تقسیم ارث مغازه و انتقال سهم وراث
سلام و وقت بخیر
پدر من سال ۹۲ فوت کرده.
دوتا مغازه هست که مبایعه نامشون بنام پدرم هست.یه طرف من و برادرم هستیم و طرف مقابل سه تا خواهر و مادرم هستن.حالا اونا واسه تقسیم مغازه ها همکاری نمیکنن و زیاده خواهی میکنن و مادرم میگه شما با خواهراتون مساوی تقسیم کنید نه دو به یک.
حالا سوال من اینه که مالک پاساژ فوت کرده و پسرش از همه خانواده وکالت داره .
سوال اول___آیا من و برادرم میتونیم جداگانه از پسر مالک بخوایم( اونم میاد مشکلی نداره) که بیاد دفترخونه و سهم من و برادم رو بهمون انتقال بده یا نه؟ای کار قانونیه؟
سوال دوم ___ آیا این مغازه ها باید تقسیم بر هفت سهم بشه؟و آیا ثمن اعیانی مادرم باید کارشناسی بشه؟و اگه کارشناسی بشه من و برادرم کی باید پرداخت کنیم؟
ممنون
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام
اینجا اگر قبل از روشن شدن سهم‌ها مستقیم برای انتقال سند اقدام کنید، ممکن است بعداً یکی از وراث به نحوه انتقال اعتراض کند و کار به ابطال یا دعوای جدید برسد. چون مبایعه‌نامه به نام پدرتان بوده، بعد از فوت، حقوق ناشی از آن وارد ترکه شده و باید سهم هر وارث طبق انحصار وراثت و مقررات ارث مشخص شود.
در مورد سؤال اول، صرف اینکه پسر مالک اصلی از وراث فروشنده وکالت دارد، لزوماً به این معنی نیست که می‌تواند بدون توجه به حقوق بقیه وراث پدرتان، کل یا بخش دلخواهی از مغازه را فقط به نام شما و برادرتان بزند. برای تنظیم سند معاملات مربوط به ترکه، گواهی انحصار وراثت و مدارک مالیات بر ارث اهمیت دارد و انتقال باید مطابق سهم قانونی وراث انجام شود. اگر فروشنده همکاری می‌کند، امکان انتقال سهم مشاعی شما و برادرتان قابل بررسی است، ولی قبل از حضور در دفترخانه باید مبایعه‌نامه و گواهی انحصار وراثت دیده شود تا مشخص شود دفترخانه می‌تواند مستقلاً سهم شما را منتقل کند یا حضور و تعیین تکلیف سایر وراث هم لازم است.
در مورد تقسیم، اگر وراث پدرتان فقط مادرتان، دو پسر و سه دختر باشند، مادرتان به علت وجود فرزند یک‌هشتم می‌برد و باقی بین فرزندان تقسیم می‌شود؛ سهم هر پسر دو برابر هر دختر است. در نتیجه از نظر ارزشی می‌توانید کل را ۸ سهم در نظر بگیرید: مادرتان ۱ سهم، هر خواهر ۱ سهم و شما و برادرتان هرکدام ۲ سهم. بنابراین درخواست مادرتان که دختر و پسر مساوی ببرند، بدون رضایت خود شما و برادرتان مطابق تقسیم قانونی ارث نیست.
یک نکته مهم هم درباره «ثمن اعیانی» است. چون پدرتان سال ۹۲ فوت کرده، سهم مادرتان فقط از اعیانی نیست؛ قانون فعلی برای زوجه یک‌هشتم قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان را در نظر گرفته است. اگر همه روی قیمت توافق داشته باشید الزاماً کارشناسی قضایی لازم نیست، ولی اگر اختلاف باشد معمولاً ارزش ملک توسط کارشناس تعیین می‌شود.
