شکایت از مستاجر بابت عدم تخلیه
ملکی در ابان ماه سال 1404 خریداری کردم فروشنده تا پایان تیرماه مهلت گرفت و به عنوان مستاجر ملک در تصرف باقی ماند. الان بعد از گذشت 27 روز عنوان کرده است که تا پایان شهریور مهلت می خواهد. با توجه به اینکه بنده نیز مستاجر هستم و باید تخلیه کنم ایا راهی جهت تخلیه منزل وجود دارد؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
اگر مهلت مکتوب فروشنده برای تخلیه تمام شده باشد، او حق ندارد بدون رضایت شما تا پایان شهریور در ملک بماند و می‌توانید برای تحویل و تخلیه ملک اقدام کنید.
اگر بین شما قرارداد اجاره مستقل، دارای مدت مشخص، ثبت سامانه‌ای و کد رهگیری وجود دارد، پس از پایان مدت می‌توانید از طریق دفتر خدمات قضایی، درخواست تخلیه را در دادگاه صلح محل وقوع ملک ثبت کنید. رسیدگی به درخواست‌های تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح است.
اما اگر فقط در مبایعه‌نامه نوشته شده که فروشنده تا پایان تیر در ملک بماند و قرارداد اجاره جداگانه‌ای ندارید، خواسته مناسب معمولاً «الزام فروشنده به تحویل مبیع» است، نه دستور تخلیه فوری. اگر سند رسمی هنوز به نام شما منتقل نشده، ممکن است لازم باشد الزام به تنظیم سند رسمی را نیز همراه آن مطالبه کنید.
اکنون برای فروشنده اظهارنامه بفرستید و اعلام کنید با تمدید مهلت موافق نیستید و باید در مدت کوتاهی ملک را تخلیه و تحویل دهد. اگر در قرارداد برای تأخیر در تحویل خسارت روزانه تعیین شده، همان مبلغ را نیز از پایان مهلت مطالبه کنید؛ در غیر این صورت امکان مطالبه اجرت‌المثل مدت تصرف بعد از پایان اجازه وجود دارد. طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، ادامه تصرف مستأجر بدون اجازه مالک پس از پایان مدت موجب تعلق اجرت‌المثل است.
مستأجر بودن شما و نیازتان به سکونت، باعث صدور فوری حکم خارج از تشریفات نمی‌شود، اما می‌توانید آن را برای نشان‌دادن فوریت موضوع در دادخواست ذکر کنید. شخصاً قفل را عوض نکنید و آب، برق یا گاز را قطع نکنید؛ تحویل ملک باید با توافق یا از طریق اجرای حکم انجام شود.
ایا مصوبه ابلاغ شده دولت مبنی بر تمدید تمامی قراردادهای اجاره به صورت خودکار خللی در شکایت بنده با توجه به اینکه 27 روز از موعد تخلیه گذشته ایجاد خواهد کرد؟
دوما با توجه به بدقولی هایی که انجام داده از لحاظ تخلیه واحد بنده یک ماه قبل مقداری اسباب با مجوز مستاجر داخل منزل بردم و در انتظار سه هفته اینده که مستاجر تخلیه و بنده الباقی وسایل را ببرم که متاسفانه اعلام کردند که تا شهریور 1405 امکان تخلیه وجود ندارد.
ایا این موضوع بردن بخشی از وسایل خللی در شکایت ایجاد نمی کند؟
سوما بنده در حال حاظر بدلیل اتمام قرارداد اجاره مجبور به تخلیه شده و به جای رفتن به منزل خریداری شده بدلیل عدم تخلیه مستاجرم ناچار به خانه بدوشی شده ام که بسیار عذاب اوار است ایا این موضوع کمکی به حکم سریع دادن قاضی می کند؟
بسیار ممنونم
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
مصوبه تمدید دوماهه مربوط به قراردادهایی است که موعد پایان آن‌ها در زمان جنگ یا شرایط اضطراری بوده است. بنابراین اگر قرارداد شما در اول تیر ۱۴۰۵ تمام شده، بر اساس ظاهر متن مصوبه، تمدید دوماهه جنگی نباید شامل آن شود؛ مگر اینکه مرجع قضایی بازه اضطرار را تا آن تاریخ محسوب کند. خود وزارت راه نیز اعلام کرده بود که محدوده دقیق «مقطع اضطرار» در مصوبه اولیه شفاف نبوده است.
بااین‌حال، مصوبه جدیدتری در اول تیر ۱۴۰۵ ابلاغ شده که اصل را بر تمدید خودکار یک ساله قراردادهای اجاره قرار داده است. البته فروش رسمی ملک و همچنین نیاز شخصی مالک به سکونت، در صورت احراز دادگاه از استثناهای آن هستند. بنابراین اگر سند رسمی ملک به نام شما منتقل شده یا ثابت کنید به دلیل پایان اجاره منزل فعلی واقعاً برای سکونت به این ملک نیاز دارید، همچنان امکان درخواست تخلیه وجود دارد.
پایان قرارداد اجاره فعلی و نداشتن محل سکونت، موجب صدور خودکار و فوری حکم نمی‌شود، ولی مدرک مهمی برای اثبات نیاز شخصی شما به ملک است. قرارداد اجاره خود، اخطار تخلیه، سند خرید و پیام‌های مربوط به وعده‌های تخلیه را ضمیمه دادخواست کنید.
اگر فروشنده فقط طبق مبایعه‌نامه تا تاریخ مشخصی اجازه تصرف داشته و قرارداد اجاره مستقل تنظیم نشده، عنوان مناسب دعوا ممکن است «الزام به تحویل مبیع» باشد، نه صرفاً تخلیه مستأجر.