ایرادات دادخواست اعلام انفساخ قرارداد و استرداد ثمن و آپارتمان
────────────────
**دادخواست**
────────────────
به: دادگاه عمومی حقوقی [شهر صدرا / شیراز]
خواسته:
۱. اعلام انفساخ قرارداد مورخ [...] (مبایعه‌نامه/صلحنامه/قرارداد تهاتر) مربوط به یک قطعه زمین باغشهری به مساحت ۹۹۵ مترمربع، پلاک ثبتی ۲۳۵۷ فرعی از ۱۱۰۳ اصلی، موسوم به بوستان اهل بیت شهر صدرا، به‌دلیل تحقق شرط فاسخ.
۲. محکومیت خوانده به استرداد ثمن نقدی پرداختی به مبلغ ۲,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (دویست و پنجاه میلیون تومان) [در صورت پرداخت نقدی، مستندات را ضمیمه کنید].
۳. محکومیت خوانده به اعادهٔ آپارتمان واقع در شهر صدرا، بولوار عرفان، [مشخصات ثبتی/پلاک] که بخشی از ثمن بوده است، [در صورت انتقال رسمی: ابطال سند انتقال و اعادهٔ مالکیت به خواهان؛ در صورت عدم امکان: پرداخت قیمت یوم الاداء آن].
۴. محکومیت خوانده به پرداخت وجه‌التزام قراردادی به مبلغ ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (پانصد میلیون تومان).
۵. محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و خسارت تأخیر تأدیه [از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان اجرای حکم، مطابق ماده ۵۲۲ ق.آ.د.م و در صورت اقتضا].
۶. [اختیاری] صدور قرار تأمین خواسته نسبت به اموال خوانده، مستند به ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م.
بهای خواسته: [مجموع مبالغ ریالی، مطابق تعرفه]
دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد مورخ [...]
۲. مستندات پرداخت ثمن نقدی [فیش/رسید/گردش حساب]
۳. مستندات تهاتر و تحویل آپارتمان [...]
۴. اظهارنامه و گواهی ابلاغ [در صورت ارسال]
۵. گواهی/استعلام عدم صدور نامه معرفی از مجمع اهل بیت [در صورت دریافت]
۶. وکالت‌نامه، کپی کارت ملی و شناسنامه
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه،
با سلام و احترام، به استحضار می‌رساند: موکله بر اساس قرارداد مورخ [...] یک قطعه زمین باغشهری به مساحت ۹۹۵ مترمربع، پلاک ۲۳۵۷ فرعی از ۱۱۰۳ اصلی، موسوم به بوستان اهل بیت شهر صدرا را از خوانده به مبلغ ۵۲,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال (معادل ۵,۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان) خریداری کرده است. از این ثمن، مبلغ ۵,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان از طریق تهاتر با یک واحد آپارتمان واقع در شهر صدرا، بولوار عرفان تسویه و مابقی (۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان) نقداً پرداخت شده است.
در بند ۶/۷ قرارداد، طرفین توافق کرده‌اند که فروشنده حداکثر تا تاریخ ۱۴۰۴/۶/۲۸ نامه معرفی جهت تنظیم سند را از مجمع اهل بیت اخذ و به خریدار تحویل دهد و در غیر این صورت، معامله منفسخ و مبلغ ۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان به‌عنوان وجه‌التزام عدم ایفای تعهد از فروشنده قابل مطالبه است.
علیرغم انقضای مهلت مقرر، خوانده نامه معرفی را اخذ و تحویل نداده است. بنابراین، به حکم ماده ۱۰ و ۲۱۹ و ۲۲۰ ق.م. و با توجه به صراحت شرط فاسخ، قرارداد از تاریخ ۱۴۰۴/۶/۲۸ [یا روز بعد از آن] منفسخ شده و هر یک از طرفین مکلف به رد عوض دریافتی است. همچنین مطابق مواد ۲۳۰ و ۲۳۱ ق.م.، خوانده متعهد به پرداخت وجه‌التزام توافقی است.
لذا با استناد به مواد فوق‌الذکر و ماده ۱۹۸ و ۵۱۵ ق.آ.د.م، صدور حکم بر محکومیت خوانده به شرح خواسته مورد استدعاست.
امضای خواهان/وکیل
────────────────
**لایحه**
────────────────
ریاست محترم شعبه [...] دادگاه عمومی حقوقی [...]
موضوع: لایحه تکمیلی در پرونده کلاسه [...]
از: وکیل خواهان، خانم سیده سودابه دهقان
به طرفیت: خانم پرینا جهانگیری
با سلام و احترام،
۱. انفساخ قهری قرارداد (شرط فاسخ)
در بند ۶/۷ قرارداد، پایان مهلت مقرر (۱۴۰۴/۶/۲۸) و عدم تحویل نامه معرفی از سوی فروشنده به‌صراحت ضمانت‌اجرای «انفساخ» پیش‌بینی شده است. عبارت «منفسخ می‌گردد» ناظر به شرط فاسخ است و با تحقق شرط (انقضای مهلت بدون ایفای تعهد)، قرارداد به‌صورت قهری و بدون نیاز به اعلام اراده یا مراجعه به دادگاه منحل می‌شود. خواسته دادخواست نیز صرفاً اعلام و تأیید این وضعیت حقوقی است، نه ایجاد آن. این امر مطابق ماده ۱۰ ق.م. و اصل حاکمیت اراده و ماده ۲۱۹ همان قانون الزام‌آور است. ایفا نشدن تعهد از طرف خوانده مسلم است، زیرا نامه معرفی تاکنون تحویل نشده است [در صورت وجود، به استعلام مجمع اهل بیت استناد شود].