این یک‌هشتم هم صرفاً بدهی شما و برادرتان نیست که حتماً از جیب خودتان پرداخت کنید. اگر مغازه فروخته شود، می‌تواند از قیمت ملک پرداخت شود؛ اگر شما و برادرتان بخواهید مغازه‌ها را برای خودتان بردارید، آن وقت نحوه پرداخت سهم مادرتان و خواهرها باید در تقسیم حساب شود.
اگر گواهی انحصار وراثت دارید و عکس مبایعه‌نامه را دارید، متن آن خیلی تعیین‌کننده است؛ مخصوصاً اینکه فروشنده متعهد به انتقال رسمی شده یا فقط فروش عادی انجام شده و وضعیت سند فعلی مغازه‌ها چیست.
ما هم مبایعه نامه داریم هم برگه انحصار وراثت و هم اینکه مالیات بر ارث رو پرداخت میکنیم و به دفتر خونه تحویل میدیم.
نکته اینجاست که خود دفترخونه به ما گفت شما و برادرتون هر کدوم ۲/۷ بنامتون میشه و هر خواهر ۱/۷ و سهم مادرتون از اعیان هست
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیحی که الان دادید، حرف دفترخانه درباره ۲/۷ برای هر پسر و ۱/۷ برای هر دختر قابل توضیح است، اما یک نکته در مورد سهم مادرتان را حتماً دوباره از دفترخانه روشن کنید چون همین قسمت می‌تواند بعداً محل اختلاف شود.
وقتی وراث شامل همسر متوفی، دو پسر و سه دختر هستند، سهم فرزندان بین خودشان به نسبت دو به یک تقسیم می‌شود؛ یعنی از عین ملکی که نهایتاً به فرزندان منتقل می‌شود، هر پسر ۲/۷ و هر دختر ۱/۷ خواهد داشت. این با ماده ۹۰۷ قانون مدنی هم سازگار است.
اما مادرتان چون پدرتان در سال ۹۲ فوت کرده و فرزند داشته، نسبت به مال غیرمنقول یک‌هشتم از قیمت آن حق دارد. نکته اینجاست که قانون فعلی این حق را فقط محدود به «اعیان» نکرده و صریحاً از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان صحبت می‌کند. بنابراین اگر منظور دفترخانه این بوده که مادرتان فقط قیمت ساختمان مغازه را می‌گیرد و هیچ حقی نسبت به ارزش زمین ندارد، این قسمت نیاز به بررسی مجدد دارد.
البته یک احتمال دیگر هم هست: ممکن است پدرتان اساساً مالک عرصه پاساژ نبوده و مبایعه‌نامه فقط مربوط به اعیانی مغازه، سرقفلی یا حق مشخص دیگری باشد. در این صورت حرف دفترخانه می‌تواند به همین دلیل باشد و باید متن مبایعه‌نامه دیده شود.
در مورد انتقال هم، اگر مبایعه‌نامه، انحصار وراثت، مالیات بر ارث و مدارک انتقال آماده باشد و وکیل وراث فروشنده هم اختیار انتقال رسمی داشته باشد، اصل اینکه سهم هر یک از وراث جداگانه در سند مشخص شود امکان‌پذیر است. فقط قبل از امضا مطمئن شوید در سند روشن شده سهم مادرتان چگونه محاسبه و پرداخت می‌شود؛ چون اگر قیمت سهم ایشان پرداخت نشود، قانون حتی برای استیفای حق او از عین ملک هم راهکار پیش‌بینی کرده است.
اگر متن همان قسمتی از مبایعه‌نامه که موضوع معامله را نوشته بفرستید، مخصوصاً اینکه نوشته «شش‌دانگ مغازه»، «اعیانی»، «سرقفلی» یا عبارت دیگری، می‌شود مشخص کرد حرف دفترخانه درباره سهم مادرتان دقیقاً درست است یا نه.
توی مبایعه نامه عرصه و اعیان و سرقفلی و این چیزا ننوشته.
فقط نوشته بر تمامی و همگی یک باب مغازه.
نهایتا دنبال راهی هستم که این انتقال کاملا قانونی باشه و فردا مشکلی واسم پیش نیاد.
