مطالبه خسارت و ضرر ناشی از خرید زمین معارض دار
سلام وقتتون بخیر من حدود ۲سال پیش زمینی خریداری کردم ومجبور شدم ۷۰ گرم طلا بفروشم با قیمت خیلی ارزون وپولشو تسویه کردم وموقع قولنامه به مالک گفتم این زمین شما هیچ مشکلی ندارد گفت این زمین شسته ورفته هست کوچک ترین مشکلی نداره وبنگاه دارم گفت هیچ مشکلی نداره.
خلاصه بعد از مدتی که گذشت یه صاحب برای زمین پیدا شد واومد که این زمین مال منه ویه چند تا برگه وقولنامه داشت خلاصه منم رفتم دیوار دورتادور ساختم اون بنده خدا مدعی شده بود اومدن شبونه دیوارو خراب کردن بدشم ما رفتیم پیش بنگاه وصاحب زمین گفتیم شما که گفته بودین این زمین هیچ مشکلی نداره خلاصه صاحب زمین گفت حلش میکنم خلاصه هر دو طرفت رفتن شکایت کردن دادگاه میرفتن این شکایت اینا حدود فکر کنم یک سال خورده ای طول کشیده تا الان خلاصه زمینی که خریده بودم ۶۰۰ میلیون الان شده ۸۰۰ و طلاهایی که فروخته بودم الان باهاشون میشد الان یه خونه تو منطقه خودمون بخرم.
ازون طرفم اینقد این قضیه طول کشید که مصاله چند برابر شد یعنی اون موقع من میتونستم این زمینو با ۷۰۰ الی۸۰۰ میلیون درست کنم الان نمیتونم با ۲ میلیارد درستش کنم یعنی هم طلاهام رفت هم مصاله خیلی خیلی رفت بالا ضرر در ضرر الان اصل حرف من اینه که ایا موقعی که مشکل زمین حل شد انشاالله میتونم خسارت مصالح که رفته بالا ازش بگیرم یا نه؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود؛
اینجا ضرر شما فقط این نیست که زمین معارض پیدا کرده؛ ضرر اصلی این است که فروشنده و حتی بنگاه به شما اطمینان داده‌اند زمین بی‌مشکل است و همین اطمینان باعث شده طلا بفروشید، پول بدهید و بعد مدت طولانی درگیر دعوا و توقف ساخت شوید. اما برای گرفتن خسارت، دادگاه صرفاً با گفتن اینکه مصالح گران شده حکم نمی‌دهد؛ باید مواردی که در ادامه عرض می نمایم را ثابت کنید به اینصورت که مشکل زمین از قبل وجود داشته، فروشنده آن را پنهان کرده یا لااقل برخلاف تعهد، ملکی تحویل داده که امکان استفاده عادی و ساخت و ساز نداشته است.
اگر نهایتاً مشخص شود فروشنده مالک نبوده، یا زمین معارض داشته، یا معامله‌ای که به شما کرده موجب محروم شدن شما از استفاده از زمین شده، می‌توانید علیه فروشنده دادخواست بدهید؛ بسته به نتیجه پرونده، خواسته می‌تواند «فسخ معامله و مطالبه ثمن به نرخ روز یا خسارات»، یا «مطالبه خسارات ناشی از فروش ملک معارض‌دار و عدم امکان انتفاع»، یا در صورت اثبات سوءنیت، شکایت کیفری مثل فروش مال غیر یا کلاهبرداری باشد.
درباره افزایش قیمت مصالح، مطالبه آن سخت‌تر از اصل پول و هزینه‌های مستقیم است، ولی غیرممکن نیست. شما باید نشان دهید اگر معارض و دعوا نبود، در همان زمان امکان ساخت داشته‌اید و تأخیر دقیقاً به علت مشکل حقوقی زمین بوده است. مدارکی مثل فاکتور یا پیش‌فاکتور مصالح آن زمان، قرارداد با بنا یا پیمانکار، عکس دیوارکشی، گزارش تخریب دیوار، پرونده‌های دادگاه، اظهارنامه به فروشنده، شهادت بنگاه و پیام‌های فروشنده که گفته «حلش میکنم» مهم است. در نهایت دادگاه معمولاً موضوع را به کارشناس می‌دهد تا میزان خسارت قابل مطالبه را بررسی کند.
اما درباره طلایی که فروختید و اینکه اگر نگه می‌داشتید الان ارزشش بیشتر بود، گرفتن کل تفاوت قیمت طلا معمولاً دشوارتر است؛ چون دادگاه‌ها معمولاً خسارت‌های قطعی و مستقیم را راحت‌تر می‌پذیرند، نه هر سود احتمالی یا فرصت از دست‌رفته. با این حال اگر بتوانید ثابت کنید مجبور به فروش طلا برای همین معامله شده‌اید و معامله به دلیل تقصیر فروشنده دچار مشکل شده، می‌توان این موضوع را به عنوان بخشی از خسارت و کاهش قدرت خرید مطرح کرد، ولی نتیجه قطعی نیست.
بهترین کار این است که فعلاً همه مدارک پرونده معارض، قولنامه، رسیدهای پرداخت، پیام‌های فروشنده و بنگاه، عکس تخریب دیوار و مدارک فروش طلا را نگه دارید و یک اظهارنامه رسمی به فروشنده بدهید که به علت معارض و توقف ساخت، مسئول جبران کلیه خسارات هستید. بعد از روشن شدن تکلیف مالکیت زمین، بر اساس نتیجه آن پرونده باید دعوای اصلی خسارت یا فسخ/مطالبه وجه را تنظیم کنید.