اعتبار صورتجلسه ساکنان برای اختصاص پارکینگ در حیاط مشاع

با سلام؛

اگر در سند هیچ‌کدام از واحدها پارکینگ درج نشده؛ بنابراین صرف اینکه چند واحد سال‌ها جای مشخصی برای خودرو داشته‌اند، به‌تنهایی آنها را مالک یک پارکینگ اختصاصی ثبتی نمی‌کند. اما صورتجلسه‌ای که می‌گویید می‌تواند خیلی مهم باشد، مخصوصاً اگر واقعاً همه مالکان وقت ساختمان و سازنده آن را امضا کرده باشند و محل پارک واحد شما هم دقیقاً در آن مشخص شده باشد.

طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌هایی که اختصاصی شناخته نشده و در اسناد مالکیت هم به‌عنوان قسمت اختصاصی نیامده‌اند، اصولاً جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند ولی این یک طرف ماجراست. اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۲۲۷۰/۷ صراحتاً گفته مالکان می‌توانند با حفظ مالکیت مشاع، حق استفاده از حیاط یا پارکینگ مشترک را به یک مالک دیگر واگذار کنند و حتی چنین توافقی می‌تواند با سند عادی انجام شود. یعنی یک صورتجلسه معتبر می‌تواند «حق استفاده اختصاصی از محل مشخص» ایجاد کند، هرچند آن قسمت تبدیل به مالکیت اختصاصی ثبت‌شده شما نمی‌شود.

پس در پرونده شما باید بین دو چیز تفاوت گذاشت: شما احتمالاً نمی‌توانید صرفاً بر اساس این صورتجلسه بگویید «مالک رسمی یک پارکینگ مستقل هستم»، چون در سند چنین چیزی وجود ندارد؛ اما ممکن است بتوانید بگویید «طبق توافق مالکان، حق استفاده از این محل برای پارک خودرو متعلق به واحد من است».

قدرت این ادعا به چند مورد بستگی دارد. مهم‌ترینش این است که امضاکنندگان صورتجلسه واقعاً مالک بوده‌اند یا فقط ساکن و مستأجر؛ آیا همه مالکان وقت آن را امضا کرده‌اند؛ آیا محل سه خودرو دقیقاً با نقشه یا مشخصات قابل تشخیص تعیین شده؛ و آیا در مبایعه‌نامه خرید شما هم فروشنده واحد را با همین حق پارکینگ فروخته یا به آن صورتجلسه استناد کرده است. اگر در قرارداد خرید هم نوشته شده باشد که واحد دارای محل پارک طبق آن صورتجلسه است، موقعیت شما در برابر فروشنده بسیار قوی‌تر می‌شود، چون تعهدات قراردادی اصولاً برای طرفین لازم‌الاتباع است.

نکته دیگری هم هست: اینکه سه واحد «پول بیشتری به سازنده داده‌اند» به‌تنهایی برای ایجاد حق نسبت به حیاط مشاع کافی نیست. سازنده فقط تا زمانی و تا حدی می‌توانسته درباره مشاعات تصمیم بگیرد که مالک آن حقوق بوده باشد. اگر بعداً تمام مالکان توافق کرده و صورتجلسه را امضا کرده‌اند، آن توافق خیلی مهم‌تر از ادعای پرداخت پول به سازنده است.

در قدم بعدی، قبل از هر دعوا سه مدرک را کنار هم بگذارید، سند مالکیت خودتان، صورت‌مجلس تفکیکی رسمی ساختمان و همین صورتجلسه‌ای که امضا شده. صورت‌مجلس تفکیکی اهمیت ویژه‌ای دارد چون ممکن است وضعیت حیاط و محل‌های توقف خودرو در آن دقیق‌تر از سند تک‌برگی مشخص شده باشد.

اگر همان صورتجلسه و قسمت مربوط به پارکینگ در مبایعه‌نامه را بفرستید، می‌شود خیلی دقیق‌تر گفت آیا شما واقعاً می‌توانید علیه سایر واحدها «حق استفاده از پارکینگ» را اثبات کنید یا فعلاً فقط علیه فروشنده بابت چیزی که هنگام فروش به شما وعده داده، حق مطالبه دارید.