تخلیه فروشنده بعد از پایان مهلت سکونت و مطالبه خسارت روزانه عدم تحویل ملک

وقت بخیر؛

اگر در مبایعه‌نامه برای تحویل ملک موعد مشخص شده و برای «عدم انجام تعهد» روزانه یک میلیون تومان تعیین شده باشد، اصل مطالبه این خسارت قابل طرح است؛ اما باید دید این شرط دقیقاً ناظر به تأخیر در تحویل ملک هست یا نه.

برای پس گرفتن ملک، اول باید متن مبایعه‌نامه را از دو جهت بررسی کنید. اگر در همان قرارداد صریحاً آمده فروشندگان با مبلغ ۶۰۰ میلیون تومان تا یک سال در ملک می‌مانند و تاریخ پایان این مهلت قابل تعیین است، با پایان آن مدت، ادامه تصرف بدون رضایت شما مبنای درخواست تخلیه است. عقد اجاره نیز طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی با انقضای مدت پایان می‌یابد و ادامه تصرف بدون اجازه مالک می‌تواند موجب مسئولیت نسبت به مدت تصرف بعدی شود.

با توجه به اینکه قرارداد شما در سال ۱۴۰۴ منعقد شده، شکل تنظیم قرارداد هم اهمیت دارد. ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستأجر، ثبت مشخصات اجاره و اخذ شناسه رهگیری را پیش‌بینی کرده است. با این حال عدم ثبت قرارداد، اصل حق شما برای مراجعه به دادگاه و مطالبه تخلیه را از بین نمی‌برد؛ ممکن است فقط مسیر پرونده از «دستور سریع تخلیه» به رسیدگی قضایی عادی‌تر تغییر کند. دعاوی و درخواست‌های مربوط به تخلیه عین مستأجره اکنون در صلاحیت دادگاه صلح است.

اگر مبایعه‌نامه اصلاً رابطه اجاره یک‌ساله را روشن نکرده و فقط عبارتی مثل «۶۰۰ میلیون تومان در رهن فروشنده باقی می‌ماند» نوشته شده باشد، مسئله کمی متفاوت است. در آن صورت ممکن است به جای یک پرونده ساده تخلیه، لازم باشد بر اساس تعهد فروشنده به تحویل ملک، «الزام به تحویل ملک» را مطرح کنید. بنابراین عبارتی که درباره ماندن فروشندگان، تاریخ تخلیه و مبلغ ۶۰۰ میلیون نوشته شده، در انتخاب عنوان درست دادخواست تعیین‌کننده است.

در مورد روزانه یک میلیون تومان، اگر قرارداد مثلاً گفته باشد «در صورت عدم تحویل ملک در موعد مقرر، متخلف بابت هر روز تأخیر مبلغ یک میلیون تومان پرداخت می‌کند»، وضعیت شما برای مطالبه وجه‌التزام خوب است. ماده ۲۳۰ قانون مدنی اصل چنین شرطی را معتبر می‌شناسد و دادگاه در صورت احراز شمول شرط بر تخلف رخ‌داده، به همان مبلغ قراردادی توجه می‌کند.

اما اگر فقط یک جمله کلی نوشته شده باشد که «در صورت عدم انجام تعهدات، روزانه یک میلیون تومان خسارت پرداخت شود»، فروشنده ممکن است استدلال کند این شرط مربوط به تعهد دیگری بوده یا اصلاً شامل تأخیر در تخلیه نیست. روزانه بودن مبلغ قرینه خوبی برای خسارت تأخیر است، ولی متن کامل بند و تعهدی که قبل و بعد از آن آمده مهم است.

اگر موعد یک‌ساله مثلاً در ۱۴۰۵/۰۴/۳۰ تمام شده باشد و شما بعد از آن صریحاً با ادامه سکونت موافقت نکرده باشید، وجه‌التزام را می‌توان از روز بعد از موعد مقرر تا زمان تحویل واقعی ملک مطالبه کرد، مشروط به اینکه شرط قرارداد ناظر به تأخیر در تحویل باشد. اظهارنامه‌ای که فرستاده‌اید نیز برای اثبات اینکه با ادامه تصرف موافق نبوده‌اید به نفع شماست.

در کنار آن، ماده ۴۹۴ امکان مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از پایان مدت را هم پیش‌بینی کرده است. ولی اگر روزانه یک میلیون دقیقاً برای جبران همان تأخیر در تحویل تعیین شده باشد، مطالبه همزمان وجه‌التزام و اجرت‌المثل بابت یک خسارت واحد ممکن است با ایراد مواجه شود. بهتر است خواسته طوری تنظیم شود که ابتدا وجه‌التزام قراردادی مطالبه شود و در صورت تشخیص دادگاه مبنی بر عدم شمول آن شرط، امکان بررسی اجرت‌المثل ایام تصرف هم از دست نرود.

موضوع ۶۰۰ میلیون تومان را هم فراموش نکنید. اگر این مبلغ واقعاً به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه سکونت فروشندگان محسوب شده، هنگام اجرای تخلیه باید آماده استرداد یا تودیع آن باشید؛ ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر اجرای تخلیه را در چنین حالتی به بازگرداندن یا سپردن وجه به اجرا مرتبط کرده است. اما اگر قرارداد نشان دهد این ۶۰۰ میلیون در واقع بخشی از ثمن معامله بوده که پرداخت آن تا زمان تحویل ملک نگه داشته شده، تحلیل حقوقی متفاوت می‌شود و نباید بدون دیدن عبارت قرارداد آن را ودیعه تلقی کرد.

با شرایطی که گفته‌اید، ادامه دادن مهلت تا پایان تابستان را توصیه نمی‌کنم مگر اینکه واقعاً قصد تمدید داشته باشید. هر پیام یا نوشته‌ای که از آن رضایت شما به ادامه سکونت برداشت شود می‌تواند بعداً محل اختلاف شود. دادخواست را با مبایعه‌نامه، سند مالکیت، اظهارنامه و مدارک مربوط به تاریخ پایان مهلت مطرح کنید و وجه‌التزام روزانه را نیز از تاریخ دقیق تخلف مطالبه کنید. اگر تصویر همان بند مبایعه‌نامه مربوط به «۶۰۰ میلیون»، «تاریخ تحویل» و «روزی یک میلیون» را بفرستید، می‌شود دقیق گفت خواسته بهتر است تخلیه باشد یا الزام به تحویل و خسارت روزانه از چه تاریخی قابل مطالبه است.