با چندتا وکیل دیگه هم مشورت کردم گفتن این انتقال مشکلی نداره فقط سهم مادرت باید مشخص بشه.
لطفا شما هم نظر نهاییتون رو بفرمایید که بدونم این انتقال اوکیه یا مشکل داره؟
مرسی
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیحی که دادید، نظر نهایی این است که اصل انتقال سهم مغازه به شما و برادرتان از نظر قانونی قابل انجام است و اینکه سند هر پسر ۲/۷ و هر دختر ۱/۷ تنظیم شود با قاعده ارث بین فرزندان مطابقت دارد. اما نقطه‌ای که ممکن است بعداً دردسر درست کند، حق مادرتان است؛ چون مادرتان با وجود فرزند، یک‌هشتم از قیمت مال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان را ارث می‌برد، نه اینکه این حق نادیده گرفته شود.
اینکه در مبایعه‌نامه نوشته «تمامی و همگی یک باب مغازه» هم به خودی خود مانع انتقال نیست؛ ولی اینکه دقیقاً چه حقوقی منتقل شده، نهایتاً با وضعیت ثبتی ملک و مالکیت فروشنده مشخص می‌شود. بنابراین اگر دفترخانه اسناد مالکیت، مبایعه‌نامه، انحصار وراثت، مالیات بر ارث و وکالت پسر مالک را بررسی کرده و اختیار انتقال او کامل است، از این جهت مسیر شما طبیعی است.
برای اینکه فردا خواهرتان یا مادرتان نتوانند نسبت به نحوه انتقال ایراد جدی بگیرند، پیشنهاد میکنم حق مادرتان همان زمان کاملاً تعیین تکلیف شود. یا مبلغ یک‌هشتم قیمت قانونی سهم ایشان با توافق یا کارشناسی مشخص و پرداخت شود و مادرتان در سند رسمی اقرار به دریافت حق خود کند، یا اگر فعلاً پرداخت نمی‌شود، حق ایشان صریحاً در سند محفوظ بماند. حتی نظریه حقوقی قوه قضاییه هم تصریح کرده اگر حق زوجه پرداخت نشده باشد، سند سایر وراث می‌تواند با قید استثنای حقوق زوجه صادر شود.
پس اگر هدف شما انتقال کاملاً کم‌ریسک است، فقط به این اکتفا نکنید که دفترخانه بگوید «۲/۷ به نام شما می‌شود». قبل از امضا بپرسید در متن سند، حق یک‌هشتم قیمت مادرتان دقیقاً چگونه تعیین تکلیف شده و این موضوع را مکتوب کنید. اگر این قسمت درست انجام شود، با اطلاعاتی که تا الان دادید، اصل انتقال ۲/۷ سهم به شما و ۲/۷ به برادرتان مشکل ذاتی ندارد.
حالا دو تا سوال
یک_ میتونیم سهم مادر رو مشخص کنیم و تو سند قید کنیم هر زمان که ملک فروخته شد پولشو بهش میدیم
دو_ اگه من و برادرم از سهم حودمون کم کنیم و بگیم ما ۲/۷نمیخوایم و هر کدوم ۲ سهم برداریم و واسه مادرمون ۱ سهم مثل دخترا قائل شیم و بعدا خودش واسه سند اقدام کنه چی؟
دیگه ما مشکلی واسمون پیش نمیاد؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
در پاسخ به دو سؤال شما:
۱- بله، می‌توانید سهم مادرتان را در سند تعیین تکلیف کنید؛ اما بهتر است فقط یک جمله کلی مثل «هر زمان ملک فروخته شد پول پرداخت می‌شود» نباشد. بهتر است دقیقاً مشخص شود حق ایشان چقدر است، مبلغ بر چه اساسی محاسبه می‌شود و مادرتان هم نسبت به این توافق رضایت رسمی بدهد. اگر این موضوع شفاف و رسمی ثبت شود، احتمال اختلاف بعدی کمتر می‌شود.
