اعتبار تمدید شفاهی اجاره و مقابله با درخواست تخلیه زودهنگام مالک
ما مستجر هستیم و مالک با ما یک قرارداد ۵ ماهه نوشت و گفت بیشتر نمی نویسم چون قراره خودم بیام توی ملک ، بعدش الآن اون قرارداد تموم شده ( قرارداد ۸۰۰ میلیون رهن کامل بود) ، بعدش اومد به ما گفت بیاید تمدید کنیم ۸۰۰ ماهی ۲۰ ( معادل ۸۶٪ افزایش ) اما ما گفتیم نه و دنبال خونه گشتیم. بعدش خونه رو پیدا کردیم و به مالک گفتیم پول پیش ما رو بده ولی اون نداد گفت بیاید با من تمدید کنید ۸۰۰ ماهی ۱۰ (۵۶٪ افزایش) ، بعدش ما قبول کردیم ( تلفنی ) و گفت پول ماه اول رو بفرستید ماهم اجاره ماه اول ۱۰ میلیون ریختیم و گفتیم بیا قرارداد رو بنویسیم و گفت حالا بعداً می‌نویسیم . الآن چند وقت گذشته ( کمتر از ۲۰ روز ) و میگه یا خونه رو تخلیه کنید یا اجاره ماهانه ۳۰ میلیون . اومده پیش همسایه ها و گفته آب و برق و گاز رو قطع میکنم. ابتدا میگفت خودم میام ولی مشخص شد خودش خونه داره و این خونه رو قراره بده به موستجر جدید با پول بیشتر . ولی یه قانون جدید ۳ قوه اومده میگه حداکثر ۲۵٪ افزایش و تمدید خودکار اجاره. من الآن چه کنم ؟ دنبال خونه هستم . اما اون داره خیلی ادا درمیاره و اذیت میکنه و از من اجاره خیلی بیشتر میخواد. می‌دونه اگه بره شکایت کنه ممکنه دادگاه به نفع من رأی بده پس فقط تلفنی و واسطه می‌فرسته . من چیکار کنم راهنمایی کنید. شکایت کنم یا چیکار کنم ؟ بعدش اگر رفتم خونه جدید میتونم جریمه بگیرم ازش ؟ چون ما تمدید کردیم ولی اون داره وسط مدت اجاره ما رو بیرون میکنه. گفتم تمدید بصورت تلفنی بوده و متاسفانه کتبی چیزی نداریم
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
در این موضوع چند نکته مهم وجود دارد. با توجه به اینکه بعد از پایان قرارداد ۵ ماهه، شما و مالک درباره ادامه اجاره صحبت کرده‌اید، مبلغ جدید را توافق کرده‌اید و شما نیز مبلغ اجاره ماه اول (۱۰ میلیون تومان) را به حساب او واریز کرده‌اید، این موارد می‌تواند به عنوان قرینه‌ای بر تمدید رابطه استیجاری به صورت شفاهی مطرح شود. البته چون قرارداد کتبی جدید تنظیم نشده، اثبات جزئیات توافق (مدت، مبلغ و شرایط) ممکن است مهم‌ترین بخش اختلاف باشد که در ادامه نحوه اثبات این موضوع را خدمتتان عرض می کنم.
از طرف دیگر، اینکه مالک ابتدا مبلغ ۲۰ میلیون و بعد ۱۰ میلیون را پیشنهاد داده و شما با پرداخت ۱۰ میلیون آن را پذیرفته‌اید، می‌تواند نشان دهد توافق جدیدی شکل گرفته است؛ اما مالک ممکن است ادعا کند این مبلغ صرفاً بابت استفاده موقت یا علی‌الحساب بوده است. بنابراین بهتر است از همین الان مدارک خود را حفظ کنید؛ مخصوصاً رسید واریز، پیام‌ها، چت‌ها، تماس‌ها و هر چیزی که نشان دهد مبلغ ۱۰ میلیون بابت اجاره ماهانه جدید پرداخت شده است.
در مورد قانون محدودیت افزایش اجاره‌بها نیز باید دقت کرد که شمول آن نسبت به مورد شما بستگی به شرایط ملک و مقررات مربوطه دارد؛ بسیاری از محدودیت‌های سقف افزایش اجاره مربوط به واحدهای مسکونی و شرایط خاص قانونی است. اما حتی مستقل از آن، اگر شما ثابت کنید تمدید اجاره با مبلغ مشخص انجام شده، مالک نمی‌تواند صرفاً به دلیل پیدا شدن مستأجر جدید یا دریافت مبلغ بیشتر، وسط مدت توافق‌شده شما را مجبور به تخلیه کند.
تهدید به قطع آب، برق یا گاز نیز اقدام قانونی برای تخلیه نیست. مالک نمی‌تواند برای خارج کردن مستأجر، شخصاً اقدام به قطع خدمات یا ایجاد مزاحمت کند. تخلیه ملک باید از مسیر قانونی و با حکم یا دستور لازم انجام شود.
اقدام عملی شما این است که فعلاً اجاره توافق‌شده را منظم پرداخت کنید و حتماً پرداخت‌ها را از طریق قابل اثبات انجام دهید. یک اظهارنامه برای مالک ارسال کنید و اعلام کنید طبق توافق شفاهی انجام‌شده و پرداخت اجاره ماه اول، شما مستأجر ملک هستید و درخواست تنظیم قرارداد کتبی و ادامه همکاری دارید و اگر تهدید به قطع انشعابات یا مزاحمت ادامه پیدا کرد، آن را مستند کنید (پیام، شاهد، گزارش کلانتری در صورت اقدام عملی).
در مورد اینکه اگر به خانه دیگری بروید آیا می‌توانید خسارت بگیرید، بستگی به این دارد که بتوانید ثابت کنید مالک برخلاف توافق، شما را مجبور به ترک ملک کرده یا باعث ورود خسارت شده است. صرف پیدا کردن خانه جدید معمولاً به تنهایی باعث دریافت خسارت نمی‌شود؛ اما اگر توافق اجاره اثبات شود و مالک با اقدامات غیرقانونی باعث ضرر شما شود، امکان مطالبه خسارت قابل بررسی است.
در وضعیت فعلی، با توجه به اینکه قرارداد کتبی ندارید، بهتر است قبل از تخلیه عجولانه، ابتدا توافق و موضع مالک را رسمی کنید؛ چون اگر شما ملک را تخلیه کنید، اثبات ادامه اجاره و گرفتن خسارت سخت‌تر میشود.