آیا میتوان مالک مزاحم آپارتمان را مجبور به فروش کرد؟
ساختمان ما یه طبقه تک واحدی است که مالک طبقه سوم ، ۲ سال است خریداری کرده و از همان ابتدا برای دیگر مالکین مزاحمت از قبیله آسیب زدن به مشاعات ، فحاشی ، پرداخت نکردن شارژ ساختمان ، جمع آوری زباله در واحد خود ، بوی سیگار و مواد مخدر ، تردد های نامتعارف و دیر وقت و غیره ...
برای فحاشی و ضرب و شتم ، در زندان است.
ولی مدتی که دادگاه با ایشان مهلت داده بود باز دست از مزاحمت و آسیب برنداشته و البته بیشتر مشکلات را همسر مالک ایجاد میکند.
با توجه به آرار و اذیت مداوم این مالک آیا ایشان را میتوان اجبار به فروش ملک کرد؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
با این حجم از سابقه درگیری، تخریب مشاعات، بدهی شارژ و حتی محکومیت کیفری، اگر فقط به شکایتهای پراکنده اکتفا کنید ممکن است بعد از آزادی دوباره همان وضعیت ادامه پیدا کند؛ چون محکومیت بابت فحاشی یا ضربوجرح، مالکیت او بر واحد را از بین نمیبرد. اما این به معنی دست بسته بودن سایر مالکین نیست و راهکاری که دارید را در ادامه عرض می نمایم.
اگر مزاحمتها را منظم و مستند پیگیری کنید، میتوانید هم جلوی ادامه رفتارها را بگیرید، هم خسارت و شارژ را وصول کنید و فشار حقوقی قابلتوجهی ایجاد شود. صرف «بدرفتاری و آزار همسایهها» در قانون تملک آپارتمانها مجوزی برای اینکه دادگاه مالک را مجبور کند واحد خودش را بفروشد پیشبینی نشده است. بنابراین نمیتوانید مستقیماً دادخواست بدهید که «چون این مالک مزاحم است، حکم به فروش خانهاش صادر شود». حق مالکیت او همچنان باقی است.
اما برای آسیب به مشاعات و مزاحمت مستمر، امکان مطالبه خسارت و درخواست جلوگیری از ادامه مزاحمت وجود دارد. ماده ۱۳۲ قانون مدنی نیز اجازه نمیدهد مالک در ملک خودش تصرفی کند که به طور نامتعارف موجب ضرر همسایه شود. اگر مزاحمت مربوط به استفاده از مشاعات باشد، در موارد مقتضی دعوای رفع مزاحمت و حتی درخواست دستور موقت برای جلوگیری از ادامه آن نیز قابل بررسی است.
در مورد شارژ هم مسیر جداگانه و نسبتاً قوی دارید. مدیر ساختمان باید مبلغ بدهی و ریز آن را با اظهارنامه مطالبه کند. اگر ظرف ۱۰ روز پرداخت نشود، قانون در شرایط مقرر اجازه قطع برخی خدمات مشترک و سپس درخواست صدور اجراییه از اداره ثبت را داده است. اگر قطع خدمات ممکن یا مؤثر نباشد نیز مدیر میتواند به مرجع قضایی مراجعه کند و در صورت محکومیتهای مکرر، قانون حتی جریمهای معادل مبلغ محکومبه را هم پیشبینی کرده است.
اگر او عمداً به مشاعات خسارت میزند، هر بار قبل از تعمیر عکس و فیلم بگیرید، صورتجلسه مدیر و مالکان تنظیم کنید و در صورت لزوم تأمین دلیل و کارشناسی انجام دهید تا هزینه خسارت قابل مطالبه باشد. فحاشی، تهدید، ضربوجرح و تخریب عمدی نیز هرکدام باید با توجه به عامل همان رفتار جداگانه پیگیری شود.
درباره همسر ایشان هم چون گفتید بخش زیادی از مشکلات را او ایجاد میکند، شکایت کیفری باید اصولاً علیه کسی مطرح شود که آن رفتار را انجام داده است. مالک بودن شوهر باعث نمیشود به طور خودکار مسئول کیفری رفتار همسرش باشد؛ ولی در خصوص شارژ و تعهدات مربوط به واحد، قانون مالک یا استفادهکننده را مخاطب قرار داده است.
بنابراین «اجبار مستقیم به فروش به دلیل مزاحمت» راه قانونی روشنی ندارد؛ ولی اگر بابت شارژ یا خسارتها محکومیت مالی قطعی ایجاد شود و بدهی پرداخت نشود، در مرحله اجرای محکومیت ممکن است اموال بدهکار طبق مقررات توقیف شود. این با حکم مستقیم فروش خانه به دلیل بدرفتاری تفاوت دارد.
اگر بفرمایید آسیبهایی که به مشاعات زده دقیقاً چه بوده و حدوداً چه مقدار شارژ عقبافتاده دارد، میشود گفت از بین «اظهارنامه شارژ، تأمین دلیل، رفع مزاحمت و مطالبه خسارت» کدام اقدام را اول انجام دهید که اثر بیشتری داشته باشد.