۲- اگر شما و برادرتان با رضایت خودتان بخواهید از بخشی از سهم قانونی‌تان بگذرید و سهم بیشتری برای مادرتان در نظر بگیرید، از نظر حقوقی امکان‌پذیر است؛ چون هر وارث می‌تواند بعد از مشخص شدن سهم خود، نسبت به آن صلح یا توافق کند. اما بهتر است این کار هم در همان سند رسمی و با ذکر دقیق سهم‌ها انجام شود، نه اینکه شفاهی بماند. اگر مادرتان بعداً رسماً این توافق را بپذیرد و امضا کند، ریسک اختلاف آینده خیلی کمتر می‌شود.
نکته اصلی این است که کاری نکنید که حق مادرتان فقط روی کاغذ یا به صورت وعده باقی بماند؛ چون اگر فردا اختلافی پیش بیاید، چیزی که در سند رسمی ثبت شده اهمیت بیشتری دارد.
الان سند اصلی رو نگاه کردم نوشته وضعیت خاص اعیان.
پشت سند نوشته عرصه مشاع
فکر کنم بخاطر اینه که پاساژ هست
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
این توضیحی که از سند دادید نکته مهمی است و احتمالاً علت اینکه دفترخانه روی «اعیان» و «عرصه مشاع» تأکید کرده همین وضعیت پاساژ است. وقتی در سند نوشته شده «وضعیت خاص اعیان» و پشت سند «عرصه مشاع»، معمولاً یعنی مالکیت شما مربوط به بنای احداث‌شده (مغازه) است و زمین زیر پاساژ بین مالکین به صورت مشاعی قرار دارد. در این حالت باید دقیقاً بررسی شود که پدرتان چه حقی را خریداری کرده بوده؛ یعنی صرفاً اعیان مغازه، حق کسب و پیشه/سرقفلی یا حقوق دیگری هم همراه آن بوده است.
با این توضیح، اینکه دفترخانه گفته سهم مادرتان از اعیان است احتمالاً به همین دلیل مطرح شده؛ چون ممکن است موضوع ارث، همین حق مربوط به اعیان مغازه باشد نه مالکیت شش‌دانگ عرصه. اما برای اطمینان، باید متن سند و مبایعه‌نامه دقیقاً با هم تطبیق داده شود.
بنابراین انتقال ۲/۷ و ۱/۷ بین فرزندان احتمالاً بر اساس سهم از همین حق اعیانی انجام می‌شود، ولی قبل از امضا حتماً از دفترخانه بخواهید در سند رسمی دقیقاً قید شود موضوع انتقال چیست (اعیان، حقوق مربوط به مغازه و میزان سهم از عرصه مشاع) تا بعداً کسی نتواند ادعا کند بخشی از حقوق ملک در سند نیامده است.
کلا ۱۷ مغازه و دوتا خونه داریم با ۱۵ تای دیگه کار ندارم فقط این دوتا مغازه که در بالا اشاره کردم چون از نظر موقعیت بهتر هستن بخاطر این در موردشون سوال میکنم.
ما چون سر این دو مغازه اختلاف داشتیم دادگاه تجدید نظر گفت بخاطر این اختلاف و اینکه سند اصلی همچنان بنام مالک اصلی هست و پدر من فقط یک دارای یک حق عادی براساس سند عادی هست لذا این دو مغازه جز ترکه محسوب نمیشن و ورثه نمیتونن به عنوان ترکه برای تقسیم این دو مغازه اقدام کنند.
بعد از این من از چندتا وکیل سوال کردم که آیا با توجه به این رای من و برادرم میتونیم از ورثه اون بخوایم که فقط سهم خودمون رو انتقال بدن و اینکه تجدید نظر گفته جز ماترک نیستن مشکلی واسه ما ایجاد نمیکنه؟
که در جواب گفتن چونکه مالک اصلی فوت کرده والان ورثه اون میخوان سهم تو و برادرت رو انتقال بدن هیچ مانعی وجود نداره فقط باید ثمن اعیانی مادرت دقیقا در سند توضیح داده بشه.
