مطالبه خسارت تأخیر پیش فروش توسط خریدار دوم از سازنده

بله، اضافه‌کردن این عبارت وضعیت شخص دوم را خیلی بهتر می‌کند، اما بهتر است متن دقیق‌تر نوشته شود. عبارت کلی «کلیه حقوق ناشی از قرارداد...» ممکن است دوباره درباره اینکه وجه التزام روزانه هم منتقل شده یا نه محل اختلاف شود. بهتر است صراحتاً نوشته شود که «کلیه حقوق، مطالبات و امتیازات ناشی از قرارداد پیش‌فروش میان سازنده و الف، از جمله حق مطالبه وجه التزام تأخیر روزانه یک میلیون تومان، حق مطالبه تحویل و الزام به تنظیم سند، به شخص ب منتقل شد.»

در مورد رضایت سازنده، ماده ۱۸ قانون پیش‌فروش ساختمان نکته مهمی دارد، انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار بدون رضایت پیش‌فروشنده را باطل اعلام نکرده؛ بلکه مقرر کرده در این حالت، پیش‌خریدار اول یعنی «الف» همچنان مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد در برابر سازنده خواهد بود. بنابراین صرف نبودن امضای سازنده لزوماً انتقال حقوق از «الف» به «ب» را بی‌اثر نمی‌کند.

اما آیین‌نامه اجرایی همین قانون مقرر کرده رضایت پیش‌فروشنده برای انتقال حقوق و تعهدات باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد. بنابراین اگر هدف این است که «ب» کاملاً جای «الف» بنشیند و بعداً سازنده نتواند درباره سمت ب، انتقال قرارداد یا وجه التزام ایراد بگیرد، بهترین و کم‌ریسک‌ترین کار این است که خود سازنده نیز انتقال را کتباً تأیید کند.

یک تفاوت مهم هم وجود دارد، قرارداد بین این دو نفر به‌تنهایی نمی‌تواند تعهد جدیدی برای سازنده ایجاد کند؛ چون طبق ماده ۲۳۱ قانون مدنی قرارداد اصولاً نسبت به طرفین خودش اثر دارد. یعنی شما نمی‌توانید در قرارداد دوم وجه التزام جدیدی علیه سازنده بسازید، ولی می‌توانید حقی را که واقعاً در قرارداد اول وجود داشته، صریحاً از «الف» به «ب» منتقل کنید.

بنابراین اگر امکان گرفتن امضای سازنده وجود دارد، متن مطمئن‌تر این است که انتقال حقوق و مطالبات، مخصوصاً همان روزانه یک میلیون تومان، صریحاً نوشته شود و سازنده هم ذیل آن بنویسد «انتقال کلیه حقوق و تعهدات قرارداد مورخ ... از آقای الف به آقای ب مورد قبول و تأیید اینجانب است». این کار بخش بزرگی از اختلاف احتمالی آینده را از بین می‌برد.

اگر دادگاه اصل انتقال حقوق قرارداد اول از نفر اول به دوم را بپذیرد، نگرفتن گواهی عدم حضور در تاریخ ۱۴۰۳/۱۲/۱ لزوماً باعث از بین رفتن وجه التزام روزانه یک میلیون تومان نمی‌شود. نکته تعیین‌کننده متن همان قرارداد سازنده و «الف» است یعنی اگر برای تنظیم سند تاریخ معین شده و خسارت برای «تأخیر از موعد مقرر» تعیین شده باشد، ماده ۲۲۶ قانون مدنی اصولاً انقضای همان موعد را برای امکان مطالبه خسارت کافی می‌داند. در این فرض، در صورت اثبات سایر شرایط، خسارت می‌تواند از روز بعد از موعد، یعنی ۱۴۰۳/۱۲/۲، محاسبه شود.

گواهی عدم حضور اصولاً «ایجادکننده حق» نیست؛ بیشتر یک دلیل بسیار قوی برای اثبات این است که خریدار در موعد مقرر آماده انجام تعهد بوده ولی فروشنده یا سازنده حاضر نشده است. حتی درباره دعوای الزام به تنظیم سند نیز نبود این گواهی به‌خودی‌خود مانع رسیدگی نیست. اما در مطالبه وجه التزام اهمیت آن بیشتر می‌شود، چون سازنده ممکن است دفاع کند که در ۱۴۰۳/۱۲/۱ خود خریدار هم برای پرداخت باقیمانده ثمن یا انجام تعهداتش آماده نبوده است.

