خودداری خریدار از پرداخت باقیمانده ثمن به بهانه تسویه تعاونی

وقت بخیر؛

اگر فروشنده بدون اینکه امکان واقعی انتقال امتیاز تعاونی را فراهم کرده باشد، مستقیماً مطالبه ۹۰۰ میلیون تومان را مطرح کند، خریدار می‌تواند به آماده‌نبودن فروشنده برای انتقال استناد کند و دعوا با مشکل مواجه شود. بااین‌حال، از عبارت نوشته‌ شده صراحتاً برداشت نمی‌شود که فروشنده باید ابتدا تمام بدهی تعاونی را از جیب خود تسویه کند و سپس خریدار ثمن را بپردازد؛ ظاهر عبارت بیشتر نشان می‌دهد پرداخت باقیمانده ثمن و انتقال امتیاز و وکالت بلاعزل باید هم‌زمان در تاریخ ۲۰/۰۸/۱۴۰۴ انجام می‌شده است. اما در ادامه اقداماتی که باید انجام شود را خدمتتان عرض می کنم.

اولین اقدام فروشنده این است که از تعاونی مسکن شهرداری منطقه ۹ گواهی کتبی بگیرد که وضعیت امتیاز، میزان بدهی، شرایط انتقال و امکان انتقال آن به خریدار را مشخص کند. اگر انتقال منوط به پرداخت بدهی معوقی باشد که طبق قرارداد یا مقررات تعاونی بر عهده فروشنده است، ابتدا باید آن مانع برطرف شود؛ در غیر این صورت خریدار می‌تواند تا زمان فراهم‌شدن انتقال، به انجام‌نشدن تعهد متقابل فروشنده استناد کند.

برداشت شخصی خریدار هم به‌تنهایی ملاک نیست و دادگاه تمام مفاد مبایعه‌نامه، مذاکرات، پیام‌ها، عرف معاملات تعاونی و رفتار طرفین را بررسی می‌کند؛ زیرا عبارات قرارداد باید براساس معنای عرفی تفسیر شوند.

اگر تعاونی اعلام کند انتقال امکان‌پذیر است، فروشنده باید از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای خریدار اظهارنامه ارسال کند و با تعیین روز و ساعت جدید، او را برای حضور هم‌زمان در تعاونی و دفترخانه دعوت نماید. در اظهارنامه نوشته شود که فروشنده آماده انتقال امتیاز و تنظیم وکالت بلاعزل است و خریدار نیز باید هم‌زمان مبلغ ۹۰۰ میلیون تومان را پرداخت کند. تعیین تاریخ جدید ضروری است؛ زیرا تاریخ مندرج در قرارداد گذشته و باید آمادگی فعلی فروشنده برای اجرای تعهد اثبات شود.

فروشنده باید در تاریخ اعلام‌شده با تمام مدارک لازم، گواهی تعاونی و مدارک انتقال در دفترخانه حاضر شود و در صورت عدم حضور یا نپرداختن وجه توسط خریدار، گواهی عدم حضور دریافت کند. اگر دفترخانه به علت نوع امتیاز تعاونی گواهی عدم حضور صادر نکرد، حضور و آمادگی فروشنده با درخواست تأمین دلیل، گواهی تعاونی و سایر مدارک ثبت شود.

پس از آن، دادخواست با این خواسته ثبت شود:

«مطالبه مبلغ ۹٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ریال بابت باقیمانده ثمن معامله، هم‌زمان با ایفای تعهدات انتقال امتیاز و تنظیم وکالت بلاعزل از سوی فروشنده، به‌انضمام خسارت تأخیر تأدیه، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله.»

بهتر است در دادخواست صریحاً اعلام شود فروشنده آماده اجرای هم‌زمان تعهد خود است؛ زیرا وقتی پرداخت ثمن و انتقال برای یک زمان تعیین شده باشند، هر طرف می‌تواند اجرای تعهد خود را به آمادگی طرف دیگر وابسته کند.

خسارت تأخیر تأدیه را از تاریخ سررسید قراردادی، یعنی ۲۰/۰۸/۱۴۰۴، مطالبه کنید؛ اما اگر آمادگی فروشنده در آن تاریخ قابل اثبات نباشد، ممکن است دادگاه خسارت را از تاریخ اظهارنامه یا مطالبه رسمی محاسبه کند. به همین دلیل ارسال فوری اظهارنامه اهمیت زیادی دارد.

اگر در مبایعه‌نامه برای نپرداختن ثمن در موعد مقرر حق فسخ یا وجه التزام پیش‌بینی شده باشد، فروشنده می‌تواند حسب متن دقیق آن بند، به‌جای مطالبه ثمن یا همراه با خواسته‌های قابل جمع، از ضمانت اجرای قراردادی استفاده کند. در نبود شرط صریح فسخ، فروشنده نباید خودسرانه معامله را فسخ کرده یا امتیاز را به شخص دیگری واگذار کند.

عنوان: خودداری خریدار از پرداخت باقیمانده ثمن به بهانه تسویه تعاونی