امتناع فروشنده از تنظیم سند به دلیل اضافه متراژ

سلام وقت بخیر؛

با توجه به توضیحاتی که دادید، موضوع شما دو بخش جدا دارد، یکی اینکه آیا مالک اولیه اصولاً حق دارد بابت ۱۲/۶ مترمربع اضافه، از انتقال سند خودداری کند یا خیر، و دوم اینکه تعهد نفر سوم که از او خرید کرده‌اید چه اثری برای شما دارد.

در اصل، صرف اینکه در سند تک‌برگ جدید مساحت ملک ۷۴ متر درج شده، به این معنا نیست که مالک اولیه حتماً حق دارد سند را منوط به پرداخت مابه‌التفاوت کند. تعیین این موضوع به مفاد معامله اولیه و نحوه تعیین ثمن بستگی دارد. اداره حقوقی قوه قضاییه نیز در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۳۵۸ تصریح کرده که ابتدا باید مشخص شود آیا طرفین مساحت را به‌عنوان وصف اساسی ملک مورد معامله قرار داده‌اند یا خیر و آیا قیمت به ازای هر مترمربع تعیین شده است. چنانچه ملک به‌صورت کلی و در مقابل یک مبلغ کلی فروخته شده باشد، فروشنده اصولاً صرفاً به دلیل افزایش مساحت بعدی حق مطالبه مابه‌التفاوت ندارد، مگر اینکه توافق دیگری وجود داشته باشد.

در پرونده شما یک نکته بسیار مهم وجود دارد و آن همان اقرارنامه‌ای است که نفر سوم، یعنی فروشنده مستقیم شما، تنظیم کرده و متعهد شده سند را به نام شما منتقل کند. اینکه می‌گویید هنگام تنظیم این اقرارنامه، او از افزایش متراژ و صدور سند ۷۴ متری اطلاع داشته، می‌تواند برای اثبات اینکه وی با علم به وضعیت واقعی ملک، تعهد به انتقال آن به شما داده، بسیار مهم باشد. بنابراین اگر در اقرارنامه تعهد او مطلق و بدون شرط بوده باشد، نمی‌تواند صرفاً به استناد افزایش متراژ از انجام تعهدش شانه خالی کند؛ البته اینکه بتوانید مستقیماً مالک اولیه را مجبور به انتقال سند کنید، به زنجیره اسناد و وضعیت مالکیت رسمی نیز بستگی دارد.

از نظر عملی، من در چنین پرونده‌ای بدون بررسی اسناد، صرفاً دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را مطرح نمی‌کردم. ابتدا باید زنجیره چهار معامله، سند رسمی فعلی ۷۴ متری، مبایعه‌نامه ۶۱/۴ متری، اقرارنامه نفر سوم و علت اختلاف مساحت بررسی شود. سپس بسته به مدارک، ممکن است لازم باشد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به همراه تعیین تکلیف نسبت به مساحت اضافه و در صورت وجود شرایط، مطالبه خسارت یا سایر حقوق قراردادی مطرح شود.

یک نکته مهم دیگر هم این است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۳ تصویب شده و وضعیت قابلیت استماع دعاوی مربوط به معاملات عادی املاک، با توجه به تاریخ معاملات، زمان صدور سند و وضعیت اجرای سامانه‌های مقرر در قانون، نیازمند بررسی دقیق تاریخ اسناد شماست. بنابراین تاریخ هر چهار معامله و تاریخ صدور سند ۷۴ متری اهمیت دارد.

در نتیجه، با اطلاعات فعلی، به نظر من دفاع مالک اولیه مبنی بر اینکه «چون سند ۷۴ متر شده، تا مابه‌التفاوت را ندهید سند نمی‌زنم» به‌صورت مطلق قابل پذیرش نیست و باید بررسی شود که افزایش ۱۲/۶ متر دقیقاً ناشی از چه چیزی بوده و در قرارداد اولیه قیمت چگونه تعیین شده است.

مهم‌تر از همه، فعلاً مابه‌التفاوت را بدون تعیین تکلیف حقوقی پرداخت نکنید و هیچ نوشته‌ای امضا نکنید که به‌عنوان قبول بدهی یا قبول مالکیت فروشنده نسبت به ۱۲/۶ متر اضافه تفسیر شود. ابتدا باید مدارک بررسی شود.

اگر متن مبایعه‌نامه ۶۱/۴ متری، اقرارنامه نفر سوم و مشخصات سند ۷۴ متری را بفرستید، می‌توانم دقیق‌تر بگویم دادخواست را علیه چه کسی، با چه خواسته‌هایی و با چه استدلالی تنظیم کنید و آیا مالک اولیه را هم باید خوانده قرار دهید یا خیر.