عدم تخلیه ملک از طرف مستاجر قبلی
سلام
ملکی مسکونی رو اجاره کردم (در دفتر املاک و سامانه خودنویس با کد رهگیری،در تاریخ۹شهریور ۱۴۰۵) و طبق قرار با مالک روز تحویل کلید ۱۰ مهرماه هست.ولی مالک چند روز مانده به موعد تحویل مدعی شده که مستاجر قبلی واحد رو تخلیه نکرده و در ضمن پاسخگوی تلفن هم نیست .باز طبق ادعای مالک مستاجر قبلی نصف مبلغ رهن خانه رو برای گرفتن خانه ای دیگر یک ماه قبل دریافت کرده و قرارداد جدیدی بینشان ثبت نشده.
مبلغ پیش پرداخت من به مالک حین ثبت قرار داد ۵۰۰ میلیون از ۱.۱ میلیارد کل قرارداد است.و جریمه تأخیر در تحویل روزانه ۲ میلیون تومان.
خواستم ببینم
در این دعوا مستاجر قبلی می‌تواند تخلیه نکند ؟
من چه اقدام حقوقی میتوانم انجام دهم؟
مالک برای تخلیه چه اقدامی باید انجام دهد؟
تشکر
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام
اینجا اگر از قبل اقدامی نکنید، ممکن است بعداً مالک بگوید علت تحویل ندادن فقط مستأجر قبلی نبوده و شما هم مثلاً باقی مبلغ رهن را در موعد آماده نکرده‌اید؛ بنابراین بهتر است قبل از رسیدن روز تحویل، موضع خودتان را رسمی کنید. اینکه مستأجر قبلی تخلیه نکرده، اصولاً مشکل بین او و مالک است و تعهد مالک در برابر شما برای تحویل ملک را خودبه‌خود از بین نمی‌برد.
شما فعلاً بهتر است اظهارنامه‌ای برای مالک بفرستید و اعلام کنید طبق قرارداد، در تاریخ ۱۰ مهر برای تحویل ملک و پرداخت باقی مبلغ قرارداد آماده هستید و در صورت عدم تحویل، خسارت روزانه ۲ میلیون تومان مندرج در قرارداد را مطالبه خواهید کرد. باقی مبلغ را هم قبل از تحویل واقعی ملک و کلید پرداخت نکنید، مگر اینکه قرارداد شما ترتیب دیگری مقرر کرده باشد.
اگر روز مقرر ملک تحویل نشود، می‌توانید الزام مالک به تحویل مورد اجاره و خسارت قراردادی تأخیر را مطالبه کنید. اگر تأخیر طولانی شود و عملاً استفاده‌ای که برای آن خانه را اجاره کرده‌اید از بین برود، بسته به متن قرارداد امکان فسخ و مطالبه ۵۰۰ میلیون پرداختی به‌اضافه خسارت هم باید بررسی شود. وجود شرط روزانه ۲ میلیون برای شما امتیاز مهمی است، ولی متن دقیق شرط تعیین می‌کند از چه تاریخی و تحت چه شرایطی قابل مطالبه باشد.
در مورد مستأجر قبلی، اگر مدت اجاره او تمام شده و حق قانونی دیگری برای ماندن نداشته باشد، مالک باید خودش برای تخلیه اقدام کند. اگر قرارداد قبلی شرایط قانونی لازم را داشته باشد، امکان درخواست تخلیه وجود دارد و مالک معمولاً باید تکلیف ودیعه مستأجر قبلی را هم هنگام تخلیه روشن کند. اینکه نصف ودیعه را یک ماه قبل پس داده، می‌تواند قرینه‌ای باشد که قرار بر خاتمه اجاره و تخلیه بوده، ولی باید قرارداد قبلی دیده شود.
شما معمولاً طرف اصلی دعوای تخلیه مستأجر قبلی نیستید؛ طرف قراردادی شما مالک است. بنابراین بهتر است انرژی اصلی را روی الزام مالک به اجرای قرارداد و حفظ حق خسارت خودتان بگذارید، نه درگیری مستقیم با مستأجر قبلی.
اگر متن همان بند «تحویل در ۱۰ مهر» و بند «روزانه ۲ میلیون خسارت» را بفرستید، می‌شود دقیق‌تر گفت اگر تحویل انجام نشد، بهتر است الزام به تحویل بخواهید یا فسخ و پس گرفتن ۵۰۰ میلیون برایتان مسیر قوی‌تری است.
