تخلیه مستأجر بعد از پایان قرارداد اجاره‌ای
یک آپارتمان ۹۰ متری در کرج به مدت ۳ سال دست مستاجر بوده سال اول قرارداد اجاره در بنگاه همراه با کد رهگیری انجام شد ولی دوسال بعد مستاجر بنگاه نیومدن و ما پشت همون قرار داد رو بصورت پشت نویسی با تعیین زمان شروع و پایان و همراه با امضای دوشاهد تمدید کردیم . الان دوماه و نیم از قرار داد گذشته وایشون ملک رو تخلیه نکردن و قرار داد جدیدی هم ثبت نشده طی این سه سال هم قبص گاز و برق و خودمان پرداخت کردیم و بهشون که گفتیم گفتن ما پولش رو دادیم . و فقط بهانه آوردن که واحد پیدا نکردن و همچنان داخل ملک هستن . داخل بله و پیامک بارها گفتیم بریم بنگاه برای مبلغ ودیعه ولی بهونه های مختلف آوردن و نیامدن . آخرین پیامی هم که دادن گفتن من از شما پولم رو میخواستم و شما ندادید و مزاحمم نشید تا واحد پیدا کنم . دادخواست دستور تخلیه دادم ولی قبول نکردن گفتن چون تمدید رهن کد رهگیری نداره شامل دستور تخلیه نمیشه . الان چیکار کنم ؟
حکم تخلیه ثبت کنم جریمه میکنن برای اینکه تو خودنویس ثبت نکردیم . چیکار کنیم ؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
با توجه به اینکه مدت اجاره دو ماه و نیم است تمام شده، مستأجر صرف اینکه می‌گوید هنوز واحد پیدا نکرده حق ندارد بدون رضایت شما همچنان در ملک بماند. اما یک نکته در پرونده شما مهم است که باعث شده با تخلیه فوری موافقت نگردد، اینکه چون تمدیدهای بعدی فقط پشت قرارداد نوشته شده و در سامانه ثبت نشده، احتمالاً به همین دلیل با «دستور تخلیه فوری» موافقت نکرده‌اند. با این حال ثبت‌نشدن قرارداد، اصل حق شما برای درخواست تخلیه را از بین نمی‌برد و می‌توانید دعوای تخلیه به علت انقضای مدت را مطرح کنید. اداره حقوقی قوه قضاییه نیز تصریح کرده که ثبت‌نشدن اجاره مانع رسیدگی به درخواست یا دعوای تخلیه نیست.
ولی نگرانی شما درباره جریمه بی‌مورد نیست. مقررات فعلی برای قرارداد اجاره‌ای که در سامانه ثبت نشده ضمانت اجرا در نظر گرفته و در پرونده تخلیه، اگر دادگاه عدم ثبت را احراز کند، ممکن است علاوه بر رسیدگی به تخلیه، موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاره موضوع قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند و موضوع مالیاتی هم مطرح شود. بنابراین نباید به شما گفت «هیچ اتفاقی بابت خودنویس نمی‌افتد».
از طرف دیگر، موضوع ودیعه را جدی بگیرید. اینکه شما در پیام‌ها گفته‌اید برای پرداخت ودیعه حاضر هستید خوب است، اما پیام مستأجر که نوشته «پولم را ندادید» ممکن است در دفاع او استفاده شود. بهتر است آمادگی واقعی برای استرداد کامل ودیعه را مستند کنید و در جریان اجرای تخلیه نیز مبلغ ودیعه طبق دستور مرجع مربوط تودیع یا پرداخت شود. صرف اینکه مستأجر برای رفتن به بنگاه همکاری نکرده، بهتر است باعث نشود وضعیت ودیعه مبهم بماند.
قبوض برق و گاز هم اگر طبق قرارداد به عهده مستأجر بوده و شما پرداخت کرده‌اید، رسیدها را نگه دارید؛ می‌توانید مبلغ آنها را جداگانه مطالبه کنید. اما بدون توافق یا حکم، بهتر است خودسرانه هر مبلغی را که مدعی هستید از ودیعه کم نکنید.
پس الان دو انتخاب عملی دارید: یا با مستأجر یک توافق کتبی فوری برای تخلیه در تاریخ مشخص و نحوه تسویه ودیعه انجام دهید، یا دعوای تخلیه به علت انقضای مدت را مطرح کنید و همزمان تکلیف ودیعه را روشن نگه دارید. به خاطر جریمه ثبت‌نشدن قرارداد هم توصیه نمی‌کنم قرارداد صوری یا با تاریخ خلاف واقع در خودنویس ثبت کنید؛ این کار ممکن است مشکل دیگری ایجاد کند.
وقتی اطلاعی نداشتیم از موضوع خودنویس چطور باید ثبت میکردیم . بنگاه گفت پشت نویسی قانونی است . سال اول سامانه ملکی ثبت شده بود . چطور تکلیف ودیعه باید روشن شود ؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اینکه از الزام ثبت تمدید در سامانه اطلاع نداشتید و بنگاه هم به شما گفته پشت‌نویسی قرارداد قانونی است، موضوعی است که حتماً باید در پرونده توضیح داده شود، اما صرف ناآگاهی معمولاً باعث نمی‌شود آثار قانونی ثبت‌نشدن قرارداد خودبه‌خود از بین برود. البته این هم به این معنا نیست که حتماً جریمه می‌شوید؛ باید تاریخ دقیق تمدید و مقرراتی که در همان زمان حاکم بوده بررسی شود. پشت‌نویسی با امضای طرفین و شاهدان هم از جهت اثبات اصل رابطه اجاره و مدت آن بی‌ارزش نیست، مسئله جداگانه، ثبت سامانه‌ای قرارداد است.
در مورد ودیعه، بهتر است الان به صورت مکتوب اعلام کنید که آماده استرداد کامل مبلغ ودیعه هستید و پرداخت آن همزمان با تخلیه ملک و تحویل کلید انجام خواهد شد. این پیام‌ها را نگه دارید، چون مستأجر الان ادعا کرده شما پولش را نداده‌اید.
اگر کار به دعوای تخلیه برسد، برای اجرای تخلیه باید تکلیف ودیعه روشن باشد و معمولاً مبلغ ودیعه طبق دستور مرجع رسیدگی یا اجرای احکام به مستأجر پرداخت یا تودیع می‌شود. بنابراین لازم نیست منتظر بمانید مستأجر به بنگاه بیاید؛ مهم این است که بتوانید ثابت کنید وجه آماده بوده و شما از پرداخت آن امتناع نکرده‌اید.
قبوض برق و گاز یا مطالبات دیگری که از مستأجر دارید را هم بهتر است بدون رضایت او رأساً از ودیعه کم نکنید. اگر قبول نمی‌کند، آن مبالغ را با مدارک جداگانه مطالبه کنید یا در جریان پرونده مطرح نمایید.
در شرایط فعلی اگر مستأجر حاضر به توافق نیست، مسیر مناسب همان دعوای تخلیه به علت پایان مدت است و همزمان باید آمادگی استرداد ودیعه را مستند کنید.