قرارداد مستأجر امروز تمام میشود؛ برای تخلیه چه کار کنم؟
من یک مستاجر دارم که ۲۶ ام یعنی امروز پایان قرار داد هست. من می‌خواهم مستاجر واحد را تخلیه کند ولی مستاجر اصرار به تمدید داره. امروز که روز آخر قرارداد هست من باید چیکار کنم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام، وقت بخیر.
اگر منظورتان واحد مسکونی است و قرارداد امروز ۲۶ شهریور ۱۴۰۵ تمام میشود، صرف پایان قرارداد برای تخلیه کافی نیست؛ اگر امروز فقط به استناد «تمام شدن مدت اجاره» اقدام کنید، احتمال زیادی دارد درخواست تخلیه شما پذیرفته نشود. چون طبق مصوبه اجاره‌بهای سال ۱۴۰۵، قراردادهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر یک سال دیگر با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجاره و ودیعه تمدید می‌شوند و مراجع قضایی نباید صرفاً به علت پایان مدت دستور تخلیه صادر کنند. اما راهکار شما این است که با استفاده از یکی از استثناهای مصوبه، راه تخلیه را هموار کنید.
این استثناها عبارت‌اند از اینکه برای تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی پروانه داشته باشید؛ ملک به‌صورت قطعی و رسمی فروخته شده باشد؛ خودتان یا افراد تحت تکفلتان واقعاً برای سکونت به همین ملک احتیاج داشته باشید و این نیاز در مرجع قضایی احراز شود؛ یا مستأجر در قرارداد قبلی تعهداتی مثل پرداخت اجاره و شارژ را انجام نداده و ضرر قابل‌توجهی به شما وارد کرده باشد.
بنابراین اگر یکی از این شرایط را دارید، همین امروز بهتر است به‌صورت کتبی و ترجیحاً با اظهارنامه اعلام کنید که به دلیل مشخص خودتان خواهان تخلیه در پایان قرارداد هستید. سپس پس از پایان مدت، درخواست تخلیه را از طریق مرجع صالح مطرح کنید. دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره در وضعیت فعلی اصولاً در صلاحیت دادگاه صلح است.
اگر هیچ‌یک از استثناها را ندارید و تنها دلیل شما این است که «دیگر نمی‌خواهم این مستأجر در خانه باشد»، با مقررات فعلی مستأجر می‌تواند درخواست تمدید یک‌ساله کند و مخالفت شما به تنهایی برای تخلیه کافی نیست. در این صورت افزایش اجاره و ودیعه نیز حداکثر ۲۵ درصد خواهد بود.
در هر صورت خودتان قفل را عوض نکنید، وسایل مستأجر را بیرون نریزید و آب و برق را قطع نکنید؛ تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود. اگر بگویید علت اصلی اینکه می‌خواهید مستأجر تخلیه کند چیست؛ «نیاز شخصی به خانه»، «فروش ملک»، «بازسازی» یا «بدحسابی و تخلف مستأجر»، می‌توانم دقیق بگویم کدام استثنای مصوبه شامل شما میشود و همین الان چه اقدامی انجام دهید.
من نیاز شخصی دارم به واحد آپارتمان و پسرم می‌خواهد ساکن شود. من از دو هفته پیش پیگیر بودم و دیروز یعنی یک روز قبل پایان قرارداد بش پیام دادم که در اسرع وقت تخلیه کند.
اما طرف پیام داده که نمی‌توانم تخلیه کنم و اگر تونستم فردا یک مقداری از پول تمدید را واریز میکنم و بقیه را چند روز بعد
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
خوب اینطور که مشخص است وقتی ایشان گفته یک مقداری از پول تمدید را واریز میکنم در واقع می خواهد از همین مصوبه استفاده کند و تخلیه نکند. اما مهمترین نکته برای مقابله شما این است که نباید به هیچ عنوان قبول کنید که این مبلغ را پذیرفته اید. چون همین پرداخت می‌تواند بعداً به عنوان یکی از قرائن توافق بر ادامه اجاره علیه شما مطرح شود. اما شما یک راه جدی برای تخلیه دارید و آن هم نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل او برای سکونت را از تمدید اجباری یک‌ساله مستثنا کرده، مشروط بر اینکه این نیاز در مرجع قضایی احراز شود.
بنابراین همین الان به مستأجر کتبی اعلام کنید که به علت نیاز شخصی، قصد تمدید قرارداد را ندارید و درخواست تخلیه ملک در پایان مدت را دارید. پیام دیروزتان را هم نگه دارید، ولی بهتر است برای محکم‌کاری اظهارنامه رسمی نیز ارسال کنید. اگر مستأجر وجهی با عنوان تمدید به حسابتان واریز کرد، آن را به عنوان اجاره تمدیدی نپذیرید؛ بهتر است فوراً کتبی اعلام کنید که با تمدید موافقت نکرده‌اید و در صورت امکان وجه را نیز به همان حساب برگردانید تا بعداً محل اختلاف نشود.
بعد از پایان قرارداد، اقدام شما نباید صرفاً «درخواست تخلیه به علت انقضای مدت» باشد؛ چون طبق مصوبه ۱۴۰۵ مراجع قضایی از تخلیه صرفاً به دلیل تمام‌شدن قرارداد منع شده‌اند. باید از طریق دفتر خدمات قضایی، تخلیه را با استناد به «نیاز شخصی» مطرح کنید و مدارکی ارائه دهید که این نیاز را واقعی نشان دهد. این دسته پرونده‌ها طبق همان مصوبه باید خارج از نوبت رسیدگی شوند.
فقط درباره پسرتان یک نکته بسیار مهم وجود دارد: مصوبه گفته «موجر یا افراد تحت تکفل وی»، نه هر فرزند مالک. بنابراین اگر علت واقعی این است که پسرتان قرار است در ملک ساکن شود، باید بتوانید نشان دهید او واقعاً تحت تکفل شماست و برای سکونت به این واحد نیاز دارد. صرف اینکه بگویید «پسرم دوست دارد آنجا زندگی کند» ممکن است برای دادگاه کافی نباشد. اگر خود شما نیز واقعاً به ملک برای سکونت نیاز دارید، همان نیاز واقعی خودتان را هم با مدارک مطرح کنید.
اگر بفرمایید پسرتان مجرد است یا متأهل و آیا خودش خانه‌ای برای سکونت دارد یا خیر، میشود دقیق‌تر گفت برای اثبات «تحت تکفل بودن و نیاز شخصی» چه مدارکی بهتر است همراه دادخواست ارائه کنید.