در ادامه عکس بندهایی از قرارداد رو که درخواست کرده بودید ارسال کردم.
و امروز ۱۰ مهر (موعد تحویل خانه) پیامکی به مالک دادم به شرح زیر "سلام جناب****
چه خبر از خونه؟مستاجرتون اومد سر قرار؟
مابقی پول که طبق قرارداد باید با تحویل کلید واریز میشد آماده‌س.فقط منتظر تحویل کلید هستم.
پیشاپیش ممنون"
و جواب مالک در پیامک
"سلام آقای ایمانی عزیز من منتظرشون هستم"
ضمنا به صورت شفاهی به مالک منتقل کردم که چنانچه به هر دلیل ملک تخلیه نشود من قرارداد را فسخ نخواهم کرد و طبق قرارداد به دنبال استیفای حقوق خودم خواهم بود.
لطفا بعد از بررسی عکسهای ارسالی بفرمایید که
نیاز هست من اقدام حقوقی خاصی نظیر ثبت شکایت در اتحادیه یا دفاتر قضایی انجام دهم یا خیر؟
و دوم اینکه آیا میتوانم در صورت اصرار مالک به فسخ قرارداد، شرط جبران خسارت یک ماهه به شکل محاسبه اختلاف قیمت طلا در روز قرارداد و روز فسخ احتمالی قرارداد را قرار دهم چون خودم برای تهیه این مبلغ ودیعه(۵۰۰میلیون) در روز قرارداد طلا فروخته ام. با توجه به اینکه این شرط در شرایط فسخ ذکر نشده.
ممنون
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیحاتی که دادید، فعلاً مهم‌ترین کاری که انجام داده‌اید این است که نشان داده‌اید در موعد مقرر آماده تحویل گرفتن ملک و پرداخت باقی مبلغ بوده‌اید. پیامکی که برای مالک فرستادید و پاسخ ایشان که گفته «منتظرشون هستم» می‌تواند برای شما مفید باشد، چون نشان می‌دهد علت عدم تحویل، آماده نبودن شما برای انجام تعهد نبوده است.
در حال حاضر الزاماً لازم نیست همان روز اول شکایت یا اقدام قضایی انجام دهید، اما بهتر است موضوع را بدون مدرک رها نکنید. پیشنهاد می‌شود یک اظهارنامه رسمی برای مالک ارسال کنید و اعلام کنید در تاریخ مقرر برای تحویل ملک حاضر بوده‌اید، مبلغ باقی‌مانده آماده پرداخت بوده و به علت عدم تخلیه مستأجر قبلی امکان تحویل فراهم نشده است. همچنین در همان اظهارنامه حق خود را نسبت به وجه التزام روزانه قراردادی محفوظ نگه دارید. این کار بعداً جلوی این ادعا را می‌گیرد که شما پیگیر اجرای قرارداد نبوده‌اید.
در مورد فسخ قرارداد، اگر شما تمایل به ادامه قرارداد دارید، صرف اینکه مالک نتوانسته ملک را تحویل دهد به این معنی نیست که شما مجبور به فسخ هستید. مالک باید تعهد خودش یعنی تحویل مورد اجاره را انجام دهد و اگر انجام ندهد، بسته به متن قرارداد و شرایط، می‌توانید اجرای تعهد و خسارت قراردادی را مطالبه کنید.
اما درباره شرطی که می‌خواهید در صورت فسخ احتمالی بگذارید و اختلاف قیمت طلا را مطالبه کنید، اگر چنین شرطی از ابتدا در قرارداد وجود نداشته باشد، معمولاً نمی‌توانید یک‌طرفه آن را به قرارداد اضافه کنید و مالک هم باید آن را بپذیرد. البته اگر طرفین با توافق جدید بخواهند برای فسخ احتمالی یا جبران کاهش ارزش پول شرطی تعیین کنند، امکان تنظیم توافق جداگانه وجود دارد. ولی از نظر حقوقی، خسارتی که معمولاً راحت‌تر قابل مطالبه است همان خسارتی است که در قرارداد پیش‌بینی شده (مثل روزانه ۲ میلیون تومان) و خسارت‌های دیگر نیاز به اثبات و مبنای قانونی دارد.
یک نکته مهم هم این است که اگر مالک خودش اصرار به فسخ دارد، بهتر است بدون تعیین تکلیف کامل حقوقتان (استرداد مبلغ پرداختی، خسارت قراردادی و شرایط تسویه) هیچ برگه‌ای با عنوان فسخ، اقاله یا رضایت امضا نکنید.