فروش خانه دوبلکس با متراژ اشتباه

سلام وقت بخیر؛

اشتباه عجیبی کرده اید و بنده بعید می دانم که خریدار به این امر واقف نبوده باشه و ممکن است آگاهانه از اشتباه شما استفاده کرده باشد. اما این مورد آخری است که بررسی میکنیم و اول در مورد خود معامله برایتان موضوع را روشن می کنم.

طبق توضیح شما، مساحت زمین واقعاً ۱۴۵ متر است: حدود ۱۰۰ متر ساختمان در طبقه پایین و ۴۵ متر حیاط؛ طبقه بالا نیز حدود ۱۰۰ متر بنا دارد. بنابراین اگر در قولنامه نوشته شده «شش‌دانگ یک باب منزل دوبلکس به مساحت عرصه ۱۴۵ متر»، عملاً متراژ زمین درست نوشته شده و نمی‌توانید صرفاً به این دلیل که مجموع زیربنا حدود ۲۰۰ متر است، ۵۵ متر مابه‌التفاوت مطالبه کنید.

اما اگر در قرارداد ۱۴۵ متر به عنوان «زیربنا» یا «متراژ مورد معامله» درج شده و قیمت هم بر همین تصور تعیین شده، مسئله فرق می‌کند. قانون مدنی می‌گوید اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد مشخص شود بیشتر است، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند، مگر اینکه طرفین بر محاسبه اضافه مساحت توافق کنند. در مورد خانه‌ای که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نیست نیز ماده ۳۸۵ همین حق فسخ را برای فروشنده در فرض اضافه بودن مقدار پیش‌بینی کرده است. بنابراین قانون لزوماً به شما حق نمی‌دهد یک‌طرفه قیمت اضافه را از خریدار بگیرید؛ ممکن است حق اصلی شما فسخ باشد و پرداخت مابه‌التفاوت نیازمند توافق یا مفاد خاص قرارداد باشد.

اگر در قولنامه نوشته شده مثلاً «قیمت هر متر ... تومان» و ثمن بر اساس ۱۴۵ متر محاسبه شده، موقعیت شما برای مطالبه مبلغ اضافه قوی‌تر می‌شود؛ چون در این حالت اجزای ثمن در برابر متراژ قرار گرفته‌اند. ولی اگر برای کل خانه دوبلکس یک قیمت مقطوع تعیین شده و خریدار هم ملک را دیده و با همان وضعیت خریده، اثبات اینکه قیمت فقط بابت ۱۴۵ متر زیربنا بوده دشوارتر است. رویه قضایی هم بین فروش به قیمت متری و فروش یکجای ملک تفاوت گذاشته است.

اما درباره احتمال فریب خریدار اگر بتوانید ثابت کنید خریدار متوجه اشتباه شما شده و مثلاً خودش یا بنگاه به شما گفته طبقه بالا در متراژ محسوب نمی‌شود، عدد ۱۴۵ را با اطلاع از اشتباه شما وارد کرده، یا با رفتار و اظهاراتی عمداً باعث شده تصور کنید دارید فقط ۱۴۵ متر بنا را قیمت‌گذاری می‌کنید، بحث «تدلیس» و فریب در معامله جدی‌تر می‌شود. ماده ۴۳۸ تدلیس را عملیاتی می‌داند که موجب فریب طرف معامله شود و در یک رأی دیوان عالی کشور حتی سکوت آگاهانه و عمدی در شرایط خاص نیز قابل بررسی در قالب تدلیس شناخته شده است.

با این حال صرف اینکه خریدار می‌دانسته خانه دوبلکس است کافی نیست؛ چون شما هم مالک خانه بوده‌اید و ظاهر طبقه دوم قابل مشاهده بوده است. باید نشان دهید او علاوه بر آگاهی از وضعیت ملک، از «اشتباه شما درباره متراژ یا قیمت» هم اطلاع داشته و از آن برای انجام معامله با قیمت پایین‌تر استفاده کرده است. پیام‌ها، صحبت‌های بنگاه، شهادت مشاور املاک یا اشخاص حاضر در زمان معامله و نحوه محاسبه مبلغ معامله در این قسمت خیلی مهم می‌شود.

راه دیگری که باید بررسی شود «غبن فاحش» است. اگر به دلیل همین اشتباه، خانه را به مبلغی فروخته‌اید که به شکل غیرقابل‌مسامحه از ارزش واقعی آن در روز معامله کمتر بوده و هنگام معامله از ارزش واقعی خبر نداشته‌اید، ماده ۴۱۶ امکان فسخ به علت غبن فاحش را پیش‌بینی کرده است. اما این حق بعد از اطلاع، فوری است و اگر قصد استفاده از آن را دارید نباید مدت زیادی بدون اقدام بمانید.

بنابراین پرونده شما را فقط از زاویه «۵۵ متر اضافه بنا» نباید دید؛ سه مسیر باید کنار هم بررسی شود: مفهوم دقیق ۱۴۵ متر در قرارداد، نحوه تعیین قیمت و احتمال آگاهی و فریب خریدار. ممکن است در نهایت حق شما مطالبه مابه‌التفاوت باشد، یا حق فسخ به علت اضافه مساحت/غبن، یا در صورت وجود دلیل کافی، استناد به رفتار فریبکارانه طرف مقابل.

اگر عکس همان قسمت قولنامه که در آن «۱۴۵ متر»، «دوبلکس بودن ملک»، «مبلغ کل» و اگر وجود دارد «قیمت هر متر» نوشته شده را بفرستید، و بگویید موقع معامله خریدار یا بنگاه درباره متراژ طبقه بالا چه چیزی به شما گفته‌اند، می‌توانم دقیق‌تر بگویم کدام مسیر برای شما قوی‌تر است و آیا واقعاً بحث تدلیس قابل طرح است یا بهتر است روی اضافه مساحت و غبن تمرکز کنید.