نحوه تنظیم توافقنامه در ازای رضایت در پرونده فروش مال غیر
خداقوت.
میخوام ازکسی که بعنوان فروش مال غیر شکایت کردم والان هم حکم جلبشو دارم وقرار شد امروز بیاد رضایت مارو بگیره. میکه یه ملک میدم مشاء ۵۷۰ متر وبقیه رو میخواد بهم رسید بده تا پایان سال تسویه کنه. بابت پایان سال مشکلی ندارم چونکه رسید خالی نمیگیرم ولی چون زمین مشاء فقط یه وکالت دستشه. منم رفتم اون محل میگن بعضی ملکها دعوایه بعضیشون خوبه. حالا جسارتا اگه الان بخوام مثلا این ملک رو بگیرم. چی بنویسم که اگه ملک مشکل داشت بتونم ازطریق قضایی یا کیفری ازش شکایت کنم وبه نرخ روز ازش بگیرم. باتشکر وخداقوت
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام وقت بخیر. با توجه به اینکه برخی قطعات آن محل دارای معارض هستند، صرفاً با «وکالتنامه» یا قولنامه، ملک را قبول نکنید و رضایت قطعی هم ندهید. وکالتنامه دلیل مالکیت نیست و حتی وکالت بلاعزل نیز ممکن است بر اثر فوت یا حجر از بین برود.
اول باید دفترخانه اصل سند مالکیت، اعتبار و حدود اختیارات وکالتنامه، بازداشت یا رهن نبودن ملک و امکان انتقال رسمی را بررسی کند. در ملک مشاع نیز عبارت «۵۷۰ متر» کافی نیست؛ باید مقدار دقیق سهم از ششدانگ، مساحت کل ملک، پلاک اصلی و فرعی و بخش ثبتی نوشته شود. سهم مشاع به معنای مالکیت یک قطعه مشخص ۵۷۰ متری روی زمین نیست، مگر اینکه تفکیک یا افراز رسمی انجام شده باشد. بهتر است توافق در شعبه اجرای احکام یا دفترخانه رسمی تنظیم شود و از متن زیر استفاده کنید:
متعهد مکلف است حداکثر تا تاریخ دقیق ............ در دفترخانه شماره ............ مقدار دقیق ............ سهم مشاع از ششدانگ پلاک ثبتی ............ فرعی از ............ اصلی، بخش ثبتی ............ به مساحت کل ............ مترمربع، که سهم انتقالی معادل ۵۷۰ مترمربع مشاع است، مستند به سند مالکیت شماره ............، به ارزش توافقی مبلغ ............ ریال، رسماً و قطعی به نام طلبکار منتقل نماید.
متعهد اقرار و تضمین مینماید ملک متعلق به مالک رسمی بوده، وکالتنامه شماره ............ مورخ ............ دفترخانه ............ معتبر و دارای اختیار صریح فروش و انتقال رسمی است و ملک قبلاً به دیگری منتقل نشده و فاقد هرگونه معارض، بازداشت، رهن، توقیف، دعوای مالکیت، حق اشخاص ثالث، منع قانونی، وقفی یا ملی بودن و محدودیت مؤثر در انتقال است.
چنانچه تمام یا قسمتی از ملک متعلق به غیر باشد، وکالتنامه فاقد اعتبار یا اختیار لازم تشخیص داده شود، انتقال رسمی ممکن نگردد، سند انتقال ابطال شود یا هرگونه معارض و حق مقدم شخص ثالث اثبات گردد، بدهی مربوط به ملک حال شده و متعهد مکلف است بنا به انتخاب طلبکار، مبلغ معادل ارزش روز سهم سالم، قابل انتقال و بیمعارض مشابه در همان منطقه را در زمان پرداخت، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، همراه با تمامی هزینههای دادرسی، کارشناسی، حقالوکاله و خسارات قانونی پرداخت نماید.
متعهد بابت عدم حضور در دفترخانه یا تأخیر در انجام هر یک از تعهدات، علاوه بر اصل تعهد، روزانه مبلغ ............ ریال بهعنوان وجه التزام پرداخت خواهد کرد. اعلام رضایت قطعی شاکی صرفاً پس از انتقال رسمی و قطعی ملک، احراز نبودن موانع ثبتی و پرداخت کامل مانده بدهی انجام خواهد شد.
برای باقی بدهی نیز «رسید» ساده نگیرید؛ اقرارنامه رسمی بدهی با مبلغ دقیق، تاریخ دقیق پرداخت، چک صیادی ثبتشده یا ضامن معتبر دریافت کنید. بهجای «تا پایان سال» روز، ماه و سال دقیق نوشته شود.
طبق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در صورت متعلقبهغیر درآمدن ملک، انتقالدهنده مسئول است و در شرایط قانونی باید ثمن و غرامات خریدار را جبران کند. رویه وحدترویه شماره ۸۱۱ نیز کاهش ارزش ثمن را قابل محاسبه بر مبنای اموال مشابه دانسته است؛ بااینحال، شرط قراردادی روشن و تضمین مالی جداگانه، وصول طلب را مطمئنتر میکند.
عبارت «اگر ملک مشکل داشت حق شکایت کیفری دارم» بهتنهایی جرم ایجاد نمیکند؛ کیفری بودن موضوع به اثبات فریب، علم انتقالدهنده و انتقال مال متعلق به غیر بستگی دارد. بنابراین تا زمانی که استعلام دفترخانه و انتقال رسمی انجام نشده، رضایت منجز و بیقیدوشرط ندهید و متن نهایی را با اصل سند و وکالتنامه به وکیل ملکی نشان دهید.