امکان فسخ اجاره به علت عیب ملک
بنده یک خونه اجاره کردم با شرایط زیر:
۱) انتشار دائم و شدید بوی نامطبوع و غیرقابل تحمل چاه ساختمان
۲)قرارداد اجاره منعقده در محل دفتر املاک بدون حضور مالک تنظیم گردیده است. امضا و اثر انگشت درج‌شده در قرارداد منتسب به مالک، توسط خود املاکی در پستوی دفتر املاک و بدون حضور موجر صورت گرفته است. همچنین شماره تماس درج‌شده به نام مالک، در اختیار خود املاکی است و امکان تماس با مالک وجود ندارد و از طرفی کلیه مبالغ ودیعه و اجاره‌بها بدون ارائه وکالت‌نامه رسمی یا مدرک نمایندگی معتبر، به حساب شخصی او واریز می کنم.
۳) تخلفات ساختمانی و حقوقی: علاوه بر موارد فوق، تغییر کاربری غیرقانونی و تبدیل بدون مجوز پارکینگ اختصاصی واحد به مغازه و همچنین استفاده غیرمجاز از انشعاب برق مشترک بین واحد مسکونی و واحد تجاری.
الان هم که بهش گفتم می خوام فسخ کنم گفته بزار تو دیوار تو دیوار هم که گذاشتم هر کی می یاد می بینه میگه که اجاره این خونه ۱۵۰ میلیون با ماهی ۵ میلیونه در حالی که من ماهی ۹ میلیون اجاره می دم
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام
این وضعیت چند موضوع جدا از هم دارد و بهتر است همه را با هم قاطی نکنید. مهم‌ترین ریسک برای شما این است که صرفاً به دلیل نارضایتی از خانه، قرارداد را یک‌طرفه «فسخ‌شده» فرض کنید و ملک را ترک کنید؛ چون اگر بعداً اختلاف ایجاد شود، ممکن است مالک یا شخصی که خود را موجر معرفی کرده، مطالبه اجاره یا خسارت کند. راهکار شما این است که بتوانید ثابت کنید ملک دارای عیب اساسی بوده یا قرارداد از ابتدا با مشکل جدی مواجه بوده، وضعیت شما متفاوت می‌شود.
در مورد بوی شدید و دائمی چاه، اگر واقعاً به حدی است که استفاده معمول از منزل را مختل کرده باشد، می‌تواند به عنوان عیب مؤثر مطرح شود؛ مخصوصاً اگر قبل از اجاره وجود داشته و شما هنگام قرارداد از آن اطلاع نداشته‌اید. بهتر است این موضوع را فقط شفاهی نگویید و با مدارکی مثل گزارش بازدید، شهادت همسایه‌ها، گزارش تعمیرکار یا حتی درخواست تأمین دلیل ثبت کنید تا وضعیت موجود ثبت شود.
در مورد اینکه قرارداد در بنگاه بدون حضور مالک امضا شده، این بخش خیلی مهم است. صرف اینکه مالک شخصاً در بنگاه نبوده، به‌تنهایی قرارداد را باطل نمی‌کند؛ ممکن است شخصی از طرف مالک اختیار داشته باشد. اما اگر امضای منتسب به مالک واقعاً توسط املاکی زده شده و هیچ وکالت یا نمایندگی وجود نداشته باشد، موضوع می‌تواند اعتبار قرارداد و دریافت وجوه را زیر سؤال ببرد. این قسمت نیاز به بررسی دقیق قرارداد، امضاها و نحوه ارتباط با مالک واقعی دارد.
تغییر کاربری پارکینگ به مغازه و استفاده از برق مشترک هم موضوع جداگانه‌ای است. اگر این موارد باعث ایجاد مشکل برای شما، خطر، مزاحمت یا تخلف ساختمانی شده باشد، می‌توانید از مسیر شهرداری یا مراجع مربوط پیگیری کنید. ولی این تخلفات هم خودکار باعث فسخ اجاره نمی‌شوند و باید ارتباط آنها با حق استفاده شما از ملک بررسی شود.
در مورد اینکه می‌گویید در دیوار گذاشته‌اید و افراد می‌گویند این ملک با این شرایط ارزش اجاره‌ای کمتری دارد، این موضوع به تنهایی دلیل فسخ نیست. مبلغ اجاره همان چیزی است که در قرارداد توافق کرده‌اید؛ مگر اینکه ثابت شود اطلاعات مهمی درباره ملک پنهان شده یا شرایط ملک برخلاف چیزی بوده که به شما معرفی شده است.
فعلاً پیشنهاد میکنم قبل از هر اقدامی یک اظهارنامه برای طرف مقابل ارسال کنید و تمام ایرادات را رسمی اعلام کنید؛ یعنی بگویید به علت بوی شدید و غیرقابل تحمل، ابهام در سمت موجر و مشکلات موجود در ملک، درخواست تعیین تکلیف و رفع مشکل دارید و حقوق قانونی خود را محفوظ می‌دانید. همزمان بهتر است از مالک واقعی استعلام کنید که آیا این شخص اصلاً اختیار اجاره دادن ملک را داشته یا خیر.
برای اینکه دقیق‌تر مشخص شود امکان فسخ دارید یا نه، دو مورد خیلی مهم است: در قرارداد اجاره، نام موجر دقیقاً چه کسی نوشته شده؟ همان مالک سندی یا شخص دیگری؟ و آیا قرارداد کد رهگیری دارد یا فقط برگه بنگاه است؟ این دو موضوع در مسیر اقدام شما خیلی اثر دارد.