد لازم سایر اشخاص مرتبط مطرح شود.
در دعوای الزام به تنظیم سند، اشتباه در تعیین خواندگان میتواند باعث طولانی شدن پرونده یا رد دعوا شود. بنابراین قبل از ثبت دادخواست، باید وضعیت سند رسمی و مالک فعلی ملک از نظر ثبتی بررسی شود.
چه خواستههایی را همراه دادخواست مطرح کنیم؟
فقط نوشتن «الزام به تنظیم سند» همیشه کافی نیست. باید ببینید برای انتقال سند چه کارهای دیگری لازم است و فروشنده چه تعهداتی را انجام نداده است. خواستههای قابل طرح، بسته به پرونده، میتواند شامل این موارد باشد:
الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به فک رهن، الزام به اخذ پایانکار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به پرداخت بدهیها یا فراهم کردن مقدمات انتقال، مطالبه وجه التزام عدم حضور، مطالبه خسارت تأخیر انجام تعهد، مطالبه خسارات دادرسی و هزینههای قانونی.
اگر ملک در رهن بانک است، صرف الزام به تنظیم سند ممکن است کافی نباشد؛ چون تا زمانی که مانع رهنی برطرف نشود، انتقال رسمی با مشکل روبهرو میشود. در چنین حالتی باید خواسته فک رهن یا الزام به فراهم کردن مقدمات انتقال هم با دقت مطرح شود.
مطالبه وجه التزام عدم حضور فروشنده
اگر در مبایعهنامه نوشته شده باشد که فروشنده در صورت عدم حضور در دفترخانه باید مبلغ مشخصی بپردازد، خریدار میتواند آن مبلغ را مطالبه کند. این مبلغ ممکن است به صورت عدد ثابت یا خسارت روزانه تعیین شده باشد.
برای مطالبه وجه التزام، فقط نشان دادن عدم حضور فروشنده کافی نیست. خریدار باید نشان دهد خودش هم آماده انجام تعهداتش بوده است. اگر قرار بوده در روز سند باقیمانده پول پرداخت شود، بهتر است خریدار مدارکی مثل چک بانکی، موجودی حساب، رسید آماده بودن وجه یا هر سندی که نشان دهد توان پرداخت داشته، ارائه کند.
اگر خریدار خودش آماده پرداخت نبوده، فروشنده ممکن است دفاع کند که تنظیم سند به دلیل کوتاهی خریدار انجام نشده است. در این حالت، مطالبه خسارت یا وجه التزام با دشواری روبهرو میشود.
اگر فروشنده بعد از گواهی عدم حضور حاضر به انتقال شود
اگر فروشنده بعد از صدور گواهی عدم حضور اعلام کند حاضر است سند را منتقل کند، بهتر است خریدار قبل از رد یا قبول، وضعیت خسارت قراردادی را بررسی کند.
ممکن است خریدار همچنان حق مطالبه وجه التزام یا خسارت تأخیر در انجام تعهد داشته باشد، مخصوصاً اگر در قرارداد برای هر روز تأخیر مبلغ مشخصی تعیین شده باشد. اما اگر هدف اصلی خریدار انتقال سند است، بهتر است انتقال رسمی را بدون تأخیر انجام دهد و درباره خسارت، توافق جداگانه یا اقدام قانونی مستقل داشته باشد.
در زمان مراجعه مجدد به دفترخانه، حتماً باید درباره پرداخت باقیمانده ثمن، تسویه بدهیهای ملک، تحویل مدارک و هزینههای انتقال توافق روشن وجود داشته باشد.
اگر فروشنده سند را به نام شخص دیگری منتقل کرده باشد
اگر فروشنده بعد از قرارداد با شما، ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، پرونده پیچیدهتر میشود. در این وضعیت باید بررسی شود انتقال بعدی رسمی بوده یا عادی، خریدار دوم از معامله قبلی اطلاع داشته یا نه، و سند رسمی اکنون به نام چه کسی است.
در چنین حالتی ممکن است فقط دادخواست الزام به تنظیم سند کافی نباشد و لازم باشد خواستههایی مانند ابطال معامله بعدی، ابطال سند رسمی، اثبات تقدم معامله یا مطالبه خسارت مطرح شود. نوع خواسته به مدارک، تاریخ معاملات و وضعیت ثبتی ملک بستگی دارد.
در پروندههای انتقال به غیر، عجله در ثبت دادخواست ناقص میتواند به ضرر خریدار تمام شود. بهتر است قبل از طرح دعوا، وضعیت ثبتی ملک استعلام و زنجیره نقلوانتقالها مشخص شود.
