عدم پرداخت اجاره و امکان فسخ و تخلیه ملک
ملکی در بهمن سال گذشته خریداری شده
فروشنده به عنوان مستاجر تا ۲۵ بهمن ۱۴۰۵ به مدت قرارداد یکساله ساکن است
که در ذیل قرارداد فروش ملک چند خط راجع به آن نوشته شده
که مبلغ قرض الحسنه و مبلغ اجاره ماهانه در آن قید شده است
که فروشنده(که در حال حاضر مستاجر آن ملک است)تاکنون هیچ کدام از اجاره ها. را که ۷ ماه میشودپرداخت نکرده است
آیا بابت عدم پرداخت میتوان جریمه گرفت؟ویا حکم تخلیه گرفت؟
در قرار داد فروش بندی پیش فرض برای عدم تعهد وجود دارد که مبلغ ۲۰ میلیون تومان برای هرروز در نظر گرفته شده است.
آیا این عدم تعهد برای عدم پرداخت اجاره هم قابل اجراست؟
باتوجه به اینکه در ذیل همین قرارداد فروش توافق اجاره ثبت شده است؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام
اینجا اگر ۷ ماه اجاره پرداخت نشده و شما فقط صبر کرده‌اید، بهتر است بیشتر معطل نکنید؛ چون تا وقتی قرارداد اجاره تا ۲۵ بهمن ۱۴۰۵ برقرار است، مستأجر ممکن است بعداً ادعا کند که عدم پرداخت اجاره به‌تنهایی موجب فسخ قرارداد نبوده و شما صرفاً حق مطالبه اجور معوقه داشته‌اید. از طرف دیگر، اگر بند ۲۰ میلیون تومان برای «عدم انجام تعهدات» به‌درستی شامل تعهد پرداخت اجاره هم بشود،
مبلغ وجه‌التزام می‌تواند بسیار قابل توجه شود و نحوه مطالبه آن باید از همین حالا درست انجام شود. اما نکته این است که چون توافق اجاره در ذیل همان قرارداد فروش نوشته شده، اگر پرداخت اجاره ماهانه صریحاً جزء تعهدات قراردادی فروشنده قرار گرفته باشد، میتوان ۷ ماه اجاره عقب‌افتاده را مطالبه کرد و حسب متن قرارداد، وجه‌التزام هم قابل طرح است. اینکه ۲۰ میلیون تومان روزانه واقعاً شامل عدم پرداخت اجاره می‌شود یا فقط تعهدات مربوط به فروش ملک، کاملاً به عبارت دقیق همان بند بستگی دارد؛ اگر نوشته شده «در صورت عدم انجام هر یک از تعهدات مندرج در این قرارداد»، استدلال شما قوی‌تر است.
در مورد تخلیه هم عدم پرداخت اجاره همیشه خودبه‌خود حق تخلیه قبل از پایان مدت ایجاد نمی‌کند. اگر در قرارداد نوشته شده در صورت عدم پرداخت اجاره یا تأخیر، مالک حق فسخ و تخلیه دارد، مسیر شما خیلی قوی‌تر است. اگر چنین شرطی نباشد، معمولاً ابتدا مطالبه اجور معوقه و وجه‌التزام مطرح می‌شود و برای تخلیه قبل از ۲۵ بهمن ۱۴۰۵ باید مبنای قراردادی مشخصی برای فسخ وجود داشته باشد.
پیشنهاد عملی این است که الان یک اظهارنامه رسمی برای مطالبه هر ۷ ماه اجاره بفرستید و صریحاً حق خود را نسبت به وجه‌التزام و فسخ قرارداد محفوظ اعلام کنید. اگر بند ۲۰ میلیون تومان و قسمت مربوط به اجاره را بفرستید، می‌شود دقیق گفت آیا تخلیه قبل از پایان مدت و مطالبه روزانه ۲۰ میلیون برای شما قابل استناد هست یا نه.