آبا ساخت طبقه غیر مجاز سند قبلی را باطل می‌کند؟
سلام و وقت بخیر،یک خونه سه طبقه بوده و سند داشته تک برگ برا کل سه طبقه بعد اومدن دو طبقه بدون پایان کار و غیر قانونی ساختن آیا سند اون سه طبقه خود ب خود باطل میشه؟ ب من یکی از اون طبقات ک توی سند بوده رو با قولنانه فرختن و گفتن سند خود ب خود باطله و یک وکلات نامه از سند دادن ک اونم بلاعزل نیس
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
ممکن است فروشنده بعداً از وضعیت ثبتی نا مشخص ملک سوءاستفاده کند. اما حرفی که به شما زده‌اند که «با ساخت دو طبقه غیرمجاز، سند سه طبقه قبلی خودبه‌خود باطل شده» درست نیست؛ اضافه ساخت بدون مجوز می‌تواند پرونده ماده ۱۰۰، جریمه یا حتی حکم تخریب ایجاد کند، ولی به‌خودی‌خود سند مالکیت موجود را باطل نمی‌کند. مالک رسمی نیز تا زمانی که وضعیت ثبتی تغییر نکرده همان کسی است که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده است.
مشکل اصلی شما این است که برای همان طبقه‌ای که خریده‌اید سند مستقل وجود ندارد. برای اینکه یک طبقه به‌صورت واحد مستقل سند بخورد، معمولاً باید وضعیت ساختمانی تعیین تکلیف شود و صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم شود؛ دستورالعمل ثبت نیز تفکیک آپارتمان‌ها را بر مبنای پایان‌کار انجام می‌دهد و در مورد طبقات اضافه، پایان‌کار جدید و اصلاح صورت‌مجلس تفکیکی لازم می‌شود. در رویه قضایی هم انتقال رسمی یک واحد مستقل، قبل از فراهم‌شدن پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی با مانع مواجه می‌شود.
وکالت‌نامه‌ای که به شما داده‌اند نیز جای سند مالکیت را نمی‌گیرد. بدتر اینکه اگر وکالت قابل عزل باشد، موکل اصولاً می‌تواند آن را عزل کند؛ و حتی وکالت بلاعزل هم با فوت یا جنون وکیل یا موکل از بین می‌رود. بنابراین امنیت خرید شما نباید فقط روی همان وکالت‌نامه باشد.
الان سه مدرک را حتماً بررسی کنید: اصل سند تک‌برگ و اینکه دقیقاً چه ملکی و چه بنایی در آن ثبت شده، پرونده شهرداری و وضعیت دو طبقه اضافه، و متن قولنامه شما؛ مخصوصاً اینکه فروشنده متعهد شده «همین طبقه مشخص» را سند بزند یا فقط مقدار مشخصی سهم مشاع از کل ملک فروخته است.
اگر در قولنامه یک طبقه مشخص به شما فروخته شده و تعهد انتقال رسمی هم وجود دارد، ممکن است لازم باشد فروشنده ابتدا ملزم به تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی، اخذ مدارک لازم و سپس انتقال رسمی شود. فعلاً هیچ نوشته‌ای که مضمونش این باشد «سند قبلی باطل است» یا «همین وکالت به جای سند کافی است» امضا نکنید.