ادعای سرقفلی یکی از وراث بعد از ۴۰ سال تصرف
درود و عرض ادب و احترام
مادر بنده ی مغازه تجاری از پدر خدا بیامرزشان که نزدیک به ۴۰ و خورده سال هست پدرشان فوت شده قراره به ایشان و خواهر و برادرهای شان که جمعا همگی ۸ نفر هستند ۴ نفر دختر و ۴ نفر پسر که یکی از پسران فوت شده اند برسد.
از قضا برادر بزرگ مادرم از نوجوانی روی مغازه پدری شروع به کار کردند و به اصطلاح کمک خرج خانواده خود شدند اما به خواهران خود جهیزیه و سیسمونی نداده و فقط روی مغازه کاد کرده اند تا الان برای بحث ارث و میراث و انحصار وراثت پسر بزرگتر ادعای سرقفلی میکنه در حالی که ایشون نه چیزی به عنوان مبلغ ماهیانه به برادران و خواهران می‌داده نه بیعانه، نه اجاره و... نیمی از مغازه رو بدون اجازه تیغه کشیده و گویا ی مقدار خرت و پرت گذاشته و میفروشه اما روی سهم خودش داره کار میکنه به نظر شما باید اول وکیل گرفت برای این موضوع؟ یا باید شکایت کرد
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
من مراحل پیش روی شما را به صورت کامل توضیح خواهم داد و همچنین نتیجه احتمالی برای هر مسیر تا خودتان تصمیم بگیرید که می توانید پیش ببرید، به وکیل نیاز دارید و یا اصلا نیاز به شکایت دارید یا خیر.
چون دایی شما حدود ۴۰ سال در مغازه کار کرده، در دعوا ادعا کند علاوه بر سهم‌الارث، «سرقفلی یا حق کسب و پیشه» هم دارد و همین موضوع رسیدگی را طولانی کند. اما صرف اینکه کسی سال‌ها در مغازه پدرش کار کرده باشد، به‌تنهایی برای ایجاد سرقفلی کافی نیست؛ باید معلوم شود اصلاً رابطه استیجاری وجود داشته، حقی به او واگذار شده یا وجهی بابت سرقفلی پرداخت شده است.
یک نکته مهم این است که چون شروع تصرف او ظاهراً مربوط به قبل از قانون سال ۱۳۷۶ است، نباید فقط قانون جدید سرقفلی را دید. قانون ۱۳۷۶ صراحتاً اجاره‌های قبل از تصویب خود را از شمول مقررات جدید خارج کرده و در روابط قدیمی، در صورت اثبات رابطه استیجاری، مقررات مربوط به «حق کسب یا پیشه یا تجارت» می‌تواند مطرح شود. بنابراین نداشتن اجاره‌نامه یا نپرداختن سرقفلی قرینه مهمی به نفع شماست، ولی قبل از دیدن مدارک نمی‌شود ادعای او را کاملاً منتفی دانست.
از طرف دیگر، اگر مغازه متعلق به پدربزرگ بوده و بعد از فوت او بین وراث مشترک شده، دایی شما نمی‌تواند صرفاً به این دلیل که سال‌ها آنجا کار کرده، نیمی از مغازه را «سهم خودش» بداند و تیغه‌کشی کند. تا زمانی که ملک تقسیم یا افراز نشده، سهم هر وارث در تمام مغازه به صورت مشاع است؛ قانون نیز تصرف شریک بدون اجازه سایر شرکا را خارج از حدود اذن می‌داند.
بنابراین من در این مرحله شکایت کیفری را اقدام اول نمی‌دانم. ابتدا باید گواهی انحصار وراثت، سند مغازه و مدارکی که وضعیت تصرف دایی را نشان می‌دهد جمع شود. چون فوت پدربزرگ مربوط به سال‌های قبل است، اگر تاکنون انحصار وراثت نگرفته‌اید، در مقررات فعلی درخواست برای متوفیان قدیمی از طریق سامانه «سهیم» ثبت احوال انجام می‌شود.
بعد از مشخص شدن وراث و سهم‌ها، اگر توافقی حاصل نشود، حسب وضعیت سند می‌توان موضوع افراز و در صورت غیرقابل افراز بودن، فروش ملک مشاع را دنبال کرد. اصولاً هر شریک حق درخواست تقسیم مال مشترک را دارد و اگر ملک رسماً غیرقابل افراز تشخیص داده شود، امکان درخواست فروش آن وجود دارد.
درباره استفاده اختصاصی دایی از مغازه نیز ممکن است مطالبه اجرت‌المثل مطرح شود، ولی برای ۴۰ سال گذشته موضوع ساده نیست؛ باید مشخص شود حضور او با اجازه پدربزرگ یا سایر وراث بوده یا خیر و از چه زمانی بقیه وراث با تصرف اختصاصی او مخالفت کرده‌اند. به همین دلیل یک اظهارنامه رسمی برای اعلام مخالفت با تصرف اختصاصی و تیغه‌کشی می‌تواند از نظر اثباتی مهم باشد.
در این پرونده گرفتن وکیل از ابتدا الزامی نیست، ولی با توجه به قدمت تصرف و ادعای سرقفلی، قبل از طرح دادخواست ارزش دارد یک وکیل ملکی اصل سند، تاریخ فوت‌ها و هر مدرکی را که دایی درباره سرقفلی یا اجاره ارائه می‌کند ببیند. مخصوصاً باید معلوم شود آن برادری که فوت کرده، قبل از پدربزرگ فوت کرده یا بعد از او؛ چون این موضوع در تعیین وراث و سهم‌ها اثر دارد.