باغ ها یا زمین هایی که با مبایعه نامه خرید و فروش می‌شوند آیا معتبر هستند؟
باسلام
باغ ها یا زمین هایی که با مبایعه نامه خرید و فروش می‌شوند آیا معتبر هستند؟
چه مشکلاتی ممکن است بوجود بیاید ؟
برای قابل اطمینان شدن ملک های قولنامه ای چه اقداماتی باید انجام شود؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
در خرید باغ و زمین قولنامه‌ای باید خیلی محتاط باشید؛ چون اینکه یک مبایعه‌نامه دارای مهر بنگاه و کد رهگیری باشد، به‌تنهایی به این معنا نیست که فروشنده واقعاً مالک رسمی زمین است یا بعداً حتماً می‌توانید سند بگیرید. در بعضی پرونده‌ها خریدار تمام پول را پرداخت می‌کند ولی بعد مشخص می‌شود ملک ملی، مشاعی، در رهن، توقیف‌شده یا متعلق به شخص دیگری بوده است.
اصل مبایعه‌نامه عادی در مواردی می‌تواند بین طرفین دلیل معامله باشد، اما با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وضعیت معاملات عادی بسیار حساس‌تر شده است. به‌خصوص نسبت به املاکی که بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون برای آنها سند حدنگار صادر شده، نقل‌وانتقال ثبت‌نشده ممکن است با ضمانت اجراهای سنگینی از جمله عدم استماع برخی دعاوی مربوط به همان معامله روبه‌رو شود. بنابراین برای خرید جدید، اتکا به یک قولنامه دست‌نویس یا بنگاهی راه امنی نیست.
قبل از خرید باید مشخص شود فروشنده دقیقاً مالک چه مقدار از زمین است، سند رسمی دارد یا نه، زمین مشاع است یا مفروز، در رهن یا توقیف نیست، قبلاً به شخص دیگری فروخته نشده، حدود و متراژ واقعی با مدارک تطبیق دارد و برای زمین‌های کشاورزی و باغی نیز وضعیت منابع طبیعی، امور اراضی، کاربری، امکان تفکیک و دسترسی قانونی آن بررسی شود. اگر فروشنده با وکالت می‌فروشد، خود وکالت‌نامه و حدود اختیار فروش و دریافت ثمن هم باید بررسی شود.
برای مطمئن‌تر شدن معامله، بهترین حالت این است که قبل از پرداخت بخش اصلی پول، استعلام ثبتی گرفته شود و معامله از مسیر رسمی ثبت شود. پرداخت نیز مرحله‌ای باشد و قسمت قابل توجهی از ثمن برای زمان انتقال رسمی سند باقی بماند. اگر زمین فاقد سند رسمی و دارای سابقه قولنامه‌ای قدیمی است، زنجیره معاملات قبلی از مالک اولیه تا فروشنده فعلی باید کامل بررسی شود و مسیر تبدیل ادعای مالکیت به سند رسمی نیز از ابتدا مشخص باشد. قانون جدید برای ادعاها و اسناد غیررسمی قدیمی هم سازوکار ثبت ادعا و پیگیری برای اخذ سند رسمی پیش‌بینی کرده است.
بنابراین «قولنامه‌ای بودن» به خودی خود یعنی معامله حتماً باطل نیست، ولی ریسک آن نسبت به ملکی که سند رسمی و استعلام روشن دارد بسیار بیشتر است. مهم‌ترین اشتباه این است که فقط به قول فروشنده، کد رهگیری یا تصرف چندساله او اعتماد شود.
اگر ملکی برای خرید مدنظر دارید، بفرمایید سند مادر دارد یا کاملاً قولنامه‌ای است، داخل شهر است یا باغ و زمین کشاورزی و فروشنده چه مدرکی برای مالکیت ارائه کرده؛ از روی همین موارد می‌شود گفت قبل از پرداخت پول چه استعلام‌هایی لازم دارید.