دفاع موجر در شکایت مستأجر بابت افزایش اجاره بیش از سقف مصوب

سلام وقت بخیر

با اعدادی که فرمودید، دفاع شما باید با دقت تنظیم شود؛ چون ظاهراً میزان افزایش از ۱۴۰۳ به ۱۴۰۴ از ۲۵ درصد بیشتر شده است. ودیعه از ۳۰۰ میلیون به ۴۰۰ میلیون رسیده، یعنی حدود ۳۳ درصد افزایش، و اجاره هم از ۵ میلیون به ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده، یعنی ۳۰ درصد افزایش. اما در نظر داشته باشید که شما راهکار هم دارید که در ادامه عرض می نمایم.
اگر سقف مصوب قابل اعمال در زمان تمدید قرارداد شما ۲۵ درصد بوده باشد، سقف تقریبی قرارداد جدید باید حدود ۳۷۵ میلیون تومان ودیعه و ۶ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره می‌بود. بنابراین صرف اینکه مستأجر قرارداد جدید را با رضایت امضا کرده، لزوماً دفاع کافی در برابر شکایت نیست؛ چون قانون برای افزایش بیش از سقف مصوب ضمانت اجرا در نظر گرفته است.
اما در جلسه دفاع حتماً بخواهید اول مشخص شود مصوبه دقیق سقف اجاره برای شهر اردبیل در تاریخ قرارداد شما چه بوده و مبنای محاسبه شعبه چیست. قرارداد سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، کد رهگیری، تاریخ دقیق انعقاد و میزان واقعی وجوهی که مستأجر پرداخت کرده را ارائه کنید.

همچنین قانون برای بعضی موارد، از جمله زمانی که میزان اجاره مورد توافق پایین‌تر از ارزش اجاری قانونی ملک باشد، استثناهایی پیش‌بینی کرده که اگر شرایط ملک شما با آن تطبیق داشته باشد باید در دفاع مطرح شود.
در خصوص مبلغ جریمه، قانون علاوه بر اصلاح مبلغ و بازگرداندن یا محاسبه مازاد به نفع مستأجر، جریمه‌ای معادل سه برابر «مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره‌بهای یک ماه» در نظر گرفته است؛ یعنی جریمه سه برابر کل اجاره سالانه نیست. در این محاسبه، هم اجاره نقدی و هم معادل اجاره‌ای مبلغ اضافی ودیعه در نظر گرفته می‌شود.
برای اینکه یک تصور تقریبی داشته باشید، اگر تبدیل ودیعه به اجاره با عرف رایج سه درصد در ماه انجام شود، در قرارداد شما حدود یک میلیون تومان در ماه بیش از سقف ۲۵ درصد ایجاد شده است؛ در این فرض جریمه قانونی مربوط به آن بخش حدود سه میلیون تومان خواهد بود، علاوه بر تعیین تکلیف مبلغ مازاد دریافتی از مستأجر. این عدد قطعی نیست و ممکن است مرجع رسیدگی با مبنای دیگری محاسبه کند.
بنابراین دفاع شما نباید فقط این باشد که «مستأجر خودش راضی بوده». بهتر است روی مصوبه دقیق قابل اعمال، نحوه محاسبه ودیعه و اجاره، مبلغ واقعاً پرداخت‌شده و هر استثنای قانونی قابل اعمال به ملک تمرکز کنید.