خلع ید از ملک قولنامه ای بدون سابقه تصرف و سکونت مالک
سلام و وقت بخیر من ملکی را به صورت قولنامه ای که عرف منطقه است خریداری کرده و در اختیار فردی از ابتدا قرار داده ام و خودم سابقه سکونت در ملک را ندارم شکایت تصرف عدوانی کردم قاضی گفتند باید خلع ید ثبت کنم چون خودم هیچ وقت در ملک ساکن نبودم میتوانم با این نوع شکایت فرد را از خانه بیرون کنم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام وقت شما هم بخیر
با توضیحی که دادید، ایرادی که قاضی به دعوای تصرف عدوانی گرفته قابل توجه است؛ چون در دعوای تصرف عدوانی باید بتوانید ثابت کنید قبل از این شخص، خودتان متصرف ملک بوده‌اید و بعد او بدون رضایت شما ملک را تصرف کرده است. وقتی می‌گویید از همان ابتدا ملک را خودتان در اختیار این شخص گذاشته‌اید و سابقه سکونت یا تصرف قبلی نداشته‌اید، اثبات این شرط برای شما دشوار می‌شود اما شما بدون راهکار هم نیستید که در ادامه عرض می نمایم.
دعوای خلع ید از این جهت متفاوت است. در خلع ید، موضوع اصلی اثبات مالکیت شما و غیرمجاز بودن ادامه تصرف شخص مقابل است و لازم نیست حتماً قبلاً در آن خانه زندگی کرده باشید. بنابراین اگر مالکیت شما برای دادگاه قابل اثبات باشد و شخصی که ملک را در اختیارش گذاشته‌اید بعد از مطالبه شما حاضر به تحویل آن نباشد، امکان طرح دعوای خلع ید وجود دارد.
اما نکته مهم پرونده شما قولنامه‌ای بودن ملک است. خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است و اگر ملک دارای سند رسمی باشد ولی سند هنوز به نام فروشنده یا شخص دیگری باشد، صرف قولنامه ممکن است برای خلع ید مستقیم کافی نباشد و ابتدا لازم شود وضعیت مالکیت رسمی شما تعیین تکلیف شود؛ مثلاً حسب وضعیت ملک، الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مربوط به اثبات مالکیت مطرح شود. اگر ملک اساساً فاقد سند رسمی است و معاملات منطقه به صورت قولنامه‌ای انجام شده، زنجیره قولنامه‌ها، مدارک پرداخت، سوابق ملک و سایر دلایل مالکیت باید بررسی شود.
موضوع دیگر این است که شما گفته‌اید خودتان ملک را در اختیار این شخص قرار داده‌اید. باید معلوم شود با چه عنوانی؛ اگر مستأجر بوده، مسیر اصولاً تخلیه است، نه خلع ید. اگر بدون قرارداد و صرفاً با اجازه شما ساکن شده و اکنون با وجود پس گرفتن اجازه حاضر به خروج نیست، وضعیت متفاوت است و امکان خلع ید قابل بررسی خواهد بود.
بنابراین قبل از ثبت دادخواست جدید، بهتر است قولنامه و نحوه‌ای که ملک را در اختیار این شخص گذاشته‌اید بررسی شود. اگر عنوان دعوا اشتباه انتخاب شود، ممکن است دوباره دادخواست با ایراد مواجه شود و وقت بیشتری از دست بدهید.
من زنجیره کامل قولنامه ها رو دارم و از ابتدا به همین صورت واگذار شده و فرد ساکن از اقوام من هستند و هیچ وقت هیچ نوع قرار داد اجاره بین ما بسته نشده است
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیح جدید شما، وضعیت روشن‌تر شده و دعوای خلع ید نسبت به تصرف عدوانی برای پرونده شما منطقی‌تر به نظر می‌رسد. چون این شخص از بستگان شما بوده و از ابتدا با اجازه خودتان در ملک ساکن شده و هیچ قرارداد اجاره‌ای هم بین شما وجود نداشته، تصرف اولیه او غیرقانونی نبوده؛ اما وقتی شما اجازه ادامه تصرف را پس بگیرید و او حاضر به تحویل ملک نشود، ادامه تصرفش می‌تواند بدون مجوز تلقی شود.
زنجیره کامل قولنامه‌ها برای شما مدرک مهمی است، خصوصاً اگر ملک اساساً در آن منطقه به صورت قولنامه‌ای معامله شده و سند رسمی مستقلی وجود ندارد. در چنین حالتی ممکن است لازم باشد همراه خلع ید، مالکیت خودتان را نیز با همین قولنامه‌ها و مدارک پرداخت و سوابق انتقال اثبات کنید. اگر ملک سند رسمی دارد ولی هنوز سند به نام فروشنده قبلی است، موضوع کمی پیچیده‌تر می‌شود و ممکن است ابتدا یا همزمان لازم باشد وضعیت سند رسمی و انتقال آن به نام شما تعیین تکلیف شود.
قبل از ثبت دادخواست خلع ید، بهتر است برای شخص ساکن اظهارنامه رسمی بفرستید و صریحاً اعلام کنید اجازه سکونت و استفاده از ملک را پس گرفته‌اید و از او بخواهید ظرف مهلت مشخص ملک را تحویل دهد. این اظهارنامه بعداً کمک می‌کند نشان دهید ادامه تصرف او برخلاف رضایت شما بوده و خودش هم از مطالبه ملک اطلاع داشته است.
از آنجا که قرارداد اجاره‌ای وجود ندارد، مسیر «تخلیه مستأجر» برای شما مناسب نیست. مسئله اصلی اثبات مالکیت شما و بی‌مجوز بودن ادامه تصرف ایشان است. اگر او در دادگاه ادعای مالکیت یا حق دیگری نسبت به ملک مطرح کند، همان زنجیره قولنامه‌ها و نحوه‌ای که ملک با اجازه شما در اختیارش قرار گرفته اهمیت زیادی پیدا می‌کند.
اگر بخواهید دادخواست را ثبت کنید، بهتر است قبل از آن مشخص شود ملک سند رسمی دارد یا نه و آخرین سند رسمی یا قولنامه به نام چه کسی است؛ چون همین موضوع تعیین می‌کند فقط «خلع ید» کافی است یا باید «اثبات مالکیت و خلع ید» یا اقدام دیگری را همزمان مطرح کنید.