اگر ملک در رهن بانک باشد
گاهی فروشنده در قرارداد متعهد شده ملک را آزاد کند و سند را به نام خریدار بزند، اما در روز دفترخانه مشخص میشود ملک در رهن بانک است. در این وضعیت، انتقال رسمی بدون تعیین تکلیف رهن ممکن است ممکن نباشد. در این شرایط اگر خریدار اطلاعی از این وضعیت نداشته باشد، فروش ملکی که در رهن بانک است اگر به قصد اقدام متقلبانه باشد می تواند موجب مجازات فروشنده نیز شود.
اما اگر فروشنده متعهد به فک رهن بوده، خریدار میتواند الزام او به فک رهن و سپس تنظیم سند رسمی را بخواهد. اگر بخشی از ثمن قرار بوده برای تسویه وام یا بدهی بانک استفاده شود، باید این موضوع از قرارداد و مدارک پرداخت مشخص باشد.
در این پروندهها، متن دادخواست باید دقیق نوشته شود؛ چون دادگاه باید بداند مانع انتقال فقط عدم حضور فروشنده نیست، بلکه فک رهن یا انجام تعهد مقدماتی هم لازم است.
اگر فروشنده فوت کرده باشد
اگر فروشنده بعد از معامله یا بعد از صدور گواهی عدم حضور فوت کند، تعهد انتقال سند معمولاً از بین نمیرود. خریدار باید با توجه به مدارک معامله، علیه وراث فروشنده و اشخاصی که حضورشان برای انتقال سند لازم است اقدام کند.
در این حالت، گواهی انحصار وراثت، مشخصات وراث و وضعیت ثبتی ملک اهمیت دارد. اگر سند هنوز به نام فروشنده متوفی است، دعوا معمولاً علیه وراث او مطرح میشود. اگر وراث همکاری نکنند، خریدار میتواند الزام آنان به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد.
البته اگر معامله فقط به صورت عادی انجام شده باشد، باید وضعیت آن از نظر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هم بررسی شود.
اجرای حکم بعد از رأی الزام به تنظیم سند
اگر دادگاه حکم الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی صادر کند و رأی قطعی شود، فروشنده باید مطابق حکم در دفترخانه حاضر شود و سند را منتقل کند. اگر فروشنده باز هم همکاری نکند، اجرای احکام میتواند مراحل قانونی انتقال را پیگیری کند و در موارد لازم، نماینده دادگاه یا اجرای احکام به جای ممتنع، اقدام لازم را انجام دهد.
در مرحله اجرا، باید موانع انتقال هم برطرف شده باشد؛ مانند فک رهن، پرداخت بدهیهای قانونی، آماده بودن مدارک ثبتی، پایانکار یا مفاصاحسابهای لازم. اگر این موارد در دادخواست اولیه درست پیشبینی نشده باشد، اجرای حکم ممکن است با مانع روبهرو شود.
به همین دلیل، بهتر است از ابتدا همه مقدمات لازم برای انتقال سند در خواستهها آورده شود، نه اینکه خریدار فقط حکم الزام به تنظیم سند بگیرد و بعد تازه با مشکل فک رهن، پایانکار یا بدهیهای ملک روبهرو شود.
سوالات متداول
بعد از گرفتن عدم حضور فروشنده چه باید کرد؟
باید قرارداد، مدارک پرداخت، گواهی عدم حضور و وضعیت سند بررسی شود. اگر فروشنده همچنان سند را منتقل نکند، معمولاً باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت وجود شرط قراردادی، مطالبه وجه التزام یا خسارت مطرح شود.
آیا گواهی عدم حضور فروشنده برای انتقال سند کافی است؟
خیر. گواهی عدم حضور فقط دلیل تخلف فروشنده از حضور یا فراهم کردن مقدمات انتقال است. برای انتقال سند، یا باید فروشنده همکاری کند یا خریدار حکم الزام به تنظیم سند رسمی بگیرد.
آیا بدون گواهی عدم حضور هم میتوان الزام به تنظیم سند خواست؟
در بسیاری از موارد بله. اگر تعهد فروشنده به انتقال سند ثابت باشد و زمان انجام تعهد گذشته باشد، امکان طرح دعوا وجود دارد. اما گواهی عدم حضور میتواند اثبات تخلف فروشنده را آسانتر کند.
خسارت عدم حضور فروشنده چگونه مطالبه میشود؟
اگر در قرارداد وجه التزام یا خسارت روزانه تعیین شده باشد، باید در دادخواست بهطور مشخص مطالبه شود. خریدار باید علاوه بر عدم حضور فروشنده، آمادگی خود برای انجام تعهداتش، مثل پرداخت باقیمانده ثمن، را هم ثابت کند.
اگر فروشنده فوت کرده باشد، باید علیه چه کسی دادخواست داد؟
در بسیاری از موارد دعوا باید علیه وراث فروشنده و اشخاصی که برای انتقال سند حضورشان لازم است مطرح شود. برای این کار، گواهی انحصار وراثت و وضعیت ثبتی ملک اهمیت دارد.