آیا برادر می‌تواند املاک قولنامه‌ای پدر فوت شده را به نام خود بزند؟
پدرم فوت کرده املاکش قولنامه ای هست و مدارک دست برادرم هست میخواستم بپرسم می‌تونه به نام خودش بزنه
پاسخ حقوقی ایران لگال:
وقت بخیر؛
اگر دست روی دست بگذارید، خطر ایجاد یک پرونده سنگین و چندساله وجود دارد؛ چون املاک قولنامه‌ای هنوز سند رسمی روشنی ندارند و اصل مدارک نیز در اختیار برادرتان است. او ممکن است با استفاده از قولنامه‌ها، تصرف ملک، گواهی محلی یا تنظیم اسناد جدید تلاش کند خودش را مالک معرفی کند. بااین‌حال، صرف در دست داشتن مدارک، او را مالک تمام املاک نمی‌کند و قانوناً فقط نسبت به سهم‌الارث خودش حق دارد. با این حال راهکاری برایتان در ادامه مشخص نموده ام که جلوی خطر را بگیرید.
پس از فوت پدرتان، اموالی که تا زمان فوت متعلق به ایشان بوده میان تمام وراث مشترک است. برادرتان نمی‌تواند بدون رضایت سایر ورثه تمام ملک را به نام خودش بزند یا بفروشد؛ مگر اینکه ثابت کند پدرتان پیش از فوت، آن ملک را واقعاً به او فروخته یا منتقل کرده است. ادعای شفاهی کافی نیست و انتقال باید با مدارک معتبر اثبات شود.
اولین اقدام شما این است که گواهی انحصار وراثت را از سامانه سهیم ثبت‌احوال دریافت کنید. سپس از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای برادرتان اظهارنامه بفرستید و رسماً بخواهید اصل یا تصویر تمام قولنامه‌ها و مدارک املاک پدرتان را ارائه کند و از هرگونه فروش، انتقال یا درخواست سند انفرادی خودداری نماید. این اظهارنامه بعداً ثابت می‌کند که سایر ورثه از ابتدا با مالکیت انحصاری او مخالف بوده‌اند.
هم‌زمان از طریق دفتر خدمات قضایی این درخواست‌ها را در دادگاه صلح آخرین محل اقامت پدرتان ثبت کنید درخواست تحریر ترکه، مهروموم ترکه و تأمین دلیل نسبت به املاک و اسناد متعلق به متوفی
در درخواست، مشخصات تقریبی تمام زمین‌ها و املاک، محل وقوع آنها، نام فروشندگان قبلی، بنگاه تنظیم‌کننده قولنامه و این موضوع را که اصل مدارک در اختیار برادرتان است، بنویسید. اگر مشخصات دقیق املاک را ندارید، شهادت مطلعان، قبوض، مدارک کشاورزی، پیام‌ها، رسیدهای پرداخت پدرتان و اطلاعات بنگاه را جمع‌آوری کنید.
برای هر ملک نیز ممکن است لازم باشد دادخواستی با عنوان «اثبات مالکیت مورث نسبت به ملک قولنامه‌ای و حسب مورد الزام به تنظیم سند رسمی و تقسیم ترکه» مطرح کنید. در همان دادخواست، «دستور موقت منع هرگونه نقل‌وانتقال و اقدام ثبتی تا پایان رسیدگی» را بخواهید. یک نسخه از دستور دادگاه را نیز به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه کنید.
اگر هنوز ملک به نام فروشنده قبلی است، برای او نیز اظهارنامه ارسال کنید و اطلاع دهید خریدار فوت کرده و ملک متعلق به ترکه و تمام وراث است؛ بنابراین نباید بدون رضایت همه ورثه یا دستور دادگاه، سند را فقط به نام برادرتان منتقل کند.
اگر برادرتان با جعل امضا، تنظیم قولنامه خلاف واقع یا انتقال سهم سایر ورثه اقدام کند، موضوع می‌تواند حسب مدارک تحت عناوینی مانند «جعل و استفاده از سند مجعول» یا «انتقال مال غیر» قابل شکایت کیفری باشد. ولی بهتر است قبل از وقوع انتقال، با تحریر ترکه، اظهارنامه و دستور موقت جلوی ایجاد سند و معامله جدید را بگیرید.
مهم‌ترین اشتباه در این وضعیت، صبرکردن تا زمانی است که برادرتان سند یا خریدار جدیدی وارد پرونده کند. اصل قولنامه در دست او مالکیت ایجاد نمی‌کند، اما تعلل شما می‌تواند اثبات حق سایر ورثه را بسیار دشوارتر کند.