افراز زمین کشاورزی بدون رضایت ورثه یکی از شرکا
زمینهای ماده ۱۴۷ آیا امکان افراز بدون رضایت ورثه های یکی از مالکین ممکنه؟ دو مالک که هر کدام ۲ دانگ سهم مشاع زمین کشاورزی دارند با هم تفاهم دارند.
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
اگر دو مالک دارای مجموع ۴ دانگ بخواهند بدون دخالت ورثه مالک ۲ دانگ باقی‌مانده، خودشان روی زمین مرزبندی کنند و بگویند «این قسمت سهم ماست»، این کار افراز قانونی محسوب نمی‌شود و بعداً می‌تواند محل اعتراض ورثه قرار بگیرد. اما برای افراز رسمی، رضایت همه ورثه لازم نیست؛ حتی یک شریک هم می‌تواند تقاضای افراز بدهد و مخالفت سایر شرکا به‌تنهایی مانع رسیدگی نیست. ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع صراحتاً تقاضای «یک یا چند شریک» را کافی دانسته است.
اینکه سند زمین از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت صادر شده، به‌خودی‌خود مانع افراز نیست. ماده ۱۴۷ اساساً برای تعیین وضعیت ثبتی از جمله اراضی کشاورزی بوده است. اگر پرونده ثبتی تمام شده و سند مالکیت صادر شده باشد، اصل بر این است که درخواست افراز به اداره ثبت محل ملک داده شود و تمام مالکان و ورثه مالک فوت‌شده در جریان پرونده قرار بگیرند.
اما چون زمین کشاورزی است، مسئله مهم‌تر «حد نصاب کشاورزی» است. اداره ثبت نمی‌تواند افرازی انجام دهد که قطعات حاصل از آن برخلاف قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و پایین‌تر از حد نصاب فنی و اقتصادی مقرر برای آن منطقه باشد. بنابراین حتی اگر هر سه مالک هم موافق باشند، ممکن است جهاد کشاورزی و ثبت با افراز مخالفت کنند؛ برعکس، اگر شرایط و حد نصاب رعایت شود، مخالفت ورثه یک مالک به‌تنهایی مانع افراز نیست.
یک استثنا نیز مهم است: اگر بین ورثه مالک فوت‌شده شخص صغیر، محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، افراز از صلاحیت اداره ثبت خارج و در صلاحیت دادگاه قرار می‌گیرد. رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور و نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی نیز همین موضوع را تأیید کرده‌اند.
پس در وضعیت شما، «دو مالک هرکدام ۲ دانگ دارند و ورثه مالک سوم مخالف‌اند» اصولاً مانع شروع افراز نیست؛ ولی اینکه واقعاً زمین قابل افراز باشد، به مساحت کل، شهرستان محل زمین و حد نصاب جهاد کشاورزی بستگی دارد. اگر مساحت زمین و شهرستان را بگویید، می‌شود دقیق‌تر بررسی کرد که از نظر حد نصاب اصلاً قابلیت افراز سه‌قسمتی دارد یا خیر.