تخلیه مستأجر بعد از خرید ملک و امتناع از تحویل آپارتمان
با سلام در تاریخ ۲۴مرداد ۱۴۰۵ من یک واحد آپارتمان خریدم با ضمانت تخلیه تا ۲۰ شهریور ۱۴۰۵. خود مستاجر میگفت تخلیه میکنم و امد قولنامه خرید هم به عنوان شاهد امضا زد و یک تعهد جهت تخلیه واحد امضا و اثر انگشت زد و بیش از ۵۰٪پول پیش که داده بود طی چک بهش تحویل دادیم و برداشت کرد. اما میگه خونه گیرم نیومده و از طرفی خودمم مستاجرم و صاحب خانه خونه رو میخواد و باید تخلیه کنم. آیا گرفتن حکم تخلیه زمان بر می باشد؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
درود فراوان؛
در شرایطی که توضیح داده‌اید، چون شما بعد از خرید ملک، برای تخلیه با مستأجر توافق کرده‌اید و ایشان هم علاوه بر امضای مبایعه‌نامه، تعهد جداگانه برای تخلیه داده و بخشی از مبلغ ودیعه را نیز دریافت کرده است، وضعیت شما نسبت به حالتی که هیچ توافقی وجود نداشته، بهتر است.
اما نکته مهم این است که صرف داشتن تعهد تخلیه به این معنا نیست که اگر مستأجر تخلیه نکرد، همان روز بتوانید او را خارج کنید. باید از مسیر قانونی اقدام شود و نوع قرارداد اجاره و مدارک موجود بررسی شود.
در مورد اینکه گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد، بستگی دارد که قرارداد اجاره، شرایط صدور دستور تخلیه فوری را داشته باشد یا نیاز به طرح دعوای تخلیه باشد. اگر شرایط دستور تخلیه فوری وجود داشته باشد، معمولاً روند آن سریع‌تر است؛ اما اگر اختلاف ایجاد شود، مثلاً مستأجر ادعای مهلت یا حقی داشته باشد، ممکن است زمان بیشتری طول بکشد.
ابتدا تمام مدارک را آماده کنید از جمله مبایعه‌نامه خرید، تعهد تخلیه با امضا و اثر انگشت مستأجر، مدرک پرداخت مبلغی که بابت ودیعه به او داده‌اید، رسید چک یا برداشت وجه و هر پیام یا مدرکی که نشان دهد مستأجر متعهد به تخلیه در تاریخ مقرر شده است.
سپس بهتر است قبل از پایان مهلت، یک اظهارنامه رسمی برای مستأجر ارسال کنید و اعلام کنید با توجه به تعهد کتبی ایشان، ملک باید در تاریخ مقرر تخلیه و تحویل شود. این کار بعداً در پرونده تخلیه نشان می‌دهد که شما به صورت رسمی درخواست اجرای تعهد را مطرح کرده‌اید.
همچنین توجه کنید که چون شما خودتان مستأجر هستید و مالک شما نیز درخواست تخلیه دارد، بهتر است موضوع را به تأخیر نیندازید و بلافاصله پس از پایان مهلت یا حتی نزدیک به آن، اقدام قانونی را شروع کنید.
ما در یک مجتمع 15 واحدی ساکن هستیم همگی مالک بجز 2 نفر.از جایی که یکی از مالکین فرزندش دزد است و اعتیاد دارد بارها باعث سرقت دوربین ها و اقلام گوناگون در ساختمان شده.یک صورت جلسه هم تنظیم کردیم و مالکین قصد شکایت دارن از واحد مورد نظر ایا امکان خروج مالک از ملکش وجود دارد یا عدم حضور فرزند در ساختمان. برای این کار باید وکیل بگیریم؟؟ ایا میشود همگی به یک وکیل وکالت بدیم جهت پیگیری؟؟؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
اگر واقعاً سرقت، تخریب یا ایجاد مزاحمت توسط فرزند یکی از مالکین قابل اثبات باشد، ساکنان می‌توانند از طریق قانونی موضوع را پیگیری کنند؛ اما صرف اینکه فرزند یک مالک معتاد است یا سابقه بدی دارد، به تنهایی باعث نمی‌شود بتوان مالک را از ملک خود خارج کرد یا مالکیت او را از بین برد. مالک نسبت به واحد خود حق مالکیت دارد و نمی‌توان صرفاً به دلیل رفتار فرزند، او را مجبور به فروش یا ترک ملک کرد.
اما اگر رفتارهای انجام‌شده باعث ایجاد مزاحمت جدی، تهدید امنیت ساکنان، تخریب اموال مشاع یا تکرار سرقت‌ها شود، می‌توان علیه شخص خاطی اقدام کیفری کرد و در صورت وجود دلایل کافی، از مراجع قضایی درخواست رسیدگی، جبران خسارت و در شرایط لازم جلوگیری از ادامه مزاحمت را مطرح کرد. همچنین می‌توان بررسی کرد که آیا امکان طرح دعوا برای محدود کردن حضور شخص مزاحم در مشاعات ساختمان وجود دارد یا خیر که به شرایط پرونده و مدارک بستگی دارد.
برای اقدام بهتر، ابتدا مدارکی مانند صورتجلسه ساختمان، فیلم دوربین‌ها (در صورت وجود)، گزارش کلانتری، شهادت ساکنان، فاکتور خسارت‌ها و هر مدرکی که ارتباط فرد با سرقت‌ها را نشان دهد جمع‌آوری کنید. صرف تنظیم صورتجلسه داخلی ساختمان کافی نیست و باید موضوع از مسیر قانونی اثبات شود.
در مورد گرفتن وکیل نیز الزامی نیست، اما با توجه به اینکه چند مالک درگیر هستند و پرونده ممکن است نیاز به پیگیری کیفری و حقوقی همزمان داشته باشد، داشتن وکیل می‌تواند روند کار را منظم‌تر کند. بله، همه مالکین می‌توانند به یک وکیل مشترک وکالت بدهند، مشروط بر اینکه منافع و خواسته همه آنها یکسان باشد و در وکالت‌نامه حدود اختیارات و موضوع پیگیری به‌طور دقیق مشخص شود.
اقدام عملی این است که ابتدا علیه شخصی که مرتکب سرقت یا تخریب شده با مدارک کافی اقدام کنید و سپس بر اساس نتیجه پرونده و شدت مزاحمت، درباره اقدامات بعدی نسبت به محدود کردن حضور وی در ساختمان تصمیم‌گیری شود.