نگرانی بابت خرید واحد از یکی از مالکین در مشارکت در ساخت
بنده یک واحد آپارتمان خریدم که ۱۸ واحد که ۶ تا مالک بودن با دو تا سازنده که واحدها آخرهای تکمیلش بود من واحد از یکی از مالک ها که سهمش شده بود خریدم رفتیم بنگاه سندش سبز بود ولی برای ساخت همه مالک ها سند داده بودن دست سازنده و تقسیم نامه داشتند.
تو بنگاه اول یک قولنامه دستی یعنی همون مبایعه نامه نوشتیم و قرار شد بریم برای ثبت دفتر استاد مدارک که بردیم دفترخانه گفت به سازنه باید پول بیمه نمیدونم یکسری مدلرک آماده نبود گفت برید در سامانه ثبت اسناد و مستغلات کشور ثبت کنید که ما هم این کار کردیم و واحد بنده تحویل گرفتم و داخلش ساکنم که قرار شد واحد که مشاعاتش هنوز تکمیل میکنند و در حال کامل شدن هست توی قرارداد نوشتیم تا اسفند امسال سند بزنیم و همه مالکها به عنوان شاهد اومدن امضا کردن حتی تقسیم نامه هم امضا شد که این واحد در این طبقه از خانم فلان به بنده فروخته شده من نگران اینم که سند این خانم که سبز بود البته فکر کنم سند های مالک ها باطل تا پامنار بیاد سند جدید بیاد
پاسخ حقوقی ایران لگال:
سلام و شب بخیر؛
نگرانی شما بی‌مورد نیست؛ مخصوصاً اگر سند مالکیت خانمی که از او خریده‌اید بعد از اجرای قانون جدید صادر شده باشد. در این حالت اگر معامله فقط در حد قولنامه دستی بنگاه باقی مانده باشد، بعداً برای الزام به تنظیم سند می‌تواند مشکل جدی ایجاد کند؛ چون معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ باید از مسیر رسمی مقرر در قانون ثبت شوند.
اما از توضیحات شما چند نکته مثبت وجود دارد، اینکه ملک را از یکی از مالکین رسمی خریده‌اید، تقسیم‌نامه وجود دارد، واحد مشخصاً در سهم همان خانم قرار گرفته، سایر مالکین نیز تقسیم‌نامه و فروش این واحد را امضا کرده‌اند، واحد تحویل شما شده و در آن سکونت دارید. مهم‌تر از همه گفته‌اید معامله را بعداً در سامانه سازمان ثبت نیز ثبت کرده‌اید. اگر ثبت سامانه‌ای شما همان ثبت رسمی موردنظر قانون و دارای شناسه یا سابقه قابل استعلام باشد، وضعیتتان بسیار بهتر از یک قولنامه عادی است.
اینکه اسناد اولیه مالکین هنگام ساخت در اختیار سازنده بوده نیز به خودی خود به معنی از بین رفتن مالکیت آنان نیست. در پروژه‌های مشارکت در ساخت، پس از تکمیل مراحل ثبتی، سهم‌ها و واحدهای اختصاصی مشخص و برای واحدها سند تفکیکی صادر میشود. مقررات جدید حتی امکان ثبت رسمی تقسیم‌نامه و صدور شناسه یکتا برای هر واحد را پیش از پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی پیش‌بینی کرده است.
فقط یک نکته مهم این است که امضای سایر مالکین به عنوان «شاهد» با اینکه خودشان به عنوان طرف قرارداد تعهد به انتقال سند داده باشند یکسان نیست. ولی اگر همه مالکین خودِ تقسیم‌نامه را نیز امضا کرده‌اند و در آن صراحتاً این واحد به سهم فروشنده اختصاص یافته، مدرک بسیار مهمی به نفع شماست.
الان بهتر است از سامانه، نسخه قرارداد ثبت‌شده و کد یا شناسه آن را دریافت و نگهداری کنید و همچنین تصویر سند فروشنده، قرارداد مشارکت در ساخت و تقسیم‌نامه امضاشده همه مالکین را داشته باشید. بررسی کنید سند فروشنده دقیقاً چه تاریخی صادر شده و ثبت سامانه‌ای شما در چه قالبی انجام شده است؛ همین دو مورد تعیین می‌کند معامله از نظر قانون جدید چه وضعیتی دارد.
برای اسفند هم اگر مقدمات سند آماده نشد، موضوع را رها نکنید. بسته به وضعیت پروژه ممکن است لازم باشد الزام به اخذ پایان‌کار، انجام تفکیک و تنظیم سند رسمی را مطالبه کنید. اینکه دقیقاً چه اشخاصی باید طرف دعوا قرار گیرند، به قرارداد مشارکت و وضعیت مالکیت ثبتی زمین بستگی دارد.
همه مالک ها خودشون سند جدا دلشتن چون آپارتمان قدیمی ۶ واحدی بود پس چون هر کی سند داشته مالکها اومدن امضا کردن به عنوان شاهد درسته دیگه؟کاتب معتبر یا سامانه معاملات و مستغلات کشور بالای قرداد سامانه زده حتی پیش فروش
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
این توضیح جدید بخشی از نگرانی قبلی را کمتر می‌کند؛ چون اگر هر شش مالک ساختمان قدیمی سند مستقل داشته‌اند و همگی تقسیم‌نامه را امضا کرده‌اند، این سند برای اثبات اینکه واحد موردنظر طبق توافق مالکان به همان خانمی که از او خریده‌اید اختصاص یافته، مدرک مهمی است. اینکه همان مالکان قرارداد شما را هم امضا کرده‌اند، باز هم به نفع شماست.
فقط یک ظرافت دارد اگر زیر قرارداد شما عنوانشان صرفاً «شاهد» نوشته شده باشد، از نظر حقوقی نمی‌شود گفت هر شش نفر فروشنده شما بوده‌اند؛ ولی امضایشان حداقل قرینه مهمی است که از فروش واحد اطلاع داشته‌اند. ارزش اصلی‌تر برای شما همان تقسیم‌نامه‌ای است که همه مالکان امضا کرده‌اند و در آن مشخص شده این واحد سهم فروشنده شماست. اگر در خود تقسیم‌نامه یا ذیل آن حتی به فروش همین واحد به شما هم اشاره شده باشد، وضعیت بهتر هم میشود.
اما درباره سامانه یک نکته را حتماً بررسی کنید. «سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور» با «کاتب» یکی نیست. اداره حقوقی قوه قضاییه هم صراحتاً این دو را از هم تفکیک کرده؛ سامانه معاملات املاک و مستغلات برای ثبت معاملات و شناسه رهگیری بوده، در حالی که کاتب درگاه خدمات سازمان ثبت برای اتصال به «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» است.
بنابراین صرف اینکه بالای برگه نوشته «سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور» و نوع قرارداد هم «پیش‌فروش» درج شده، هنوز به‌تنهایی به معنای این نیست که قرارداد شما همان ثبت رسمی جدید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است. عنوان «پیش‌فروش» روی قرارداد هم به‌تنهایی آن را سند رسمی پیش‌فروش نمی‌کند؛ قانون برای پیش‌فروش تشریفات ثبتی مشخصی در نظر گرفته است.
از طرف دیگر، در مقررات جدید امکان ثبت «قرارداد یکسان» مستقیماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد پیش‌بینی شده و چنین قراردادی با شرایط قانونی، احراز هویت طرفین و شاهدان می‌تواند بدون مراجعه اولیه به دفترخانه در سامانه ثبت شود. پس باید دقیقاً بفهمیم قرارداد شما از کدام نوع است.