جلوگیری از سوءاستفاده یکی از وراث در فروش ملک مشاع
سلام
ملک ارثی وجود داره که همه وراث خواهان فروش اون هستن بجر یک نفر. قیمت ملک حدود ۳۵ میلیارده. هر مشتری هم که میاد اون یه نفر مخالفت میکنه و میگه من ملک و میخوام به قیمت ۲۵ میلیارد. و تمام تلاششو میکنه که ملک از طریق دادگاه بره برای مزایده که اونجا آشنا داره برای قیمت گذاری که بتونه قیمتی که میخواد بگیره. آیا قاضی به این توضیحاتی که داده شد ترتیب اثر میده؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
در این وضعیت، صرف اینکه یکی از وراث با فروش ملک موافق نیست و قیمت پایین‌تری پیشنهاد می‌دهد، به تنهایی باعث نمی‌شود دادگاه ملک را با همان قیمت مورد نظر او واگذار کند. هر وارث نسبت به سهم خودش حق دارد، اما نمی‌تواند بدون دلیل منطقی، همیشه مانع تعیین تکلیف مال مشاع شود. در مورد اینکه تمایل به مزایده کشاندن ملک دارد هم در ادامه عرض می نمایم.
اگر ملک قابل افراز و تقسیم نباشد و همه وراث به جز یک نفر قصد فروش داشته باشند، مسیر قانونی معمولاً از طریق درخواست افراز یا در صورت غیرقابل افراز بودن، درخواست فروش ملک مشاع پیگیری می‌شود. در این فرآیند، قیمت‌گذاری باید توسط کارشناس رسمی انجام شود و صرف ادعای یکی از وراث درباره قیمت، برای دادگاه ملاک نیست.
در مورد ادعای شما درباره اینکه آن وارث قصد دارد ملک را به مزایده ببرد تا با قیمت پایین‌تر خریداری کند، دادگاه صرفاً بر اساس این احتمال تصمیم نمی‌گیرد؛ اما اگر دلایلی مانند پیام‌ها، پیشنهادهای غیرمنطقی، ممانعت‌های مکرر از فروش یا قرائن دیگری وجود داشته باشد که نشان دهد هدف او سوءاستفاده از وضعیت مزایده است، می‌توانید این موارد را در پرونده مطرح کنید.
بهترین کار این است که قبل از هر اقدامی، ارزش واقعی ملک را با نظر کارشناس رسمی یا چند ارزیابی معتبر مستند کنید و در پرونده توضیح دهید که مخالفت وارث صرفاً به دلیل اختلاف قیمت و جلوگیری از فروش به قیمت واقعی است. همچنین اگر پرونده فروش مطرح شد، نسبت به نظریه کارشناسی اعتراض کنید و درخواست ارزیابی مجدد بدهید؛ چون قیمت مزایده بر اساس نظر کارشناسی تعیین می‌شود، نه صرفاً خواسته یک وارث.
نکته مهم این است که اگر واقعاً ملک حدود ۳۵ میلیارد ارزش دارد، باید بتوانید این ارزش را با دلایل کارشناسی و مستندات بازار نشان دهید، چون دادگاه به ادعای «ایشان قصد خرید ارزان دارد» به تنهایی ترتیب اثر نمی‌دهد اما به عقیده من این موضوعی هم که بیان میکنید این فرد می خواهد در روند دادگاه وارد شود هم به نظرم می آید شاید به آسانی که تصور میکنید نباشد.