حالا خواستم نظر شما رو هم بدونم.
آیا با توجه به رای تجدید نظر که گفته چون سند بنام مالک اصلی هست و پدر من فقط یک حق عادی براساس سند عادی داره و به این دلیل این دو مغازه جز ماترک نیستن آیا من و برادرم میتونیم از ورثه مالک بخوایم که فقط سهم خودمون رو انتقال بده یا نه؟اینکار غیر قانونی نیست؟اینکه گفته جز ماترک نیستن مشکل واسمون ایجاد نمیکنه؟
میتونیم بابت سهم خودمون سند بگیریم بعد اقدام کنیم که بیان تو ماترک؟ یا باید اول اقدام کنیم بیان تو ماترک بعد سند سهم خودمون رو بگیریم؟
یا اصلا میتونیم سند خودمون رو بگیریم و واسه اینکه بیان تو ماترک فعلا نیازی به اقدام نباشه؟
ممنون
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
رأی تجدیدنظر به خودی خود مانع انتقال رسمی سهم شما و برادرتان نیست. اینکه دادگاه گفته این دو مغازه فعلاً «جزء ماترک قابل تقسیم» نیستند، ظاهراً به این دلیل بوده که سند رسمی هنوز به نام مالک اولیه است و پدرتان فقط بر اساس مبایعه‌نامه عادی نسبت به آنها حق داشته است. این با این موضوع فرق دارد که دادگاه اصل معامله پدرتان یا حق ناشی از مبایعه‌نامه را باطل دانسته باشد.
در واقع حق پدرتان ناشی از همان مبایعه‌نامه بعد از فوت به وراث منتقل شده است. اگر وراث مالک رسمی هم اصل معامله را قبول دارند و حاضرند تعهد مورثشان را انجام دهند، لازم نیست حتماً ابتدا دعوای جداگانه‌ای مطرح کنید تا مغازه «وارد ماترک» شود و بعد سند بگیرید. می‌توان انتقال رسمی را در اجرای همان معامله قدیمی مستقیماً به قائم‌مقام‌های پدرتان انجام داد.
اینکه فقط سهم شما و برادرتان فعلاً منتقل شود نیز در اصل غیرقانونی نیست، به شرط اینکه دقیقاً بیشتر از سهمی که از حق پدرتان به شما رسیده منتقل نشود و در سند روشن باشد این انتقال بابت اجرای مبایعه‌نامه پدر و نسبت به سهم‌الارث شماست. حقوق خواهران و مادرتان هم نباید با این انتقال از بین برود. خصوصاً حق مادرتان نسبت به قیمت مال غیرمنقول باید همان‌طور که قبلاً گفتیم در سند تعیین تکلیف یا صریحاً محفوظ شود.
پس به نظر من اگر دفترخانه مدارک را بررسی کرده، وراث مالک رسمی اختیار کامل انتقال دارند و رأی تجدیدنظر هم فقط گفته ملک با وضعیت فعلی قابل تقسیم به عنوان ماترک نیست، گرفتن سند سهم خودتان و برادرتان اشکال ذاتی ندارد. بعداً هم برای اینکه بقیه وراث سند سهم خود را بگیرند، می‌توانند نسبت به حقوق خودشان اقدام کنند. لازم نیست شما ابتدا ملک را با دادخواست دیگری وارد ماترک کنید و بعد تازه دنبال سند سهمتان بروید.
فقط یک نکته تعیین‌کننده باقی می‌ماند: اگر در قسمت پایانی رأی تجدیدنظر علاوه بر «جزء ماترک نبودن»، عبارتی درباره بی‌اعتباری مبایعه‌نامه پدرتان یا عدم احراز حق او آمده باشد، نتیجه متفاوت می‌شود. متن دقیق همان دو سه خط پایانی رأی تجدیدنظر را بنویسید؛ از روی آن می‌شود با اطمینان نهایی گفت انتقال ۲/۷ شما و ۲/۷ برادرتان هیچ تعارضی با رأی ندارد.
