اعتراض به حکم ابطال معامله فضولی زمین
پسری که به سن بلوغ قانونی نرسیده پدرش فوت کرده است،از پدر بزرگش که زنده بوده قطعه زمینی بصورت صلح شفاهی در سال ۸۷ دریافت میکند، در سال ۸۹ پدربزرگ هم فوت میکند، پسر به همراه مادر قصد فروش زمین صلح شده را دارند،پسر که هنوز به بلوغ قانونی نرسیده به خریدار مراجعه میکند، پیشنهاد فروش زمین صلح شده را مطرح میکند، خریدار اظهار میکند که اگر با بزرگترت بیایی خریدار هستم، پسر به همراه مادر و دایی به خریدار مراجعه میکنند، در بنگاه مشاور املاک و در مان قولنامه فروشنده قولنامه فروش زمین صلح شده نام دایی شخص نوشته میشود مادر و فرزند نیز ذیل قرارداد را امضا میکنند، خریدار ثمن معامله را بصورت کاملا نقد به مادر و پسر تقدیم میکند، زمین همان موقع تحویل خریدار شده و در آن ساختمان سازی میشود، در این مدت پسر و مادر نیز همسایگان خریدار هستند تا سال ۱۴۰۴ هیچ مشکلی نیست، در سال ۱۴۰۴ پسر که اکنون ۳۳ سال سن دارد دادخواستی با موضوع تنفیذ صلح شفاهی و ابطال معامله فضولی بین دایی و خریدار را مطرح میکند و مدعی شده که دایی من زمین صلحی را فضولی واگذار کرده است، دادگاه نیز حکم بر تنفیذ صلح شفاهی و ابطال معامله فضولی بین دایی و خریدار را صادر کرده است، حال راهکار قانونی برای نقض رای چیست؟؟قراردادی که ۱۶ سال از تاریخ تنظیم آن گذشته است، در قسمتی از آن ساختمان ساخته شده است، نسبت به قسمتی از زمین سند رسمی صادر شده است، لطفا راهنمایی بفرمائید ممنون
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر رأیی که صادر شده هنوز بدوی است، مهم‌ترین اقدام شما تجدیدنظرخواهی در مهلت قانونی است و به نظرم این پرونده ظرفیت دفاع جدی دارد؛ ولی نه صرفاً به این دلیل که ۱۶ سال از معامله گذشته است. گذشت زمان به تنهایی معامله فضولی را معتبر نمی‌کند و مانع ادعای مالک هم نمی‌شود.
یکی از مهم‌ترین محورهای اعتراض این است که دادگاه ظاهراً فقط به این توجه کرده که نام دایی در قسمت فروشنده آمده و از این نتیجه گرفته معامله فضولی بوده، در حالی که باید تمام اوضاع معامله بررسی شود یعنی خود پسر همراه مادر و دایی برای فروش مراجعه کرده، ذیل قرارداد را امضا کرده، ثمن معامله پرداخت و زمین همان زمان تحویل خریدار شده و پس از آن نیز سال‌ها در مقابل چشم آنها در ملک تصرف و ساختمان‌سازی شده است. این مجموعه رفتارها باید در تجدیدنظر مورد توجه قرار گیرد.
البته امضای پسر در زمان صغر به تنهایی معامله را معتبر نمی‌کند و مادر نیز صرفاً به دلیل مادر بودن، لزوماً اختیار قانونی فروش مال فرزند صغیر را نداشته است. به همین دلیل سن دقیق پسر در تاریخ معامله و وضعیت ولایت یا قیمومت او بسیار مهم است. همچنین باید بررسی شود پس از رسیدن به سن قانونی و رشد، آیا رفتاری از او سر زده که بتوان آن را اجازه و تنفیذ معامله قبلی دانست یا خیر. سکوت صرف به تنهایی کافی نیست، اما دریافت و نگهداری ثمن، عدم اعتراض در کنار سایر رفتارهای مثبت و نحوه برخورد او با تصرف و ساخت‌وساز خریدار می‌تواند به عنوان قرینه مورد استناد قرار گیرد.
از طرف دیگر، خود «صلح شفاهی سال ۱۳۸۷» هم باید با دقت بررسی شود. چون پدربزرگ فوت کرده، باید دید دادگاه صلح شفاهی را دقیقاً با چه دلایلی ثابت دانسته است؛ چه شاهدانی داشته، مفاد صلح چه بوده و آیا همه وراث پدربزرگ که رأی بر حقوق آنها اثر می‌گذارد طرف دعوا قرار گرفته‌اند یا خیر. اگر دعوای تنفیذ صلح بدون طرف قرار دادن اشخاص لازم مطرح شده باشد، می‌تواند یکی از ایرادات جدی رأی باشد.
همچنین اگر نسبت به قسمتی از زمین سند رسمی صادر شده یا اکنون شخص دیگری مالک رسمی است، باید بررسی شود دارنده فعلی سند و اشخاصی که انتقالات بعدی به نام آنها انجام شده در دعوا طرف قرار گرفته‌اند یا نه. صرف ابطال معامله بین دایی و خریدار همیشه برای بی‌اثر کردن اسناد و انتقالات بعدی کافی نیست.
در تجدیدنظر بهتر است روی این موارد متمرکز شوید: عدم بررسی کامل نحوه وقوع معامله سال ۱۳۸۹، حضور و امضای خود مدعی و مادرش، پرداخت و دریافت ثمن، تحویل زمین، تصرف ۱۶ ساله و ساخت‌وساز، رفتار مدعی بعد از رسیدن به سن رشد، نحوه اثبات صلح شفاهی و کامل بودن طرف‌های دعوا. اگر قرارداد فروش عبارتی دارد که در آن مادر یا خود پسر دریافت ثمن یا رضایت به فروش را تأیید کرده‌اند، همان عبارت می‌تواند بسیار مهم باشد.
اگر رأی قطعی شده باشد، وضعیت متفاوت است و دیگر تجدیدنظر عادی مطرح نیست؛ آن وقت باید دید آیا اعتراض ثالث، اعاده دادرسی یا مسیر دیگری اصولاً شرایطش را دارد یا نه.
متن قسمت پایانی دادنامه، تاریخ ابلاغ رأی، سن دقیق پسر در سال ۱۳۸۹ و اینکه چه کسانی در پرونده خواهان و خوانده بوده‌اند را بنویسید؛ با همین چهار مورد میشود دقیق‌تر گفت قوی‌ترین جهت نقض رأی چیست و لایحه تجدیدنظر باید روی کدام ایرادها بسته شود.