مسئولیت فروشنده بابت کسری متراژ زمین و امتناع شرکا از انتقال سهم

وقت بخیر؛

اگر دادگاه در پرونده فعلی حکم بدهد آن دو نفر مکلف به انتقال مجموع ۴۸۰۰ متر نیستند، این خطر وجود دارد که خریدار دوباره بابت همین مقدار به خود شما رجوع کند؛ چون شما فروشنده قرارداد سال ۱۳۸۴ بوده‌اید و صرف اینکه خریدار علیه دو شریک دیگر هم طرح دعوا کرده، اصولاً تعهد شما را از بین نمی‌برد. اما یک نکته می‌تواند نتیجه را کاملاً تغییر دهد باید دید در آرای قطعی قبلی درباره همان ۱۱ هزار متر دقیقاً چه حکمی صادر شده، نه اینکه فقط در نظریه کارشناس چه آمده است.

از توضیحتان، شما از سند مشاع ۱۸۶۰۰ متری فقط دو دانگ داشته‌اید که معادل ۶۲۰۰ متر می‌شود و همین مقدار را هم طبق رأی منتقل کرده‌اید. اگر ۴۸۰۰ متر باقی‌مانده واقعاً متعلق به آن دو شریک بوده و آنها نه قرارداد را امضا کرده‌اند، نه به شما وکالت فروش داده‌اند و نه بعداً معامله را تأیید کرده‌اند، صرف اینکه شریک ملک بوده‌اند باعث نمی‌شود مسئول فروش شما باشند. قانون مدنی معامله نسبت به مال دیگری را بدون ولایت، وکالت یا اجازه مالک نافذ نمی‌داند.

در این فرض، اگر دادگاه دعوای خریدار علیه آن دو نفر را رد کند، خریدار ممکن است نسبت به همان ۴۸۰۰ متر سراغ شما بیاید و بگوید بخشی از زمینی که فروخته‌اید قابل انتقال نبوده است. اگر خریدار هنگام معامله از این مسئله بی‌اطلاع بوده باشد، علاوه بر ثمن مربوط به قسمت غیرقابل انتقال، امکان مطالبه غرامت نیز مطرح می‌شود؛ قانون در معامله فضولی برای خریدار جاهل حق رجوع بابت ثمن و غرامات را شناخته و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ نیز در موارد مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، مسئولیت فروشنده نسبت به غرامات خریدار جاهل را پذیرفته‌اند.

اما اگر آن دو نفر خودشان سند، قرارداد، اقرار، وکالت یا تعهدی داشته‌اند که بر اساس آن مکلف بوده‌اند سهمشان را برای تکمیل همان ۱۱ هزار متر منتقل کنند، وضعیت فرق می‌کند و ممکن است مسئولیت اصلی اجرای آن تعهد متوجه خودشان باشد. همچنین اگر در یکی از احکام قطعی قبلی صراحتاً تکلیف ۱۱ هزار متر و مسئولیت اشخاص مشخص شده باشد، همان رأی می‌تواند مانع طرح مجدد بخشی از اختلاف شود.

یک نکته هم به نفع شماست: اینکه در سال ۱۴۰۳ نسبت به ۲۵ هزار مترِ مشکل‌دار ثمن و غرامات را کامل پرداخت کرده‌اید، نشان می‌دهد آن قسمت تعیین تکلیف شده است؛ اختلاف فعلی ظاهراً فقط درباره تکمیل ۱۱ هزار متر باقی‌مانده است. بنابراین نباید اجازه دهید خریدار دوباره بابت همان ۲۵ هزار متر مطالبه تکراری مطرح کند.

برای اینکه دقیق بگویم اگر آن دو نفر محکوم نشوند آیا شما هنوز بابت ۴۸۰۰ متر مسئول می‌مانید یا نه، متن «قسمت آخر رأی» هر دو پرونده را لازم دارم: یکی رأیی که ۱۱ هزار متر را صحیح دانسته و دیگری رأی الزام شما به انتقال ۶۲۰۰ متر. اگر همان چند خط آخر حکم‌ها را بفرستید، مشخص می‌شود مسئولیت باقی‌مانده روی شماست یا امکان استناد به تعهد آن دو نفر وجود دارد.