تخلیه مستأجر پس از پایان قرارداد و مطالبه اجاره های معوقه
سلام وقتتون بخیر من برج ۱۰ سال ۱۴۰۴خونه خریدم قولنامه ای و داخلش مستاجر داشته و حدودا ۵ ماه مونده بوده که قراردادش تموم بشه منتهی ما گفتیم این ۵ ماهم بشینه و بعد خونرو تحویل بده و اجاره نامش رو از ۷ام برج ۳ سال ۱۴۰۴ نوشته شده تا ۷ ام برج ۳ ۱۴۰۵ در صورتی که ۵ ماهش با من مونده حالا الان حدود ۴ ماه از موعد قرار دادش گذشته و حتی از برج ۱۰ سال ۱۴۰۴ که این ادامه اجاره نامه که با من نوشته کرایه اصلا نداده کلا مبلغ پول پیش هم که دست من داره ۷۱ میلیون بوده و نزدیک ۹ ماه کرایه نداده که میشه ۶۳ میلیون الان هر ماه یک ماه یک ماه میندازه جلو و خونرو تخلیه نمیکنه بده الان تکلیف من چیه و باید چیکارش کنم و من خونرو لازم دارم باید جابجا بشم
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام وقت بخیر؛
این وضعیت را دیگر بهتر است ماه به ماه با مستأجر جلو نبرید؛ چون قرارداد طبق گفته شما در ۷ خرداد ۱۴۰۵ تمام شده و ادامه ماندن او بدون تعیین تکلیف، هم زمان تحویل خانه را عقب می‌اندازد و هم اختلاف حساب اجاره و ودیعه را بیشتر می‌کند. اما چون مدت اجاره تمام شده و شما هم می‌گویید بعد از خرید، ادامه اجاره با خودتان تنظیم شده، امکان اقدام برای تخلیه دارید و بابت اجاره‌های پرداخت‌نشده هم می‌توانید جداگانه مطالبه کنید که در ادامه نحوه آن را خدمتتان عرض میکنم.
اینکه شما ملک را در دی ۱۴۰۴ خریده‌اید باعث از بین رفتن قرارداد اجاره قبلی نمی‌شده و درست هم همین بوده که تا پایان مدت به مستأجر فرصت داده‌اید؛ قانون مدنی می‌گوید انتقال ملک اصولاً اجاره موجود را از بین نمی‌برد. ولی حالا که مدت تمام شده، درخواست‌های مربوط به تخلیه ملک مسکونی در صلاحیت دادگاه صلح است.
اگر قرارداد اجاره شرایط لازم را داشته باشد، یعنی در سامانه مربوط ثبت شده، مدت و مبلغ در آن مشخص باشد و تأیید طرفین و دو شاهد و کد رهگیری وجود داشته باشد، مسیر «دستور تخلیه» برای شما سریع‌تر است. ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر نیز در شکل فعلی روی ثبت قرارداد و تأیید دو شاهد تأکید کرده است. اگر قرارداد این شرایط را نداشته باشد، باز هم حق تخلیه از بین نمی‌رود، ولی ممکن است به جای دستور فوری، مجبور شوید دعوای تخلیه مطرح کنید و رسیدگی طولانی‌تر شود.
درباره ۷۱ میلیون تومان پول پیش هم یک نکته خیلی مهم وجود دارد. برای اجرای تخلیه اصولاً باید ودیعه مستأجر را برگردانید یا نزد اجرای دادگستری بسپارید. اما چون می‌گویید حدود ۶۳ میلیون تومان اجاره پرداخت نشده، لازم نیست بدون پیگیری طلبتان کل ۷۱ میلیون را تحویل بدهید. قانون اجازه داده همزمان دعوای مطالبه اجاره‌های معوقه را مطرح کنید و گواهی طرح آن دعوا را به اجرای تخلیه بدهید تا به میزان طلب مورد ادعای شما از ودیعه نزد اجرا باقی بماند تا دادگاه درباره آن تصمیم بگیرد. بنابراین اینکه خودتان بدون توافق مستأجر بگویید «۶۳ میلیون از پول پیش کم کردم و فقط ۸ میلیون می‌دهم» مسیر مطمئنی نیست؛ این کسر را بهتر است از مسیر قضایی انجام دهید.
ضمن اینکه مبلغ بعد از ۷ خرداد را بهتر است از اجاره‌های قبل از پایان قرارداد جدا کنید. تا پایان قرارداد، اجاره‌بهای عقب‌افتاده دارید؛ برای مدتی که بعد از پایان قرارداد همچنان ملک را تحویل نداده، بحث اجرت‌المثل ایام تصرف هم مطرح می‌شود و متن قرارداد تعیین می‌کند آیا برای بعد از انقضا مبلغ یا وجه التزام خاصی تعیین شده یا خیر.
اگر خانه را واقعاً برای سکونت خودتان لازم دارید، من دیگر منتظر قول «ماه بعد تخلیه میکنم» نمی‌ماندم و همین حالا از طریق دفتر خدمات قضایی برای تخلیه و همزمان مطالبه مبالغ عقب‌افتاده اقدام می‌کردم.
