خرید سهم خانه ارثی بدون سند از برادر

وقت بخیر؛

ظاهرا شما می خواهید برای ساده‌تر شدن گرفتن سند، سابقه ارث و تقسیم‌نامه را از مبایعه‌نامه جدید حذف کنید. اگر بعداً انحصار وراثت، تقسیم‌نامه، وکالت‌ها و مبایعه‌نامه جدید با نامه شورا همخوانی نداشته باشند، همین تناقض می‌تواند باعث ایراد وراث برادرتان یا اشخاص دیگر شود. بنابراین توصیه نمی‌کنم بنویسید ملک «از ابتدا» متعلق به خواهر و سه برادر بوده، در حالی که منشأ واقعی مالکیت، ارث و سپس تقسیم بین وراث بوده است.

مبایعه‌نامه‌ای که نوشته‌اید با امضای طرفین و دو شاهد مدرک خوبی است، اما برای چنین ملکی بهتر است محکم‌ترش کنید. در قرارداد دقیقاً بنویسید برادر فروشنده طبق گواهی انحصار وراثت و تقسیم‌نامه مورخ ... مالک یک‌چهارم حقوق و سهم مربوط به خانه شده و اکنون تمام همان یک‌چهارم را با کلیه حقوق و متعلقات به خواهر منتقل می‌کند. تقسیم‌نامه و انحصار وراثت نیز ضمیمه قرارداد و توسط طرفین امضا شود.

مبلغ معامله را واقعی و مشخص بنویسید و ترجیحاً از طریق بانک پرداخت کنید تا بعداً بحث «پول نگرفتم» ایجاد نشود. برای جلوگیری از ادعای بعدی درباره ارزان فروختن نیز می‌توان در قرارداد اسقاط خیارات، خصوصاً خیار غبن، درج کرد؛ قانون اجازه اسقاط خیارات را در قرارداد داده است.

اگر دفترخانه همکاری می‌کند، بهتر است علاوه بر مبایعه‌نامه، برادر در دفترخانه اقرار رسمی به انتقال تمام حقوق خود و دریافت ثمن بدهد و وکالت لازم برای پیگیری سند نیز تنظیم شود. ولی توجه کنید خودِ وکالت به تنهایی مالکیت را منتقل نمی‌کند و جای قرارداد انتقال را نمی‌گیرد.

در مورد نگرانی از وراث برادرتان نیز اگر انتقال در زمان حیات او به‌درستی انجام شده باشد، اصل قرارداد نسبت به قائم‌مقام‌های طرفین هم لازم‌الاتباع است؛ بنابراین وراث او اصولاً نمی‌توانند دوباره همان یک‌چهارم را به عنوان ارث مطالبه کنند، هرچند همیشه امکان طرح ادعا درباره اعتبار معامله وجود دارد و به همین دلیل محکم بودن مدارک مهم است.

با توجه به اینکه ملک سند رسمی ندارد، مسیر گرفتن سند را هم متوقف نکنید. مقررات فعلی برای ادعاهای مالکیت املاک فاقد سند، ثبت ادعا و مستندات در سامانه موضوع ماده ۱۰ را پیش‌بینی کرده و حتی در املاکی که سابقه ثبتی آنها کامل نشده نیز این تکلیف وجود دارد. بهتر است ادعا بر اساس واقعیت یعنی «ارث → تقسیم‌نامه → انتقال یک‌چهارم برادر به خواهر» ثبت شود، نه با حذف وراثت از سابقه ملک.

نامه شورا می‌تواند به عنوان مدرک تصرف و شناخت محلی مفید باشد، اما بهتر است خلاف واقع یا برخلاف اسناد موجود چیزی در آن نوشته نشود. در مقررات جدید نیز تأیید شورا یکی از قرائن شناسایی تصرف است، نه جایگزین اسناد و زنجیره انتقال مالکیت.

پس بهترین کار شما این است: مبایعه‌نامه فعلی را تکمیل کنید، منشأ یک‌چهارم سهم برادر را دقیقاً به انحصار وراثت و تقسیم‌نامه وصل کنید، پرداخت ثمن را بانکی و مستند انجام دهید، اقرار رسمی و وکالت لازم را از برادر بگیرید و برای سند نیز همان زنجیره واقعی مالکیت را ارائه کنید. این روش احتمال ادعای بعدی وراث برادر را بسیار کمتر می‌کند.