یک استثنا خیلی مهم وجود دارد اگر در خود قرارداد نوشته شده باشد که مثلاً «در صورت عدم حضور هر یک از طرفین و اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه، متخلف روزانه یک میلیون تومان خسارت می‌پردازد»، آن وقت گواهی عدم حضور دیگر صرفاً دلیل نیست و می‌تواند جزئی از شرط استحقاق خسارت محسوب شود. در یک رأی دادگاه تجدیدنظر نیز دقیقاً به همین دلیل، چون قرارداد تحقق وجه التزام را به صدور گواهی عدم حضور گره زده بود، نبود گواهی علیه مطالبه‌کننده خسارت اثر گذاشت.

در زنجیره‌ای که شما مطرح کرده‌اید نیز باید دو رابطه را از هم جدا کرد. برای مطالبه وجه التزام یک میلیون تومانی از «سازنده»، آنچه اهمیت دارد تخلف سازنده در قرارداد اول و وضعیت شخص اول در موعد ۱۴۰۳/۱۲/۱ است. بنابراین اگر حق مطالبه این خسارت به شخص دوم منتقل شده باشد، اصولاً لازم نیست شخص دوم حتماً علیه شخص اول گواهی عدم حضور گرفته باشد تا بتواند حق منتقل‌شده علیه سازنده را مطالبه کند. ب در این قسمت دارد حقی را مطالبه می‌کند که از قرارداد سازنده و الف به او منتقل شده است، نه خسارتی که در قرارداد خودش با الف ایجاد شده است.

ولی اگر نفر دوم بخواهد جداگانه از خود نفر اول بابت تأخیر در تنظیم سند مطالبه خسارت کند، باید تخلف الف از قرارداد دوم را هم مستقلاً ثابت کند. چون همان‌طور که در سؤال اولیه فرموده اید، در قرارداد الف و ب مبلغ خسارت مشخصی درج نشده، انتقال وجه التزام قرارداد اول به ب باید کاملاً صریح تنظیم شده باشد تا این دو رابطه با یکدیگر اشتباه نشوند. خود صفحه مورد اشاره شما نیز مسئله را بر همین تفکیک بنا کرده است.

اگر هیچ‌کدام در ۱۴۰۳/۱۲/۱ گواهی عدم حضور نگرفته باشند، پرونده از بین نمی‌رود، ولی اثبات استحقاق وجه التزام دشوارتر می‌شود. باید با مدارک دیگری نشان داده شود که سازنده در موعد مقرر قادر یا حاضر به انتقال سند نبوده و در مقابل، تعهداتی که بر عهده الف بوده انجام شده یا آمادگی انجام آنها وجود داشته است. مثلاً اگر سازنده در آن تاریخ هنوز پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی یا امکان قانونی انتقال سند نداشته، یا بعداً در پیام‌ها و مکاتبات تأخیر خودش را پذیرفته باشد، اینها می‌تواند در اثبات تخلف مؤثر باشد. در رویه نیز در تعهدات متقابل، صرف تعیین وجه التزام کافی دانسته نشده و وضعیت انجام تعهدات هر دو طرف بررسی می‌شود.

درباره «تحویل آپارتمان» حتی موضوع روشن‌تر است؛ گواهی عدم حضور دفترخانه اصولاً مربوط به تعهد تنظیم سند است، نه تحویل فیزیکی واحد. اگر قرارداد برای تحویل هم موعد مشخص داشته و واحد تحویل نشده باشد، تأخیر تحویل با سایر مدارک قابل اثبات است و نداشتن گواهی دفترخانه به‌تنهایی مانع آن نیست.

پس با فرضی که شما مطرح کرده‌اید، اگر قرارداد اول اخذ گواهی عدم حضور را صراحتاً شرط دریافت خسارت نکرده باشد، امکان مطالبه روزانه یک میلیون تومان از موعد قراردادی ۱۴۰۳/۱۲/۱، عملاً از روز بعد از آن، همچنان وجود دارد؛ ولی نفر دوم باید تخلف سازنده و در صورت متقابل بودن تعهدات، آمادگی طرف خریدار برای انجام تعهدات خودش را با دلایل دیگری ثابت کند. گواهی عدم حضور نفر دوم علیه نفر اول نیز برای مطالبه حق منتقل‌شده از سازنده، فی‌نفسه ضروری نیست.

اگر متن دقیق بند «تنظیم سند و وجه التزام روزانه یک میلیون تومان» قرارداد سازنده و الف را بفرستید، می‌شود دقیق‌تر گفت در همین پرونده گواهی عدم حضور صرفاً دلیل بوده یا واقعاً شرط استحقاق خسارت.