بعد از اینکه گفته ورثه نمیتوانند برای تقسیم این مغازه ها به عنوان ترکه اقدام کنند اینو نوشته:
بنابراین این قسمت از دادنامه قابل تایید نبوده مستندا به صدر ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی نقض و به استناد ماده ۲ قانون مرقوم قرار عدم استماع دعوی خواهان بدوی و تقابل را صادر و اعلام می دارد و اما تجدید نظرخواهی را نسبت به قسمتهای دیگر دادنامه مبنی بر فروش سایر اموال و ماترک مرم عبدالرضا بین ورثه به نسبت سهم الارث انان وارد نمی داند و با توجه به استدلال صحیح مندرج در رای و نظریه کارشناس رسمی دادگستری این قسمت از دادنامه صحیحا صادر شده و موجبی جهت نقض آن مشاهده نمی شود مستندا به ذیل ماده ۳۵۸ قانون فوق الذکر ضمن رد تجدیدنظر خواهی این قسمت از دادنامه تجدیدنظر را تایید و می نماید.این رای قطعی است
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با متن کامل قسمت پایانی رأی مشخص شد که دادگاه تجدیدنظر درباره این دو مغازه حکم نداده که مبایعه‌نامه پدرتان باطل است یا پدرتان هیچ حقی نداشته؛ بلکه رأی مربوط به تقسیم این دو مغازه را نقض کرده و «قرار عدم استماع دعوا» صادر کرده است. یعنی با وضعیت فعلی که سند رسمی هنوز به نام مالک اولیه است و پدرتان فقط حق ناشی از سند عادی داشته، این دو مغازه را نمی‌شده در همان دعوای تقسیم ترکه مانند سایر اموال فروخت و تقسیم کرد.
بنابراین خود این رأی مانعی برای این نیست که وراث مالک رسمی، اگر معامله پدرتان را قبول دارند و اختیار انتقال دارند، تعهد مورثشان را اجرا کنند و سهم موروثی شما و برادرتان را رسماً منتقل کنند. اتفاقاً «قرار عدم استماع» با حکم به رد یا بطلان حق شما فرق دارد و دادگاه وارد ماهیت اعتبار مبایعه‌نامه نشده است.
پس اگر دفترخانه پس از بررسی مبایعه‌نامه، انحصار وراثت، مالیات بر ارث، اسناد مالک رسمی و وکالت وراث فروشنده اعلام کرده که می‌تواند ۲/۷ شما و ۲/۷ برادرتان را منتقل کند، از جهت این رأی تجدیدنظر مانع قانونی مشخصی دیده نمی‌شود. فقط در سند بهتر است روشن باشد انتقال به عنوان اجرای معامله مرحوم پدرتان و نسبت به سهم‌الارث شما انجام می‌شود و حق مادرتان نسبت به قیمت مال غیرمنقول نیز دقیقاً تعیین تکلیف یا محفوظ می‌ماند.
بعد از اینکه سند سهم خودتان را گرفتید، برای همان سهم دیگر لازم نیست ابتدا دعوایی مطرح کنید تا «وارد ماترک» شود؛ انتقال رسمی در واقع اجرای همان حق موروثی است. حقوق خواهرها و مادرتان نسبت به سهم‌های خودشان باقی می‌ماند و انتقال شما نباید متعرض آن شود.
بنابراین با متن رأیی که الان فرستادید، نگرانی اصلی قبلی درباره اینکه شاید دادگاه اصل حق پدرتان را رد کرده باشد برطرف شد. رأی فقط مسیر «تقسیم این دو مغازه به عنوان ملک موجود در ماترک» را در آن پرونده نپذیرفته، نه اینکه انتقال رسمی بعدی در اجرای مبایعه‌نامه را ممنوع کرده باشد.