۲. آثار انفساخ و رد عوضین
با انفساخ، رابطه قراردادی از تاریخ تحقق شرط زائل می‌شود. هر یک از طرفین مکلف به استرداد مال دریافتی است. در نتیجه:
الف) خوانده باید مبلغ ۲۵۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان ثمن نقدی را مسترد کند.
ب) آپارتمان واقع در بولوار عرفان که به‌عنوان ثمن تهاتر منتقل شده است باید به خواهان اعاده شود [و در صورت انتقال رسمی، سند انتقال ابطال شود]؛ در غیر این صورت، مستند به ماده ۳۰۱ و ۲۶۵ ق.م. [و مواد مرتبط ضمان قهری]، پرداخت قیمت روز آن مورد مطالبه است.
ج) همچنین از تاریخ انفساخ، تصرف خواند
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود
این متن از نظر ساختار کلی خوب است، اما قبل از ثبت چند ایراد مهم دارد که اگر اصلاح نشود ممکن است طرف مقابل دقیقاً از همان‌ها برای ایراد به خواسته استفاده کند.
مهم‌ترین موضوع «عبارت دقیق بند ۶/۷ قرارداد» است. اگر واقعاً نوشته شده باشد «در صورت عدم تحویل نامه تا تاریخ ۱۴۰۴/۶/۲۸ معامله منفسخ می‌گردد»، مبنای اعلام انفساخ قوی است؛ اما اگر عبارتی مثل «خریدار حق فسخ دارد» یا «فروشنده مکلف به پرداخت خسارت است» آمده باشد، دیگر نمی‌شود آن را خودکار شرط فاسخ دانست. بنابراین متن عین بند باید ملاک دادخواست باشد، نه برداشت از آن.
دوم، در مورد آپارتمان بهتر است بی‌جهت از واژه «تهاتر» استفاده نشود مگر قرارداد دقیقاً همین عنوان را به کار برده باشد. اگر توافق این بوده که آپارتمان بابت ۵ میلیارد تومان از ثمن به خوانده منتقل شود، بهتر است همان عبارت نوشته شود: «انتقال آپارتمان در مقام تأدیه بخشی از ثمن». این از نظر حقوقی دقیق‌تر است.
سوم، اگر آپارتمان رسماً به نام خوانده منتقل شده، خواسته صرف «اعاده آپارتمان» کافی نیست. باید مشخص شود سند رسمی انتقال با چه شماره و تاریخی تنظیم شده و حسب وضعیت، خواسته ابطال یا بی‌اعتباری سند انتقال و اعاده مالکیت نیز دقیقاً مطرح شود. اگر خوانده آپارتمان را بعداً به شخص دیگری منتقل کرده باشد، آن شخص نیز ممکن است لازم باشد طرف دعوا قرار گیرد. این قسمت را بدون استعلام مالک فعلی نباید قطعی نوشت.
چهارم، عبارت «در صورت عدم امکان اعاده، پرداخت قیمت یوم‌الاداء» باید با احتیاط نوشته شود. اگر عین آپارتمان همچنان موجود و قابل بازگرداندن است، اصل بر مطالبه همان مال است. مطالبه قیمت روز زمانی جدی‌تر می‌شود که اعاده عین واقعاً ممکن نباشد یا انتقال‌های بعدی وضعیت را تغییر داده باشد.
پنجم، مطالبه همزمان وجه التزام ۵۰۰ میلیون تومان با اعلام انفساخ اصولاً قابل طرح است اگر قرارداد صریحاً این وجه التزام را برای همین تخلف تعیین کرده باشد. اما باید دقیقاً مشخص باشد ۵۰۰ میلیون بابت «عدم اخذ و تحویل معرفی‌نامه» است، نه مثلاً صرفاً بابت تأخیر یا تخلف دیگری. متن شرط اینجا تعیین‌کننده است.
ششم، درباره خسارت تأخیر تأدیه برای ۲۵۰ میلیون تومان بهتر است بدون تفکیک از تاریخ تقدیم دادخواست نوشته نشود. باید زمان مطالبه، سررسید استرداد و شرایط ماده ۵۲۲ بررسی شود. اگر بعد از انفساخ اظهارنامه مطالبه وجه فرستاده شده، آن تاریخ می‌تواند اهمیت بیشتری داشته باشد.
هفتم، «گواهی عدم صدور نامه معرفی» خیلی مهم است. اگر چنین گواهی‌ای ندارید، بهتر است در دادخواست درخواست استعلام از مجمع اهل بیت یا مرجع مربوط را هم مطرح کنید تا خوانده نتواند بگوید نامه را گرفته یا عدم تحویل ناشی از عامل دیگری بوده است.
همچنین قبل از ثبت باید وضعیت ثبتی هر دو ملک روشن شود: زمین الآن به نام چه کسی است و آپارتمان الآن به نام چه کسی. چون اگر مالک رسمی یا منتقل‌الیه دیگری وجود داشته باشد، طرف‌های دعوا و حتی خواسته‌ها ممکن است تغییر کنند.
به نظرم فعلاً این متن را همین‌طور ثبت نکنید. عین بند ۶/۷ قرارداد، مشخصات سند آپارتمان و اینکه آپارتمان الآن به نام چه کسی است را بفرستید؛ از روی همین سه مورد می‌شود گفت خواسته‌ها دقیقاً باید چگونه چیده شوند و کدام قسمت‌های این دادخواست حذف یا اصلاح شود.