پرداخت ثمن معامله به املاک و خودداری از انتقال پول به فروشنده
خانه ای به مبلغ دو میلیارد و ششصد میلیون خریده ام ۷۰۰ میلیون به فروشنده واریز کردم و بقیه مبلغ را به حساب مشاور املاک واریز کردم تا با آن پول خانه ای برای فروشنده بخرد ولی ایشان خانه ای نخریده اند و پولی هم به فروشنده نداده اند
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
فروشنده ممکن است بگوید ثمن کامل به من نرسیده و از انجام تعهداتش مثل تحویل یا سند زدن خودداری کند؛ در حالی که پول از حساب شما خارج شده و نزد مشاور املاک مانده است. اما اگر بتوانید ثابت کنید واریز به حساب مشاور املاک با دستور یا اطلاع فروشنده و در چارچوب همان معامله بوده، می‌شود هم از فروشنده اجرای قرارداد را خواست و هم از مشاور املاک مطالبه وجه یا حتی شکایت کیفری کرد.
اول همه مدارک را جدا کنید: مبایعه‌نامه، رسید واریز ۷۰۰ میلیون به فروشنده، رسیدهای واریز به حساب مشاور املاک، پیام‌ها یا صدای توافق درباره اینکه پول نزد املاک باشد تا برای فروشنده خانه بخرد، مشخصات مشاور املاک و شاهدان جلسه معامله. اگر در مبایعه‌نامه نوشته شده که بخشی از ثمن به حساب املاک یا شخص ثالث پرداخت می‌شود، موقعیت شما قوی‌تر است.
برای مشاور املاک، اگر پول را به عنوان امانت یا واسطه دریافت کرده و حالا نه خانه خریده و نه پول را به فروشنده داده و نه به شما برمی‌گرداند، می‌توانید ابتدا اظهارنامه بدهید و سپس شکایت کیفری با عنوان خیانت در امانت یا حسب مورد تحصیل مال از طریق نامشروع مطرح کنید. هم‌زمان می‌توانید دادخواست حقوقی مطالبه وجه هم بدهید.
در برابر فروشنده هم بهتر است اظهارنامه بدهید و اعلام کنید طبق توافق، بخش باقی‌مانده ثمن به حساب مشاور املاک معرفی‌شده یا مورد قبول طرفین واریز شده و فروشنده باید تعهدات قراردادی خود را انجام دهد. اگر فروشنده منکر شود، باید با پیام‌ها، شهادت شهود و قرائن معامله ثابت کنید پرداخت به املاک با توافق او بوده است.
اگر هنوز ملک تحویل نشده یا سند نزده‌اند، دادخواست اصلی می‌تواند الزام فروشنده به ایفای تعهدات قرارداد و تنظیم سند رسمی باشد و در کنار آن، مشاور املاک هم به عنوان شخصی که ثمن را دریافت کرده وارد پرونده شود. اگر هدف فوری شما برگرداندن پول است، مطالبه وجه از مشاور املاک مسیر مستقیم‌تری است.
خونه به صورت قولنامه ای خریداری شده
و خونه رو فروشنده تحویل داده بهم، ومن الان اجاره دادم دست مستاجره
من همه واریزی هارو دارم
فقط استرس من اینه که امکان داره خونه رو بتونن از من پس بگیرن یا نه؟؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اگر فروشنده همان شخصی بوده که اختیار فروش داشته، شما ثمن را پرداخت کرده‌اید، ملک را تحویل گرفته‌اید و الان هم تصرف شما از طریق مستأجر ادامه دارد، صرف قولنامه‌ای بودن خانه باعث نمی‌شود بتوانند راحت ملک را از شما پس بگیرند. اما چون سند رسمی ندارید، نقطه خطر اینجاست که اگر فروشنده مالک واقعی نبوده، یا ملک را قبلاً به شخص دیگری فروخته باشد، یا در قرارداد شما شرط فسخ بابت پرداخت‌نشدن ثمن وجود داشته باشد، امکان ایجاد دعوا علیه شما هست.
واریزی‌ها برای شما خیلی مهم است؛ چون نشان می‌دهد معامله واقعی بوده و پول پرداخت شده. تحویل گرفتن ملک و اجاره دادن آن هم به نفع شماست، چون تصرف و اجرای معامله را نشان می‌دهد. ولی اجاره دادن به‌تنهایی مالکیت را قطعی نمی‌کند؛ سند اصلی شما همان مبایعه‌نامه، رسیدهای پرداخت، تحویل ملک، شهادت شهود و مدارک زنجیره مالکیت فروشنده است.
کاری که بهتر است انجام دهید این است که همه مدارک فروشنده را کامل کنید؛ یعنی ببینید فروشنده خودش خانه را از چه کسی خریده، قولنامه‌های قبلی چیست، آیا ملک معارض دارد یا نه، و اگر امکانش هست از فروشنده یک اقرارنامه یا تأییدیه کتبی بگیرید که تمام ثمن را دریافت کرده و ملک را به شما تحویل داده و هیچ ادعایی ندارد.
اگر کسی بخواهد ملک را از شما بگیرد، معمولاً باید از مسیر دادگاه اقدام کند و صرف ادعا کافی نیست. شما هم در مقابل می‌توانید با عنوان اثبات وقوع بیع، تنفیذ مبایعه‌نامه، اثبات مالکیت نسبت به حقوق قراردادی و حسب مورد الزام فروشنده به انجام تعهدات یا تنظیم سند اقدام کنید.
پس پاسخ روشن این است: اگر مدارکتان درست باشد و فروشنده اختیار فروش داشته باشد، صرف قولنامه‌ای بودن باعث پس گرفتن ملک از شما نمی‌شود؛ ولی چون سند رسمی ندارید، باید مدارک زنجیره‌ای و رسیدهای پرداخت را کامل و مرتب نگه دارید تا اگر ادعایی مطرح شد، دفاعتان محکم باشد.