اختلاف میزان عقب نشینی ملک با قولنامه
سلام برج ۱۱ ۱۴۰۴ ملک به متراژ ۱۲۰ متر معامله کردم که در زمان خرید مالک اعلام نموده که ملک ۴ متر مربع عقب کشی دارد و در قول نامه هم ذکر شده است.اقدام به سند هم به علت روند اداری و مشکلات مالک تا ۴ روز پیش طول کشید نزدیک ۸ ماه که در قول نامه هم مقرر شده بود برج سند بزنیم .و در استعلامات شهرداری و مجوز شهرداری مشخص شد عقب کشی ملک ۳۰ متر مربع هستش.
سوالم اینه با این وضعیت من میتونم خسارت بگیرم یا معامله فسخ بشه اگر خسارت بگیرم چقدر و چطور هست
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام
ببینید در این مورد باید ببینیم که شرایطی که به نفع شماست چیست، آیا فسخ قرارداد برایتان مطلوب است یا می خواهید تکلیف این متراژ روشن شود که در هر 2 حالت راهکار را خدمتتان ارائه می کنم.
اختلاف بین ۴ متر عقب‌نشینی اعلام‌شده در قولنامه و ۳۰ متر عقب‌نشینی واقعی طبق استعلام شهرداری اختلاف قابل توجهی است و می‌تواند روی ارزش ملک، مساحت قابل استفاده و تصمیم شما برای خرید اثر مستقیم داشته باشد. اما اینکه نتیجه حتماً فسخ یا دریافت خسارت باشد، به متن قولنامه و نحوه درج این موضوع بستگی دارد.
اگر فروشنده هنگام معامله اعلام کرده فقط ۴ متر عقب‌نشینی وجود دارد و این موضوع در قرارداد هم آمده، اما بعد مشخص شده میزان واقعی بسیار بیشتر بوده، می‌توان بررسی کرد که آیا اطلاعاتی که به شما داده شده باعث اشتباه در معامله شده است یا خیر. در این شرایط ممکن است موضوع از جهت وجود عیب یا تخلف از وصف مورد توافق قابل پیگیری باشد.
برای فسخ، معمولاً باید بررسی شود که آیا این اختلاف آن‌قدر اساسی است که اگر شما از ابتدا از واقعیت مطلع بودید، معامله را انجام نمی‌دادید یا خیر. همچنین اگر در قرارداد شرط خاصی درباره مساحت، وضعیت ملک، کسری متراژ یا مسئولیت فروشنده درج شده باشد، اهمیت زیادی دارد.
برای مطالبه خسارت هم معمولاً باید میزان ضرر مشخص شود؛ مثلاً اختلاف ارزش واقعی ملک با شرایطی که در زمان معامله به شما معرفی شده، کاهش مساحت قابل استفاده، یا هزینه‌هایی که به علت این موضوع متحمل شده‌اید. میزان خسارت یک عدد ثابت ندارد و معمولاً نیاز به بررسی کارشناس رسمی دارد.
فعلاً پیشنهاد می‌کنم استعلام رسمی شهرداری درباره میزان دقیق عقب‌نشینی را نگه دارید. قولنامه، مخصوصاً بندی که در آن ۴ متر ذکر شده را بررسی کنید.
قبل از هر اقدامی برای انتقال یا تغییر وضعیت ملک، موضوع را با ارسال اظهارنامه به فروشنده اعلام کنید و اعتراض خود را رسمی کنید و اگر قصد فسخ دارید، بهتر است بدون بررسی حقوقی و ارسال اعلام رسمی، صرفاً ملک را تحویل ندهید یا اقدامی نکنید.
برای اینکه دقیق‌تر مشخص شود امکان فسخ یا فقط مطالبه خسارت مطرح است، لازم است بدانیم آیا در قولنامه فقط نوشته شده «۴ متر عقب‌نشینی دارد» یا عبارتی مثل «خریدار با اطلاع از وضعیت ملک خریداری نمود» هم آمده است؟ همچنین قیمت معامله بر اساس متراژ ۱۲۰ متر بوده یا ملک به صورت کلی فروخته شده است؟
ملک به متراژ ۱۲۰ معامله شده و در قول نامه قید شده به رویت خریدار رسیده ولی قید هم شده ۴ متر عقب کشی دارد .حالا که ۳۰ متر عقب کشی شامل شده چطور میتونم خسارت بگیرم چون مورد معامله ۱۲۰ منهای ۴ بوده
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
خسارت معمولاً بر اساس کاهش ارزش واقعی ملک و تفاوت اوصاف مورد توافق با وضعیت واقعی تعیین می‌شود، نه صرفاً ضرب کردن ۲۶ متر در قیمت روز. برای گرفتن خسارت، باید این اختلاف را از طریق کارشناس رسمی دادگستری اثبات کنید؛ یعنی کارشناس بررسی کند که ملک با فرض عقب‌نشینی ۴ متر چه ارزشی داشته و با عقب‌نشینی واقعی ۳۰ متر چه میزان کاهش ارزش پیدا کرده است.
اینکه ملک را «به رویت خریدار رسیده» نوشته‌اید، مانع قطعی مطالبه شما نیست؛ چون عقب‌نشینی شهرداری موضوعی نیست که همیشه با بازدید ظاهری قابل تشخیص باشد و شما طبق قرارداد بر مبنای عدد مشخص ۴ متر تصمیم گرفته‌اید.
اقدام مناسب این است که ابتدا استعلام رسمی شهرداری درباره عقب‌نشینی ۳۰ متر را نگه دارید و با ارسال اظهارنامه، اختلاف موجود را به فروشنده اعلام و مطالبه خسارت کنید. سپس در صورت عدم توافق، می‌توانید دادخواست مطالبه خسارت با درخواست کارشناسی مطرح کنید.