دفاع در برابر تخلیه باشگاه با قرارداد شفاهی و مصوبه سال 1405
به مدت ۷ سال است که یک باشگاه ورزشی را اجاره کرده ام اما برای سال اخر قرارداد ننوشتم و شفاهی توافق کردم
امسال مالک درخواست تخلیه داده، ایا میتوانم شکایت کنم و تخلیه نکنم؟
پاسخ حقوقی ایران لگال:
با سلام؛
صرف اینکه قرارداد کتبی سال آخر تنظیم نشده، به این معنا نیست که هیچ رابطه اجاره‌ای وجود نداشته است. اگر بتوانید ثابت کنید که بعد از پایان قرارداد قبلی، با اطلاع و رضایت مالک همچنان در ملک فعالیت داشته‌اید و مالک نیز اجاره‌بها دریافت کرده یا به ادامه فعالیت شما رضایت داشته است، این موضوع می‌تواند نشان‌دهنده ادامه رابطه اجاره باشد. اگر می خواهید از مصوبه تمدید خودکار سال 1405 استفاد نمایید باید بدانید شرایط آن چیست که در ادامه عرض می نمایم.
اما اینکه بتوانید به صورت قطعی مانع تخلیه شوید، بستگی به شرایط قراردادهای قبلی، نوع ملک، قانون حاکم بر اجاره و مدارکی دارد که از توافق شفاهی سال آخر دارید. اگر مالک بتواند ثابت کند که مدت اجاره تمام شده و توافق جدیدی برای ادامه اجاره وجود نداشته، ممکن است درخواست تخلیه او پذیرفته شود زیرا در سوال خود اشاره نفرمودین که زودتر از زمان تخلیه این در خواست از شما شده است.
اما اگر می خواهید از مصوبه تمدید خودکار اجاره استفاده نمایید باید عرض کنم که این مصوبه برای املاک مسکونی است و شامل حال شما نمی شود مگر اینکه ملک شما مسکونی باشد. در این حالت می توانید از این مصوبه استفاده نمایید و باید ثابت کنید که قراردادی داشتید که امسال تمام شده است.
اقدام عملی شما این است که ابتدا مدارک مربوط به ادامه فعالیت در سال آخر را جمع کنید؛ مانند رسیدهای پرداخت اجاره، واریز وجه به مالک، پیام‌ها، قراردادهای قبلی، مجوز باشگاه، قبوض، یا هر مدرکی که نشان دهد مالک از ادامه تصرف شما مطلع و راضی بوده است.
اگر برای تخلیه اقدام قضایی کرده‌اند، باید در همان پرونده دفاع کنید و توضیح دهید که اجاره در سال آخر با توافق طرفین ادامه داشته و تصرف شما بدون اجازه مالک نبوده است. همچنین اگر مالک وجه اجاره دریافت کرده باشد، این موضوع می‌تواند دلیل مهمی برای اثبات ادامه رابطه اجاره باشد.
بنابراین قبل از تخلیه، بهتر است مدارک خود را بررسی کنید؛ چون اگر بتوانید وجود توافق شفاهی و ادامه اجاره را ثابت کنید، امکان دفاع در برابر تخلیه وجود دارد، اما صرف سابقه ۷ ساله اجاره به تنهایی مانع تخلیه مالک نخواهد بود.
عنوان: دفاع در برابر تخلیه باشگاه پس از پایان قرارداد اجاره شفاهی
بله مهلت قرارداد طبق توافق شفاهی تمام شده است اما سندی مبتنی بر اینکه قرارداد تا چه زمانی معتبر است وجود ندارد
آیا تمدید خودکار قرارداد شامل املاک تجاری و ورزشی نمیشود؟
یا شامل مواردی مثل حق کسب و پیشه نمیشود؟
به طور کلی مستاجر نمیتواند با توجه به شرایط جنگی دادخواست تمدید قرارداد بدهد؟
پاسخ تکمیلی ایران لگال:
با توضیح جدیدی که فرمودید، اگر مدت اجاره سال آخر طبق توافق شفاهی تمام شده باشد، صرف اینکه قرارداد کتبی جدیدی وجود ندارد، به تنهایی باعث تمدید خودکار اجاره نمیشود.
در مورد مصوبه تمدید خودکار اجاره به دلیل شرایط جنگی نیز باید توجه داشت که تمدید خودکار مربوط به املاک مسکونی است و اصولاً شامل ملک تجاری، باشگاه ورزشی یا محل کسب نمیشود؛ بنابراین صرف اینکه شما به دلیل شرایط جنگی دچار مشکل شده‌اید، به تنهایی باعث ایجاد حق تمدید خودکار برای باشگاه نخواهد شد. اما برای ادامه تصرف یک راهکار ارائه می کنم که شاید بتوانید آن را اجرایی کنید.
شما باید بتوانید ثابت کنید که بعد از پایان مدت، مالک با ادامه حضور شما موافق بوده یا اجاره‌بها دریافت کرده است. در غیر این صورت، مالک می‌تواند بر پایان مدت اجاره استناد کند. حال اگر پیامی رد و بدل شده، یا پیامی رد و بدل نشده باشد شرایط فرق میکند. مثال عرض می کنم.
شما خرداد سال گذشته اجاره تان تمام شده، شفاهی تمدید شده تا امسال خرداد ماه، از خرداد هم 3 ماه اجاره دادید و بیشتر پرداخت کردین اجاره رو این موضوع نشان دهنده تمدید شفاهی است. حالا باید دید اجاره شما کی تمام شده، چون مشخص نکردین، توضیح من سخت شده، اگر فرضا اجاره شما ماه گذشته تمام شده 1 ماه اضافه نشستید، اگر اجاره بیشتری پرداخت کرده بودین می توان نشان داد مالک موافقت کرده، من یک پیشنهاد براتون دارم، با مالک بر سر 1 یا 2 ماه توافق کنید، اجاره هم بیشتر پرداخت کنید. بعدا می توانید استناد کنید که موافقت ضمنی بوده. اگر به من دقیق بگویید اجاره کی تمام شده یا می شود، کی شفاهی تمدید شده بیشتر می توانم کمک کنم.
اما موضوع «حق کسب و پیشه» جدا از بحث تمدید خودکار است. اگر اجاره شما مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد و شرایط آن وجود داشته باشد، ممکن است حقوقی مانند حق کسب و پیشه مطرح شود؛ اما صرف اینکه ۷ سال در ملک فعالیت داشته‌اید، به تنهایی کافی نیست و باید بررسی شود اولین قرارداد شما مربوط به چه سالی بوده، قراردادها چه شرایطی داشته‌اند و ملک از نظر قانونی مشمول کدام مقررات است.