شکایت بابت تغییر نقشه و تعداد واحدها بعد از پیش‌ فروش

با سلام؛

اگر فکر می‌کنید صرف اینکه در قولنامه نوشته شده ۵ طبقه دو واحدی باعث می‌شود دادگاه فوراً جواز ۵ طبقه چهار واحدی + مغازه را کنار بگذارد، متأسفانه به این سادگی نیست؛ مخصوصاً اگر قرارداد پیش‌فروش رسمی نباشد یا مشخصات واحد شما دقیق نوشته نشده باشد. تغییر جواز می‌تواند باعث شود فروشنده ادعا کند واحد شما همچنان قابل تحویل است و فقط نقشه کلی پروژه عوض شده. اما موضوع شما بدون راهکار نیست و اگر در قرارداد، تعداد واحدها و مشخصات ساختمان جزء تعهد صریح فروشنده بوده، همین اختلاف می‌تواند مبنای جدی برای الزام او به رعایت تعهد، مطالبه خسارت و در بعضی شرایط حتی فسخ قرارداد باشد.

قانون پیش‌فروش ساختمان صراحتاً «تعداد طبقات و کل واحدها، کاربری، مساحت و مشخصات معماری» را از اطلاعات مؤثر قرارداد می‌داند. بنابراین اینکه ساختمان از دو واحد در هر طبقه به چهار واحد در هر طبقه تبدیل شده و مغازه هم اضافه شده، تغییر جزئی محسوب نمی‌شود؛ ممکن است روی قدرالسهم عرصه، مشاعات، پارکینگ، انباری، تراکم و حتی ارزش واحد شما اثر بگذارد.

نکته تعیین‌کننده این است که در قولنامه دقیقاً چه چیزی خریده‌اید. اگر نوشته شده مثلاً «واحد جنوبی طبقه سوم از ساختمان پنج‌طبقه دو واحدی، با متراژ ... و پارکینگ ...»، موقعیت شما بسیار قوی‌تر از حالتی است که فقط نوشته باشند «یک واحد از پروژه». طبق مواد ۲۱۹ تا ۲۲۱ قانون مدنی، فروشنده اصولاً ملزم به اجرای همان تعهد قراردادی است و تغییر یک‌طرفه مشخصات تعهد می‌تواند برای او مسئولیت ایجاد کند.

اگر اجرای همان مشخصات دیگر به علت جواز جدید عملاً ممکن نباشد، آن وقت باید بررسی شود آیا می‌توانید قرارداد را فسخ کنید و وجوه و خساراتتان را مطالبه کنید یا باید ابتدا الزام فروشنده به اجرای تعهد را بخواهید. قانون پیش‌فروش نیز در صورت تخلف پیش‌فروشنده، علاوه بر خسارت، امکان اعمال خیارات را منتفی ندانسته است.

یک نکته مهم دیگر اینکه قرارداد را در «سامانه املاک و اسکان» ثبت کرده‌اید برای اثبات وجود قرارداد مفید است، اما باید مشخص شود آیا قرارداد پیش‌فروش شما به شکل رسمی و در سامانه ثبتی مربوط نیز ثبت شده یا خیر. قانون پیش‌فروش، قرارداد پیش‌فروش را اصولاً رسمی می‌خواهد و مقررات جدید ثبت رسمی هم در این زمینه سخت‌گیرانه‌تر شده‌اند.

بله، عکس قولنامه را ارسال کنید؛ اتفاقاً در این پرونده چند کلمه قرارداد می‌تواند نتیجه را عوض کند. (در سوال تکمیلی بعدی، سوالات را مطرح کنید و درخواست ارسال عکس را در متن بنویسید تا نحوه ارسال را برایتان ارسال کنیم) صفحات مربوط به مشخصات واحد، تعداد طبقات و واحدها، متراژ، پارکینگ و انباری، حق تغییر نقشه یا جواز، شرایط فسخ، خسارت و امضای طرفین را بفرستید. اطلاعاتی مثل کد ملی، شماره تلفن و آدرس دقیق را می‌توانید بپوشانید. بعد می‌شود دقیق گفت بهترین خواسته شما «الزام به انجام تعهد»، «فسخ و استرداد وجه»، «خسارت» یا ترکیبی از این موارد است.