فقط دو مورد را بفرمایید تا دقیق بگویم «دستور تخلیه» می‌توانید بگیرید یا باید «حکم تخلیه» بخواهید: اجاره‌نامه کد رهگیری و دو شاهد دارد یا خیر؟ و متن قسمتی که بعد از خرید خانه، ادامه اجاره تا ۷ خرداد ۱۴۰۵ را با خود شما توافق کرده‌اند دقیقاً چه نوشته است؟
هنوز تو سامانه ثبت نکردم و فقط اجاره نامه داخل بنگاه نوشته شده است و میخوام برم امروز فردا ثبت کنم و اینکه تاریخ قرار داد رو طبق قولنامه بزنم یا فقط ۵ ماهی که مستاجر با من بوده و اینکه داخل برگه ادامه اجاره رو چیزی ننوشته فقط داخل اجاره نامه تو بند ۱۵ بابت هر روز دیرکرد که بعد از موعد پایان قرارداد نوشتیم که بابت هر روز دیرکرد تخلیه مبلغ یک میلیون تومان بده بده که از برج ۳ که تموم شده حدودا ۴ الی ۵ ماه میشه که تخلیه نکرده و اجاره ۵ ماه داخل قرار داد و ۴ ماه خارج از قرار دادش هم مونده
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اینجا ثبت دیرهنگام قرارداد با تاریخ یا مشخصات غیرواقعی می‌تواند برایتان دردسر درست کند؛ قانون هم «عدم ثبت در مهلت» و هم «ثبت اطلاعات خلاف واقع» را دارای ضمانت اجرا دانسته است. اما خبر خوب این است که ثبت نشدن اجاره‌نامه، اصل حق شما برای تخلیه را از بین نمی‌برد.
در مورد تاریخی که می‌خواهید الان در سامانه وارد کنید، اگر قرارداد واقعی مستأجر از ۷ خرداد ۱۴۰۴ تا ۷ خرداد ۱۴۰۵ با مالک قبلی بوده و شما در دی ۱۴۰۴ خانه را خریده‌اید، من توصیه نمی‌کنم الان یک قرارداد پنج‌ماهه با تاریخ قدیمی به نام خودتان بسازید. شما در خرداد ۱۴۰۴ مالک نبوده‌اید و از توضیح جدیدتان هم مشخص است قرارداد جداگانه‌ای برای آن پنج ماه با مستأجر ننوشته‌اید. بنابراین اطلاعاتی را که واقعاً وجود نداشته، برای گرفتن کد رهگیری وارد نکنید. مقررات جدید صراحتاً ثبت اطلاعات خلاف واقع را هم بررسی می‌کنند.
در واقع با توجه به اینکه مدت اجاره از ۷ خرداد ۱۴۰۵ تمام شده، اولویت شما الان باید تخلیه باشد نه اینکه چند ماه بعد از انقضا بخواهید رابطه گذشته را با یک قرارداد جدید بازسازی کنید. قرارداد بنگاهی موجود، قولنامه خرید شما و مدارک انتقال ملک را ببرید و برای تخلیه اقدام کنید. اگر شرایط دستور تخلیه احراز شود همان مسیر می‌رود و اگر مرجع قضایی آن شرایط را کافی نداند، موضوع از طریق حکم تخلیه رسیدگی می‌شود. حتی در نظریه جدید اداره حقوقی تأکید شده که عدم ثبت سامانه‌ای به‌خودی‌خود مانع رسیدگی به تخلیه نیست.
اما بند ۱۵ که گفتید برایتان خیلی مهم است. اگر دقیقاً نوشته شده باشد «در صورت عدم تخلیه پس از پایان مدت، مستأجر بابت هر روز تأخیر یک میلیون تومان بپردازد»، از ۸ خرداد ۱۴۰۵ تا روزی که واقعاً ملک را تحویل می‌دهد می‌توانید وجه التزام روزانه را مطالبه کنید. اصل وجه التزام قراردادی در حقوق ایران معتبر است و دادگاه اصولاً به شرط قراردادی توجه می‌کند.
پس حساب را این‌طور از هم جدا کنید، اجاره‌های پرداخت‌نشده از دی ۱۴۰۴ تا ۷ خرداد ۱۴۰۵، مربوط به همان مدت قرارداد است. اما چهار یا پنج ماه بعد از ۷ خرداد را فعلاً دوباره «اجاره ماهانه» حساب نکنید؛ چون برای همین دوره شرط روزانه یک میلیون تومان دارید. در رویه قضایی مواردی وجود دارد که وقتی برای تأخیر در تخلیه وجه التزام مشخص شده، دادگاه برای همان دوره هم وجه التزام و هم اجرت‌المثل را با هم نمی‌پذیرد، مگر اینکه از متن قرارداد روشن باشد طرفین مطالبه هر دو را جداگانه خواسته‌اند.
یعنی اگر چهار ماه کامل از پایان قرارداد گذشته باشد، بحث شما بالقوه حدود ۱۲۰ روز × یک میلیون تومان وجه التزام است، نه صرفاً چهار ماه اجاره ۷ میلیونی. البته تاریخ دقیق روزهای تأخیر و متن دقیق بند ۱۵ باید دیده شود تا مبلغ نهایی درست محاسبه شود.
در مورد ۷۱ میلیون تومان ودیعه هم همان نکته قبلی مهم است: برای اجرای تخلیه، اصولاً باید ودیعه را به مستأجر برگردانید یا نزد اجرا بسپارید؛ ولی چون بابت اجاره معوقه و وجه التزام از او طلب دارید، می‌توانید همزمان دادخواست مطالبه بدهید و گواهی آن را به اجرا ارائه کنید تا به میزان طلب مورد ادعا، وجه نزد اجرا باقی بماند و بعد طبق رأی دادگاه تعیین تکلیف شود.
به نظرم الان قبل از اینکه در سامانه چیزی ثبت کنید، متن دقیق بند ۱۵ اجاره‌نامه و قسمت بالای قرارداد که نام «موجر» در آن نوشته شده را همینجا تایپ کنید. همین دو قسمت مشخص می‌کند یک میلیون تومان روزانه را دقیقاً از چه تاریخی می‌توانید بخواهید و آیا برای اجاره‌های پنج ماه بعد از خرید، مستقیم خود شما حق مطالبه دارید یا باید انتقال حقوق مالک قبلی هم از قولنامه خریدتان اثبات شود.