آیا صاحبخانه میتواند خسارت و جریمه را از مبلغ ودیعه کم کند؟
سلام وقت بخیر.ما به مدت یک سال در خانه ای رهن و اجاره نشسته بودیم،۲۰ مرداد امسال قراردادمون تموم میشد که مادرم تیر ماه به دلیل مشکل مالی نصف پول ودیعه که میشد ۱۵۰ میلیون تومان رو از صاحب خانه درخواست کرد، ضمن اینکه صاحب خانه ملک رو تازه خریده و از خونه بازدید نکرده بود و خریده بود خونه رو و بنگاه هم موقع اجاره خونه به ما چک لیستی بابت مشکلات خانه ارائه نداد، صاحب خونه ۱۵۰ میلیون از پول پیش رو به مامانم داد و یه برگه دست نویس نوشت که اگه تا ۱۰ مرداد یعنی ده روز قبل از موعد قرارداد خونه رو خالی نکنی روزانه یک میلیون از پول ودیعه کم میکنم و مامانم هم امضا کرد.
ما هفدهم خونه رو تخلیه کردیم و صاحب ملک ۵ روز پیش به جای ۱۵۰ میلیون ۱۳۰ میلیون فرستاد برامون ۷ میلیون بابت هفت روز اضافی که موندیم و باقیش برای مشکلاتی که خونه از قبل داشت و این خانم اصلا ندیده خونه رو خریده بود و بنگاه هم بهش نگفته بود که هود خونه خراب بوده ، یا دستگیره در کابینت دوتا نداشته و غیره.. و الان اینا رپ انداختن گردن ما
و اینکه مگه نه اینکه پول ودیعه قرض الحسنست و صاحبخونه حق نداره ازش کم کنه؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
نه؛ اینکه مبلغ قرارداد «ودیعه» یا «قرضالحسنه» نامیده شده، به این معنا نیست که مالک تحت هیچ شرایطی حق مطالبه خسارت از آن را ندارد. اما مالک هم نمیتواند صرفاً با تشخیص خودش هر مبلغی را بابت خرابی خانه کم کند و شما را مجبور به پذیرش آن کند.
در مورد شما به نظرم باید ۷ میلیون و حدود ۱۳ میلیون باقیمانده را جدا از هم دید. آن برگه دستنویسی که مادرتان امضا کرده اهمیت دارد. اگر مادرتان مستأجر قرارداد بوده یا از طرف مستأجر اختیار داشته و در آن نوشته شده تا ۱۰ مرداد تخلیه کنید و در غیر این صورت روزانه یک میلیون تومان پرداخت شود، دادگاه ممکن است آن را یک توافق جدید و وجه التزام معتبر بداند؛ حتی با وجود اینکه قرارداد اصلی تا ۲۰ مرداد اعتبار داشته است. مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی اصولاً چنین توافقی را، در صورتی که معتبر منعقد شده باشد، قابل ترتیب اثر میدانند. بنابراین درباره آن ۷ میلیون نمیشود با قطعیت گفت مالک حق کسر نداشته است. اگر اجارهنامه اصلاً به نام مادرتان نبوده و ایشان اختیار امضای چنین توافقی نداشته، موضوع قابل بحثتر میشود.
اما مبلغی که بابت هود خراب، دستگیره کابینت و موارد مشابه کم شده وضعیت دیگری دارد. مستأجر فقط نسبت به خسارتی مسئول است که ناشی از تعدی یا تفریط او باشد؛ قانون مدنی صراحتاً میگوید اگر خسارت بدون تعدی یا تفریط مستأجر ایجاد شده باشد، او ضامن نیست. تعمیرات و هزینههایی که برای امکان استفاده معمول از ملک لازم است نیز اصولاً بر عهده مالک است، مگر قرارداد یا عرف خلاف آن را مقرر کرده باشد.
اینکه مالک فعلی خانه را بدون بازدید خریده و هنگام تحویل خانه به شما هم صورتجلسه یا چکلیست وضعیت ملک تنظیم نشده، به خودی خود ثابت نمیکند که شما هیچ خسارتی نزدهاید؛ ولی اثبات ادعای مالک را سختتر میکند. او باید بتواند نشان دهد مثلاً هود هنگام تحویل به شما سالم بوده و خرابی در دوره تصرف شما ایجاد شده است. صرف اینکه امروز هود خراب است یا دو دستگیره وجود ندارد، دلیل کافی برای منتسب کردن خسارت به شما نیست.
ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هم نشان میدهد که اگر موجر مدعی خسارت به ملک باشد و بخواهد آن را از محل ودیعه وصول کند، موضوع خسارت باید از طریق مرجع قضایی مطرح و میزان آن احراز شود؛ قانون اختیار نامحدودی برای کسر یکطرفه مبلغ مورد اختلاف به مالک نداده است.
برای شما بهترین کار این است که ابتدا تمام عکسها و فیلمهای ابتدای اجاره، پیامهای ردوبدلشده با بنگاه یا مالک قبلی، شهادت بنگاهدار، همسایه یا افرادی که وضعیت خانه را دیدهاند و هر پیامی درباره خرابی هود یا سایر ایرادات را نگه دارید. سپس برای مالک اظهارنامه بفرستید و مبلغی را که بدون قبول شما بابت خسارت کسر کرده مطالبه کنید و بخواهید اگر مدعی خسارت است، مستندات و دلیل انتساب آن به شما را ارائه کند.
اگر پرداخت نکرد، با توجه به اینکه مبلغ مورد اختلاف شما ظاهراً ۱۳ تا ۲۰ میلیون تومان است، دعوای مطالبه باقیمانده ودیعه در محدوده صلاحیت مالی دادگاه صلح قرار میگیرد. در آن پرونده مالک هم میتواند ادعای خسارت خود را مطرح کند و آنجاست که باید ثابت کند خرابیها در زمان شما ایجاد شدهاند. دعاوی مالی تا یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح است.
با اطلاعاتی که گفتهاید، من روی مطالبه مبلغ مربوط به «خرابیهای قبلی خانه» شانس قابلدفاعی میبینم؛ ولی درباره همان ۷ میلیون، قبل از هر اقدامی باید متن دقیق برگه دستنویس و اینکه اجارهنامه به نام چه کسی بوده بررسی شود، چون ممکن است مالک در آن قسمت مستند قراردادی قابل قبولی داشته باشد.